9. Beschluss über die Jahresabrechnung ist bedingungsfeindlich
Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist bedingungsfeindlich, d. h.
er darf nicht an Bedingungen geknüpft sein. Änderungsvorbehalte füh-
ren zur Nichtigkeit, wenn der Beschluss über die Jahresabrechnung
unter dem Vorbehalt noch vorzunehmender Änderungen genehmigt
wird. Die Beschlussfassung darf inhaltlich nicht unbestimmt sein, weil
sonst nicht ersichtlich ist, welche konkreten Änderungen und welche
konkreten Auswirkungen dies auf die Abrechnungssalden hat. Weiter-
hin muss die Beschlussfassung Angaben zu einer Frist für die Ände-
rung der Abrechnung enthalten, damit der Beginn der Anfechtungsfrist
hinsichtlich der Beschlussfassung erkennbar ist (AG Lüneburg, Urteil v.
29.3.2016, 39 C 295/15).
10. Neues Anwendungsrundschreiben des BMF zu § 35a EStG
vom 9.11.2016
Einer ständigen Änderung unterliegen auch die haushaltsnahen Dienst-
leistungen.
Der Begriff „im Haushalt“ kann künftig auch das angrenzende Grund-
stück umfassen, sofern die haushaltsnahe Dienstleistung oder die Hand-
werkerleistung dem eigenen Grundstück dienen. Somit können z. B.
Lohnkosten für den Winterdienst auf öffentlichen Gehwegen vor dem
eigenen Grundstück als haushaltsnahe Dienstleistungen berücksichtigt
werden. Dies war bisher nicht der Fall.
Auch Hausanschlusskosten an die Ver- und Entsorgungsnetze können
im Rahmen der Steuerermäßigung begünstigt sein. Die Voraussetzun-
gen für eine Begünstigung bzw. für den Ausschluss von einer Berück-
sichtigung nach § 35a EStG sind insbesondere in der Anlage 1 zum
Anwendungsschreiben aufgeführt. Die Prüfung der ordnungsgemäßen
Funktion einer Anlage ist ebenso eine Handwerkerleistung wie die Be-
seitigung eines bereits eingetretenen Schadens oder Maßnahmen zur
vorbeugenden Schadensabwehr. Somit können künftig, in allen offenen
Fällen, beispielsweise die Dichtheitsprüfungen von Abwasserleitungen,
Kontrollmaßnahmen des TÜV bei Fahrstühlen oder auch die Kontrolle
von Blitzschutzanlagen begünstigt sein.
!
Weiterführende Informationen:
Jahresabrechnung
636759
Einnahme zum Zahlzeitpunkt zu verbuchen und nicht abzugrenzen. Dies
mag bei vielen Eigentümern auf Unverständnis stoßen, entspricht aber
der gesetzlichen Regelung.
5. Unberechtigte Ausgaben
Auch vom Verwalter etwa zu Unrecht getätigte Ausgaben aus gemein-
schaftlichen Geldmitteln hat er in die Abrechnung einzustellen. Dies gilt
sowohl für vereinbarungswidrig getätigte Ausgaben wie auch für eigen-
mächtig – ohne Beschlussfassung – bezgl. des Gemeinschaftseigentums
erteilte Aufträge (BGH, Urteil v. 4.3.2011, 5 ZR 156/10).
6. Abrechnungsteil
Viele Verwalter differenzieren im Abrechnungsteil zwischen umlagefä-
higen und nicht umlagefähigen Kosten. Hierzu besteht keine Verpflich-
tung. Viele Verwalter machen dies aus Kundenfreundlichkeit. Wenn Sie
dies tun, dann halten Sie sich bitte strikt an die Betriebskostenverord-
nung. Was der Vermieter aber letztlich auf den Mieter umlegen kann,
richtet sich allein nach dem individuellen Mietvertrag. Von daher ist in
der Abrechnung folgender Textbaustein sinnvoll: „In dieser Abrechnung
wurden die nach der Betriebskostenverordnung umlegbaren Betriebs-
kosten ausgewiesen. Bitte überprüfen Sie ihren Mietvertrag, welche
Kosten auf Ihren Mieter umlegbar sind.“
7. Kalt- und Abwasserkosten
Werden die Kosten des Verbrauchs von Kalt- und Abwasser des Abrech-
nungsjahrs nicht auch in diesem Abrechnungsjahr bezahlt, dürfen sie in
der Gesamtabrechnung auch nicht erfasst werden, da kein tatsächlicher
Abfluss vorliegt.
Rechnungsabgrenzungsposten sind nach der Rechtsprechung des BGH
nicht mehr zulässig (BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10).
8. Kostenverteilung bei gerichtlichen Verfahren
Fehler passieren oft bei der Kostenverteilung von gerichtlichen Verfah-
ren. Hier ist grundsätzlich zwischen Verfahren des rechtsfähigen Ver-
bandes und des nichtrechtsfähigen Verbandes zu unterscheiden.
Verfahren des rechtsfähigen Verbandes sind z. B. Klageverfahren über
Wohngeld oder Rechtsstreitigkeiten mit Dritten. Diese Kosten sind nach
dem hierfür vorgesehen Verteilerschlüssel umzulegen.
Anders sieht es mit Kosten von Rechtsstreitigkeiten der Wohnungsei-
gentümer untereinander aus, wie z. B. der Beschlussanfechtungsklage.
Auf Klägerseite stehen der/die klagenden Wohnungseigentümer. Auf
Beklagtenseite sind automatisch alle übrigen Eigentümer. Und hier ist
nun eine differenzierte Umlage vorzunehmen. Die Kläger zahlen ihre
außergerichtlichen Kosten selber und die Kosten der übrigen Eigentümer
sind auf die Miteigentümer ohne die Kläger umzulegen. § 16 Abs. 8 WEG
nimmt Rechtsverfolgungskosten, die aus Binnenstreitigkeiten zwischen
den Wohnungseigentümern entstanden sind, von den nach § 16 Abs. 2
WEG umzulegenden Kosten der Verwaltung aus. Die Norm soll verhin-
dern, dass Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf Kosten
aller Wohnungseigentümer ausgetragen werden. Von daher ist nach
der BGH-Entscheidung vom 15.3.2007 (V ZB 1/06) der Kostenverteiler-
schlüssel „Miteigentumsanteile ohne die Anteile der Kläger“ zu wählen.
Dies gilt für die Gerichtskosten (Gerichtsgebühren, Auslagen für Zeugen
und Sachverständige) und die normalen Rechtsanwaltsgebühren.
Hiervon nicht erfasst sind dagegen die Mehrkosten gegenüber der ge-
setzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts, die aufgrund einer Vereinba-
rung über die Vergütung (§ 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6 WEG) anfallen.
Diese Mehrkosten sind nach § 16 Abs. 2 WEG umzulegen. Werden daher
Sondervereinbarungen über das Anwaltshonorar getroffen, ist die Rech-
nung zu splitten und muss zwei verschiedenen Kostenkonten zugeord-
net werden.
5
Steffen Haase
ist geschäfts-
führender
Gesellschafter
der Immobili-
enverwaltung
Haase & Part-
ner GmbH mit Büros in Augsburg
und Nürnberg und verwaltet
4.900 Einheiten. Im Verband
der Immobilienverwalter ist er
stellvertretender Vorsitzender in
Bayern und Vizepräsident des
Dachverbandes.
DER AUTOR
