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Deckert/Elzer kompakt
den solle. Der Klageschrift sei „zweifelsfrei“
zu entnehmen, dass K meine, die Abrechnung
des Betriebsstroms müsse in der Heizkosten-
abrechnung mit dem dort vorgesehenen Um-
lageschlüssel erfolgen. Erreichen lasse sich
dieses Rechtsschutzziel nur, indem auch die
Kostenposition „Allgemeinstrom“ insoweit für
ungültig erklärt werde.
2. Die Einzelabrechnungen
Die Kosten des Betriebsstroms müssten nach
Maßgabe der HeizkostenV verteilt werden;
werde der Betriebsstrom nicht über einen Zwi-
schenzähler, sondern über den allgemeinen
Stromzähler erfasst, müsse geschätzt werden,
welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hier-
auf entfällt.
Nur eine den Anforderungen der Heizkos-
tenV genügende Abrechnung entspreche den
Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.
Gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostenV müssten die
Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-
anlage teilweise verbrauchsabhängig verteilt
werden. Dazu zählten auch die Kosten des
Betriebsstroms. Es sei nicht zulässig, die den
Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für
die Heizungsanlage als Teil des Allgemein-
stroms abzurechnen.
Werde der Betriebsstrom nicht über einen Zwi-
schenzähler erfasst, müsse geschätzt werden,
welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hier-
auf entfalle. Die Schätzung könne sich entwe-
der auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten
stützen oder an einer Berechnung orientieren,
die auf dem Stromverbrauchswert der ange-
schlossenen Geräte und den (ggf. geschätzten)
Heiztagen beruhe. Welche Schätzmethode die
Wohnungseigentümer wählten, stehe in ihrem
Ermessen, „solange sie nicht einen offenkun-
dig ungeeigneten Maßstab“ bestimmten.
Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche
somit nicht nur die Kostenposition „Allgemein-
strom“, die den Betriebsstrom enthalte, son-
dern auch die „Heizkostenabrechnung“, die ihn
nicht enthalte. Zwar habe der BGH-Mietrechts-
senat eine Heizkostenabrechnung gebilligt, die
die Kosten des Betriebsstroms nicht enthalten
habe. Dort habe der Vermieter den Betriebs-
strom aber nicht in die gegenüber dem Mieter
erstellte Abrechnung aufgenommen, diesen
also auch nicht als Allgemeinstrom umgelegt.
Rechne der Vermieter solche Kosten nicht ab,
trage er diese selbst, sodass der Mieter in sei-
nen Rechten nicht beeinträchtigt werde. Im
Verhältnis der Wohnungseigentümer unterein-
ander müssten entstandene Kosten hingegen
zwingend verteilt werden, und zwar nach dem
zutreffenden Umlageschlüssel; fließe der Be-
triebsstrom in eine falsche Kostenposition mit
einem anderen Umlageschlüssel ein, betreffe
dieser Fehler sowohl die erhöhte als auch die
entlastete Position.
3. Die Gesamtabrechnung
Auch die Gesamtabrechnung entspreche im
Hinblick auf den Betriebsstrom keiner ord-
nungsmäßigen Verwaltung. Allerdings wirke
sich die Zugrundelegung eines fehlerhaften
Umlageschlüssels im Grundsatz nicht auf die
Gesamtabrechnung aus, sondern nur auf die
Einzelabrechnungen. Die Gesamtabrechnung
müsse jedoch unterschiedlich zu verteilende
Kostenpositionen zutreffend aufschlüsseln,
damit sie für die Wohnungseigentümer nach-
vollziehbar sei.
Daran fehle es. Zwar gelte bei den Heizkosten
die Besonderheit, dass sich die Einzelabrech-
nungen ohnehin nicht ohne Weiteres aus der
Gesamtabrechnung ableiten ließen. Denn letz-
tere werde als Einnahmen- und Ausgabenab-
rechnung geführt, während die Heizkosten in
den Einzelabrechnungen teilweise verbrauchs-
abhängig nach den Vorgaben der HeizkostenV
verteilt werden würden. Dies ändere aber
nichts daran, dass der geschätzte, auf den
Betriebsstrom entfallende Anteil an den All-
gemeinstromkosten in der Gesamtabrechnung
gesondert ausgewiesen werden müsse.
Das bedeutet für Sie:
1. Abrechnung und Heizkosten:
Ein Überblick
a) Keine einzelnen Abrechnungen
Gegenstand der Abrechnung, die der Verwal-
ter nach Ablauf des Kalenderjahres aufstellen
muss, sind u. a. die Angabe der Einnahmen
und Ausgaben („Gesamtabrechnung“) und die
Umlage mancher Ausgaben und Einnahmen
auf die Wohnungseigentümer („Einzelabrech-
nung“). Dem Verwalter ist es nicht erlaubt, die
Heizkosten neben dieser Abrechnung darzu-
stellen. Eine Trennung wäre mit § 28 Abs. 3
WEG unvereinbar, wonach eine Abrechnung zu
erstellen ist, nicht mehrere Teilabrechnungen.
Die Aufteilung hätte überdies zur Folge, dass
kein Gesamtsaldo ausgewiesen wird, der das
Gesamtergebnis des Wirtschaftsjahres insge-
samt und das Einzelergebnis für den einzelnen
Eigentümer ausweist.
Es gibt daher neben der Abrechnung keine
Heizkostenabrechnung. Über die Heizkosten
ist vielmehr in der Abrechnung zu berichten.
Diese muss den Anforderungen der Heizkos-
tenV genügen, sodass die Kosten des Betriebs
der zentralen Heizungsanlage teilweise ver-
brauchsabhängig verteilt werden müssen (§ 7
Abs. 1 HeizkostenV).
b) Gesamtabrechnung
Ein Teil der Ausgaben, die in der Gesamtab-
rechnung darzustellen und in den Einzelab-
rechnungen auf die Wohnungseigentümer
umzulegen sind, sind die Kosten des Betriebs
der zentralen Heizungsanlage einschließlich
der Abgasanlage. Zu diesen Kosten gehören
u. a. die Brennstoffkosten, die Kosten der Ver-
brauchserfassung und die Kosten des Betriebs-
stroms.
Um die Kosten des Betriebs der Heizungsanla-
ge nennen und umlegen zu können, müssen
sie „erfasst“ werden. Bis auf die Kosten des
Betriebsstroms sind dazu vom Verwalter die
Belege zu sammeln und aufzubewahren.
Beim Betriebsstrom – der etwa anfällt für Um-
wälz- oder Ölpumpen, die Regelungsanlage,
eine Zeitschaltuhr, Kompressoren oder einen
Brenner – liegt es anders, denn dieser muss
gezählt werden. Ist ein Zwischenzähler ge-
setzt, sind die Werte zu Beginn und am Ende
der Abrechnungsperiode abzulesen und der
Verbrauch entsprechend den Stromkosten zu
bewerten. Existiert kein Zwischenzähler, ist es
nach der Rechtsprechung des BGH zulässig,
den Betriebsstrom zu schätzen. Unzulässig ist
hingegen, den Betriebsstrom als Teil des All-
gemeinstroms abzurechnen.
c) Einzelabrechnungen
Stehen die Kosten des Betriebs der zentralen
Heizungsanlage fest, sind sie in den Einzel-
abrechnungen vollständig auf die „Einheiten“
umzulegen. Damit dies gelingen kann, müssen
nicht das Abrechnungsunternehmen oder der
Verwalter (diese können jeweils nur Vorschlä-
ge machen, können aber von Gesetzes wegen
nichts entscheiden), sondern die Wohnungsei-
gentümer ihre „Hausaufgaben“ machen.
Zum einen müssen die Wohnungseigentümer
nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 Satz 1 bis Satz
2 HeizkostenV bzw. § 10 HeizkostenV bestim-
men, wie hoch der „Verbrauchsanteil“ sein soll
(grundsätzlich nicht mehr als 70 %, nach einer
Vereinbarung aber wohl auch 100 %). Kann
ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs
nicht durch Wärmezähler oder Heizkostenver-
teiler erfasst werden („Einrohrproblematik“),
Dem Verwalter ist unbenommen, vor allem
aus Gründen der Transparenz, zusätzlich
und neben der Abrechnung eine Heizkos-
tenabrechnung vorzulegen bzw. die Heiz-
kostenabrechnung vorzulegen, die das Ab-
rechnungsunternehmen erstellt hat. Ferner
freuen sich die Wohnungseigentümer, die
ihr Sondereigentum vermieten, über diese
weitere Abrechnung (wenn wohl auch der
Vermieter nur eine Abrechnung schuldet).
HINWEIS:
