Wann verjähren Guthaben und Forderungen aus der Jahresab-
rechnung? Wann gilt in diesem Zusammenhang die Dreijahres-
und wann die Zehnjahresfrist?
Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund
einer beschlossenen Jahresabrechnung verjähren gemäß § 195 BGB
in drei Jahren. Nach der Bestimmung des § 199 Abs. 1 BGB beginnt
die Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch
entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Um-
ständen sowie der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne
grobe Fahrlässigkeit erlangen musste. Nach § 199 Abs. 4 BGB verjähren
Hausgeldansprüche der Gemeinschaft ohne Rücksicht auf die Kenntnis
oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung
an. Bei Ansprüchen aufgrund einer beschlossenen Jahresabrechnung be-
ginnt die Frist grundsätzlich mit Ablauf des Jahres der Beschlussfassung.
Nicht selten gibt es Probleme, weil Eigentümerwechsel nicht angezeigt
wurden und deshalb die Person des Beitragsschuldners nicht bekannt
ist. Für die erforderliche Kenntnis des tatsächlichen Beitragsschuldners
wird den Wohnungseigentümern die Kenntnis bzw. das Kennenmüssen
des Verwalters zugerechnet. Für den Verjährungsbeginn kommt es also
darauf an, wann der Verwalter von einem Eigentümerwechsel Kennt-
nis erlangt hat oder aber ohne grobe Fahrlässigkeit Kenntnis erlangen
musste.
In einer TE sind die vorgelagerten Terrassen den jeweiligen Woh-
nungen zugeordnet und „Der Unterhalt und die Instandsetzung
der Flächen obliegt allein und ausschließlich dem jeweiligen
Nutzungsberechtigten“. Zwischen zwei Terrassen sind vor langer
Zeit Pflanzen gesetzt worden, deren Wurzeln nun die Terrassen-
platten eines Eigentümers anheben. Wer diese Bepflanzung vor-
genommen hat, kann heute nicht mehr nachvollzogen werden.
Wer trägt die Kosten der Instandsetzung dieser Terrasse? Der be-
troffene Eigentümer oder die Gemeinschaft?
Da die Flächen zwischen den Sondernutzungsflächen Gemeinschaftsei-
gentum sind, ist der Sondernutzungsberechtigte der Terrasse nicht be-
rechtigt, eigenmächtig die Pflanzen zu entfernen. Gleiches gilt für das
Abschneiden der Wurzeln, wenn dadurch ein vollständiges Absterben
der Pflanzen zu befürchten wäre.
Grundsätzlich gibt es keine verschuldensunabhängige Haftung der
Wohnungseigentümergemeinschaft. Schadensersatzansprüche des be-
troffenen Eigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft
kämen nur dann in Betracht, wenn diese ihrer Verpflichtung nicht nach-
kommen, die im Gemeinschaftseigentum gelegene Schadensursache
zu beheben. Das ist dann der Fall, wenn die Instandsetzung des Gemein-
schaftseigentums schuldhaft nicht oder nicht rechtzeitig beschlossen
wird. Soweit die Wurzeln unter der Terrasse leicht entfernt werden kön-
nen und kein Schaden an den Pflanzen entsteht, erscheint es angemes-
sen, dass der Sondernutzungsberechtigte die Kosten der Instandsetzung
der Terrasse trägt.
Ist durch das Abschneiden der Wurzeln ein vollständiges Absterben der
Pflanzen zu befürchten, ist die Gemeinschaft für das Entfernen der Pflan-
zen und der Wurzeln zuständig und müsste die Kosten hierfür tragen.
Unklar ist, ob durch die Beseitigung der Wurzeln weitere Terrassen-
platten nachhaltig beschädigt würden. In diesem Fall wäre an einen
Erstattungsanspruch des Sondernutzungsberechtigten analog § 14 Nr.
4 WEG zu denken.
Diese Ausführungen stehen allerdings unter dem Vorbehalt, dass in der
Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung keine besonderen Vereinba-
rungen zu diesem Thema getroffen worden sind.
Eine Eigentümerin eines 5-Familienhauses moniert, dass sich die
Haustür nicht von innen zusperren lässt. Sie hätte dies nachts
gerne so. Die Verwaltung solle das bitte so einrichten. Das Schloss
dieser Tür ist aber so beschaffen, dass sie sich dann von innen
nur noch mit Schlüssel öffnen lassen würde. Das Haus ist mit
einer Gegensprechanlage mit Türöffner ausgestattet und in der
Regel auf diese Art vor unberechtigtem Zutritt geschützt. Kann
eine einzelne Eigentümerin eine solche Vorgehensweise verlan-
gen? Wäre ein Beschluss in der Eigentümerversammlung gültig,
der eine solche Vorgehensweise vorsehen würde?
Nach der Rechtsprechung des LG Frankfurt/Main (Urteil v. 12.5.2015,
2-13 S 127/12) entspricht ein Beschluss, wonach die Haustür eines
Mehrfamilienhauses während der Nacht verschlossen zu halten ist,
nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Zur Begründung
wurde ausgeführt, dass die Fluchtmöglichkeiten im Brandfalle erheb-
lich eingeschränkt wären. In der entstehenden Panik durch Feuer und
Rauch könnten Bewohner ihren Schlüssel vergessen. Die abgeschlosse-
ne Haustür könnte sich als tödliches Hindernis erweisen. Eine einzelne
Eigentümerin kann daher nicht verlangen, dass die Haustür eines Mehr-
familienhauses während der Nacht verschlossen zu halten ist.
Eine Gemeinde hat neuerdings angeordnet, dass für die Öllei-
tungen zur Heizung regelmäßig Druckproben durchzuführen
sind. Sind diese Kosten in der Betriebskostenabrechnung um-
lagefähig, wenn diese Betriebskostenart mietvertraglich nicht
erwähnt ist?
Gesicherte Rechtsprechung gibt es bisher nur für die regelmäßigen
Dichtheitsprüfungen von Gasleitungen. Die Kosten für die Überprüfung
der Gasleitungen fallen unter § 2 Nr. 4d Betriebskostenverordnung,
denn sie betreffen die Betriebsbereitschaft und die Betriebssicherheit
von Etagenheizungen. Da auch die regelmäßigen Druckproben der Öl-
leitungen die Betriebsbereitschaft und die Betriebssicherheit der zen-
tralen Heizungsanlage betreffen, dürften diese zu den Kosten nach § 2
Nr. 4a Betriebskostenverordnung zählen.
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