Verspätung von WEG-Abrechnung
verlängert Frist für
Betriebskostenabrechnung nicht
Der Vermieter muss über die Betriebskosten spätestens innerhalb eines
Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Versäumt er
diese Frist, kann er vom Mieter keine Nachzahlung verlangen.
Ist das Mietobjekt eine Eigentumswohnung, muss der Vermieter die
Jahresfrist für die Betriebskostenabrechnung grundsätzlich auch dann
einhalten, wenn die Wohnungseigentümer noch nicht über die Jah-
resabrechnung Beschluss gefasst haben. Das Fehlen der Jahresabrech-
nung entbindet den vermietenden Eigentümer nicht von der Pflicht,
gegenüber dem Mieter die Abrechnungsfrist einzuhalten. Anderenfalls
würde der Mieter einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter
einer sonstigen Wohnung benachteiligt, weil er dem erhöhten Risiko
ausgesetzt wäre, seine Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der
Jahresfrist zu erhalten.
Nur wenn der Vermieter die Verspätung der Betriebskostenabrechnung
nicht zu vertreten hat, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nach-
forderung geltend machen. Für das Nicht-vertreten-Müssen der Ver-
spätung trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Es reicht
nicht aus, auf Versäumnisse des Verwalters im Hinblick auf die Jahres-
abrechnung hinzuweisen. Zumindest muss der Vermieter darlegen, was
er unternommen hat, um die Einhaltung der Frist zu gewährleisten oder
dass die schließlich erstellte Jahresabrechnung so fehlerhaft war, dass
sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung geeignet
hat. (BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15)
!
Weiterführende Informationen:
Betriebskostenabrechnung – Abrechnungsfristen
2626041
Doppelte Schriftformklausel verhindert
mündliche Vertragsänderung nicht
Die Schriftform ist für einen Mietvertrag immer dann erforderlich, wenn
dieser für längere Zeit als ein Jahr gelten soll. Anderenfalls gilt der Ver-
trag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, mit der Möglichkeit der or-
dentlichen Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Bedeutung
hat dies insbesondere bei gewerblichen Mietverhältnissen, die üblicher-
weise für eine Laufzeit von mehreren Jahren geschlossen werden. Das
Fehlen der Schriftform (von Anfang an oder durch nicht der Schriftform
entsprechende Nachträge) ist ein beliebter Ansatzpunkt, um gewerbliche
Mietverträge vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit beenden zu können.
Wegen der großen Bedeutung der Schriftform für die Vertragslaufzeit
enthalten viele Gewerbemietverträge die Regelung, dass Änderungen
und Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen sollen (einfa-
che Schriftformklausel). Teilweise ist zusätzlich vorgesehen, dass auch
das Schriftformerfordernis seinerseits nur schriftlich geändert werden
kann (doppelte Schriftformklausel).
In einem aktuellen Urteil hatte der BGH zu klären, in welchem Verhält-
nis eine formularmäßige doppelte Schriftformklausel zu Individualver-
einbarungen steht, die nicht in Schriftform getroffen wurden. Ob eine
doppelte Schriftformklausel überhaupt formularvertraglich wirksam ver-
einbart werden kann, ließ der BGH ausdrücklich offen. Auf jeden Fall
gelte aber der Vorrang der Individualabrede vor Allgemeinen Geschäfts-
bedingungen. Daher seien individuell getroffene Absprachen trotz einer
doppelten Schriftformklausel auch dann wirksam, wenn sie nicht der
Schriftform entsprechen. Dies gelte selbst dann, wenn die Individual-
vereinbarung nur stillschweigend getroffen worden ist. Es komme auch
nicht darauf an, ob die Parteien überhaupt an die Schriftformklausel
gedacht haben oder sich bewusst über diese hinwegsetzen wollten.
(BGH, Beschluss v. 25.1.2017, XII ZR 69/16)
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Weiterführende Informationen:
Schriftform – gesetzliche Vorschriften
639315
Einhaltung von Bauordnungsrecht in
der WEG-Anlage
Auch für Wohnungseigentumsanlagen gelten selbstverständlich die
Vorgaben des Bauordnungsrechts, beispielsweise zum Brandschutz und
zur Ausstattung von Wohnungen. Soweit das Gemeinschaftseigentum
betroffen ist, obliegt die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vor-
gaben allen Wohnungseigentümern gemeinsam. Insoweit besitzen sie
Beschlusskompetenz und müssen – vorbehaltlich einer anderen Kosten-
regelung – die anfallenden Kosten für die Ermittlung und Durchführung
der erforderlichen Maßnahmen nach dem Verhältnis ihrer Miteigentums-
anteile tragen.
Hingegen obliegt die Erfüllung bauordnungsrechtlicher Vorgaben im
Sondereigentum (etwa Einbau einer Toilette und Dusche) grundsätzlich
dem jeweiligen Sondereigentümer der Einheit auf eigene Kosten. Dem-
entsprechend besteht insoweit auch keine Beschlusskompetenz der
Wohnungseigentümer. Gleichfalls gefasste Beschlüsse sind nichtig.
Sind im Zuge der Aufteilung die öffentlich-rechtlichen Anforderungen
an den Stellplatznachweis nicht oder nicht vollständig erfüllt worden,
betrifft dies die erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des Gemein-
schaftseigentums. Diese obliegt allen Wohnungseigentümern gemein-
sam. Es ist daher Aufgabe aller Eigentümer, die für die Anlage erforder-
lichen Stellplätze nachzuweisen bzw. für eine etwaige Stellplatzablöse
nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile aufzukommen. (BGH,
Urteil v. 9.12.2016, V ZR 84/16)
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Weiterführende Informationen:
Beschlusskompetenzen, Übersicht
1853162
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Meldungen
Da die Schriftform eines (gewerblichen) Mietvertrags trotz Schrift-
formklauseln sehr schnell zerstört ist, sollte jegliche Vereinbarung,
die den Mietvertrag ändert oder ergänzt, in Schriftform getroffen
werden, um eine vereinbarte Vertragslaufzeit nicht zu gefährden.
Schriftform bedeutet, dass alle Vertragsparteien auf ein und der-
selben Urkunde unterschreiben. Es reicht nicht aus, eine getroffene
Abrede einseitig schriftlich zu bestätigen, z. B. in einem Brief.
PRAXIS-TIPP:
