Rohrbruch:
Wenn ein Rohr gebrochen ist und Wasser in das Bauwerk
eindringt, kann ein solch gravierender Schaden schnell zu Schimmel
führen.
Kalte Wände:
Wärmebrücken sorgen für ein Absinken der Wand-
oberflächentemperatur und begünstigen somit die Entstehung von
Schimmel. Ursache für Schimmelbildung kann hier generell ein un-
zureichender Mindestwärmeschutz, aber auch ein falsches Heizver-
halten sein.
Arbeitsplan für den Verwalter
Die Aufgabe des Verwalters ist hier eine umfassende Analyse. Es geht
nicht darum, jemanden zu verurteilen, sondern die Ursache für den
Schimmel herauszufinden. Dazu sollte er sich intensiv mit der Wohnung
und dem Haus beschäftigen:
Wohnungsbegehung:
Die Besichtigung der Wohnung klärt manch-
mal schon die Ursache für einen Schaden auf, wenn etwa durch eine
defekte Wasserleitung Wasser in die Wohnung eindringt.
Hausbesichtigung:
Manchmal liegt die Ursache für einen Schim-
melschaden in einem Bauschaden, etwa in einer defekten Dachpfan-
ne, durch die Wasser eindringt. Oder es befindet sich z. B. ein feuch-
ter Keller unter der Wohnung. Deshalb ist es wichtig, sich nicht nur
die Wohnung selbst anzuschauen, sondern auch die angrenzenden
Bereiche des Hauses.
Fassadenbesichtigung:
Wenn die Fassade einen Riss hat, kann da-
durch Wasser eindringen und im Wohnungsbereich zu Schimmelbil-
dung führen.
Messungen:
Schließlich helfen auch Messungen weiter. Dabei stellt
der Verwalter die Außen- und Innentemperatur, die Wandoberflä-
chentemperatur und die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung fest. Mit-
hilfe einer „Gefährdungsberechnung“ – ein solches Tool erhalten die
Teilnehmer der Sprengnetter Seminare – wird dann errechnet, ob die
gemessenen Klimadaten zu einem Schimmelschaden führen können
oder ob der Mindestwärmeschutz nicht erreicht wurde.
Diese Liste zeigt, wie wichtig es ist, sich umfassend mit den Gegeben-
heiten rund um die Immobilie auseinanderzusetzen.
Gut vorbereitet zum Termin erscheinen
Eine gute Vorbereitung auf den „Schimmel“-Termin ist das A und O.
Empfehlenswert ist, wenn der Verwalter folgende Werkzeuge und Ma-
terialien mit dabei hat:
Klemmbrett und Kugelschreiber:
Viele relevante Daten und In-
formationen können schon beim Ortstermin erhoben und gemessen
werden.
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Thermometer:
Zur Messung der Innen- und Außentemperaturen der
Luft.
Oberflächenthermometer:
Zur Messung der Wandtemperaturen.
Kompass:
Zur Feststellung der Himmelsrichtung.
Hygrometer:
Zur Messung der Luftfeuchtigkeit.
Langzeitmessungen:
In manchen Fällen macht es Sinn, die Ober-
flächen- und Raumtemperatur sowie die Luftfeuchtigkeit über einen
gewissen Zeitraum zu erfassen. Dafür gibt es Profigeräte, die eine
Speicherung von Daten ermöglichen („Datenlogger-Funktion“).
Wichtig ist, dass die Daten in einen analytischen und wissenden Kontext
gebracht werden, dass sie also Rückschlüsse auf die Ursachen für den
Schimmel ermöglichen. Dafür muss der Verwalter weder Experte der
Bauphysik noch Sachverständiger für Schimmelschäden sein. Er muss
nicht wissen, ob eine fehlerhafte Handwerkerleistung für den Schaden
ursächlich ist. Es geht also nicht darum, den Haftenden zu finden. Es
reicht schon, Indizien für mögliche Ursachen zu sammeln und die ge-
messenen Klimadaten wissend zu interpretieren. Damit hilft er dem Ei-
gentümer und auch dem Mieter schon einen wichtigen Schritt weiter.
Lösungsvorschläge anbieten
Die Analyse ermöglicht dem Verwalter dann, Vorschläge zur Bekämp-
fung der Schimmel-Ursachen zu unterbreiten. Liegt etwa ein Substanz-
schaden vor, kann er den Vermieter im Idealfall darauf hinweisen, wie
aufwändig die Beseitigung ist. Entstehen die Schäden durch ein ein-
deutig falsches Lüftungsverhalten, können auch hier hilfreiche Hinweise
gegeben werden. Oberstes Ziel ist immer nicht die Anklage, sondern
die Hilfe zur Beseitigung der Schimmel-Ursachen.
Der Verwalter sollte tunlichst vermeiden, selbst Hand anzulegen. Das
ist nicht seine Aufgabe, sondern die professioneller Handwerker, die im
Zweifel auch für ihre Leistung haften.
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Weiterführende Informationen:
Deutschlandweite Seminare zum Thema „Schimmel“ finden Sie
unter
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Swen Mahlberg
ist u. a. staatlich
geprüfter Bau-
techniker für
Holz- und Bau-
tenschutz. Er ist
selbstständiger
geprüfter Sachverständiger für
Immobilienbewertung und TÜV-
zertifizierter Sachverständiger für
Schimmelschäden sowie Planer
für Baubiologie. Als Referent leitet
er die Weiterbildung zum Feuch-
te- und Schimmel-Experten an der
Sprengnetter Akademie.
DER AUTOR
Zur konkreten Schimmelbeseitigung hat Stefan Materne, Experte
der Verbraucherzentrale Energieberatung, eine klare Meinung: „Wir
empfehlen Verbrauchern immer, den Schaden professionell beseiti-
gen und vor allem die Ursache klären zu lassen, sonst kommt der
Schimmel in den meisten Fällen schnell wieder.“
PRAXIS-TIPP: PROFESSIONELLE BESEITIGUNG
Beispiel: Schimmel im Schlafzimmer
Im Schlafzimmer einer Wohnung taucht Schimmel auf. Ein klassi-
scher Fall, in dem zum Beispiel eine generell zu niedrige Temperatur
im Zimmer Ursache für den Schimmel sein könnte. Sprich: Der Mie-
ter hat nicht ausreichend geheizt. Dieser behauptet aber das Gegen-
teil – und vor dem Besichtigungstermin wird natürlich die Heizung
komplett aufgedreht. Unabhängig davon sollten Sie als Verwalter
den Mietereinwand aber erst einmal ernst nehmen und zunächst
nach Substanzschäden Ausschau halten. Denn wenn der Mieter zum
Beispiel schon etliche Jahre in der Wohnung wohnt und der Scha-
den erst jetzt auftaucht, ist das zumindest verwunderlich. Es stellt
sich aber auch die Frage, ob sich das generelle Nutzungsverhalten
vielleicht geändert hat. Genauso gut könnte aber auch ein Substanz-
schaden die Ursache sein. Im Zweifel lässt sich das Heiz- und Lüf-
tungsverhalten und die daraus resultierende Schimmelgefahr durch
eine Langzeitmessung herausfinden.
