In einer WE-Anlage mit 5 Wohneinheiten sind die Dachfenster
in der DG-Wohnung teilweise alt und undicht. Der Eigentümer
der DG-Wohnung ist der Meinung, er selbst müsse nicht für die
Instandhaltung der Dachfenster aufkommen. Dies sei Sache der
Gemeinschaft, da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.
Allerdings ist es in der Teilungserklärung anders bestimmt.
Dort heißt es: „Die Aufwendungen für die Instandsetzung und
Instandhaltung von Fenstern, Fensterläden, Balkon- und Woh-
nungseingangstüren sowie der Balkone trägt derjenige Woh-
nungseigentümer, dessen Zwecken sie ausschließlich dienen.
Insoweit diese Einrichtungen außerhalb der Wohnungen in Er-
scheinung treten gilt diese Bestimmung entsprechend.“ Wer hat
in diesem Fall die Instandhaltungskosten zu tragen?
Der Wohnungseigentümer der DG-Wohnung. Denn abweichend von
dem Gesetz können die Wohnungseigentümer durch eine Vereinbarung
die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des ge-
meinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen
Kosten einzelnen Sondereigentümern auferlegen. Zwingende Voraus-
setzung ist jedoch, dass die Vereinbarung klar und eindeutig ist (vgl.
BGH, Urteil v. 22.11.2013, V ZR 46/13).
Nach diesseitiger Ansicht ist die in der Teilungserklärung enthaltene
Regelung klar und eindeutig verständlich.
Wenn sich durch Wärmebrücken Schimmel in einer Wohnung
bemerkbar macht, wird empfohlen, an diesen Stellen Wärme-
wohnsilikatplatten anzubringen. Diese kosten meist mehr als
1.000 Euro. Muss die Kosten hierfür der Eigentümer der Woh-
nung übernehmen, da es sich um eine Renovierung innerhalb
des Sondereigentums handelt, oder muss die WEG die Kosten
hierfür übernehmen, da die Ursache im Gemeinschaftseigentum
begründet liegt?
Außenwände sind insgesamt zwingend gemeinschaftliches Eigentum,
wobei nicht zwischen Außen- und Innenseite unterschieden werden
kann. Das Anbringen von Wärmewohnsilikatplatten an den Innenwän-
den stellt daher eine Maßnahme dar, welche zur Instandhaltung und
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Die
Kosten hierfür sind von der WEG zu tragen.
Eine stark verschimmelte Wohnung wird vom Eigentümer selbst
bewohnt. Bereits vor zwei Jahren und nun aktuell nochmals hat
ein Gutachter bestätigt, dass die Schimmelbildung im Wohnver-
halten des Eigentümers begründet ist. Der Eigentümer hat damals
wie heute das Gutachten per Einschreiben erhalten, verbunden
mit der Aufforderung, den Schimmel unverzüglich professionell
beseitigen zu lassen. Er kommt dieser Aufforderung jedoch nicht
nach. Muss der Hausverwalter darüber hinaus noch tätig werden
und ggfs. Zwangssäubern lassen oder Ähnliches, um nicht selbst
in die Haftung zu kommen?
Die Hausverwaltung sollte unter Bezugnahme auf die beiden Gutachten
den Eigentümer nochmals unter Fristsetzung auffordern, den Schimmel
unverzüglich professionell beseitigen zu lassen. Kommt der Eigentü-
mer dieser erneuten Aufforderung nicht nach, sollte die Hausverwal-
tung hierzu einen Tagesordnungspunkt in die Einladung der nächsten
Eigentümerversammlung mit aufnehmen. Die Hausverwaltung kann
sich dann in Abstimmung mit der Eigentümerversammlung die Durch-
führung weiterer Maßnahmen legitimieren lassen. In dringenden Fällen
wäre die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversamm-
lung erforderlich.
Im Weiteren wäre ein gerichtlicher Titel zu erwirken, wonach der Ei-
gentümer das Betreten der Wohnung und die Durchführung von Schim-
melbeseitigungsmaßnahmen dulden muss.
Wenn ein größeres Renovierungsprojekt wie Balkonabriss und
-neuanbau oder Fassaden- und Dachsanierung von einem Bau-
leiter begleitet wird, können dann die Arbeitskosten des Bau-
leiters so wie die der Handwerker nach § 35a EStG steuerlich
gesondert abgesetzt werden?
Nach Ansicht der Finanzverwaltung ist z. B. die Prüfung der ordnungs-
gemäßen Funktion einer Anlage ebenso eine Handwerkerleistung wie
die Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens oder Maßnah-
men zur vorbeugenden Schadensabwehr. Das gilt auch dann, wenn der
Handwerker über den ordnungsgemäßen Ist-Zustand eines Gewerkes
oder einer Anlage eine Bescheinigung „für amtliche Zwecke“ erstellt.
Weder zu den haushaltsnahen Dienstleistungen noch zu den Handwer-
kerleistungen gehören nach Ansicht der Finanzverwaltung beispielswei-
se Tätigkeiten, die der Wertermittlung dienen, die Erstellung eines Ener-
giepasses oder Tätigkeiten im Zusammenhang mit einer Finanzierung
(z. B. zur Erlangung einer KfW-Förderung).
Aufgrund der oben genannten Beschreibung ist davon auszugehen, dass
die Arbeitskosten eines Bauleiters keine Handwerkerleistungen im Sinne
von § 35a EStG sind. Es kann freilich nicht ausgeschlossen werden, dass
die Finanzverwaltung in diesem Punkt eine andere Ansicht vertritt.
Ein Eigentümer bittet den Verwalter um Belegeinsicht, die dieser
ihm auch gewährt. Nachdem er die Belege durchgeschaut hat,
möchte er gegen Kostenerstattung Kopien von verschiedenen
Belegen haben. Der Verwalter verweist darauf, er könne doch
mit seinem Smartphone die in Betracht kommenden Belege ab-
fotografieren. Kann der Eigentümer trotzdem Kopien verlangen?
Gegen eine entsprechende Kostenerstattung kann der Eigentümer Kopi-
en der gewünschten Belege verlangen.
In den meisten Fällen finden sich entsprechende Regelungen in den
abgeschlossenen Verwalterverträgen oder es sind entsprechende, flan-
kierende Beschlüsse gefasst worden.
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