so dass für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete die Mieten
der letzten 10 Jahre einfließen.
Außerdem soll der Mietspiegel, insbesondere der qualifizierte Mietspie-
gel, aufgewertet und „rechtssicherer“ werden. Wer gegen einen qualifi-
zierten Mietspiegel argumentieren oder vorgehen will, muss vor Gericht
beweisen, dass die gesetzlichen Anforderungen nicht erfüllt sind.
In einer Rechtsverordnung sollen die Grundsätze zur Qualitätssicherung
und Dokumentation von Mietspiegeln dargestellt werden.
Kündigung wegen Mietrückstands: Nachzahlungsrecht soll
erweitert werden
Der Deutsche Mieterbund will auch bei der Kündigung wegen Miet-
rückstands im Gesetz etwas „nachbessern“. So sollen die Rechtsfolgen
einer fristlosen und einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsver-
zugs besser aufeinander abgestimmt werden.
Noch ist es so, dass der Mieter eine fristlose Kündigung wegen eines
erheblichen
Mietrückstands ungeschehen machen kann, wenn er in-
nerhalb von 2 Monaten seit Zustellung der Klage seine Mietschulden
vollständig begleicht.
Geht es nach dem Deutschen Mieterbund, soll die Schonfrist auch für
ordentliche – also fristgerechte – Kündigungen wegen Mietrückstands
gelten.
Ziemlich sicher ist, dass die Modernisierungsumlage reformiert wird und
eine Regelung zur Wohnfläche mit in das Gesetz soll – falls der BGH mit
seiner Rechtsprechung nicht schneller ist und sich ein „Wohnflächenpa-
ragraf“ dadurch erübrigt.
generell abgeschafft werden. Stattdessen soll sich die Miethöhe einer
modernisierten Wohnung am Mietspiegel orientieren.
Lediglich für eine Übergangszeit soll die Mieterhöhung noch auf 6 %
der Modernisierungskosten begrenzt werden. Was am Ende aus diesen
Wünschen wird, bleibt abzuwarten!
Wohnfläche: Wann gilt die 10-Prozent-Regel
Nach einem Grundsatzurteil des BGH bleibt eine Wohnflächenabwei-
chung bis zu 10 % noch
ohne
Konsequenzen: Erst ab einer Wohnflä-
chenabweichung von 10 % darf der Mieter mindern.
Von dieser 10-Prozent-Regel macht der BGH jetzt neuerdings eine wich-
tige Ausnahme. Die 10-Prozent-Regel soll
nicht
mehr zur Anwendung
kommen, wenn es um eine Mieterhöhung geht. Hier soll es nach ei-
nem aktuellen BGH-Urteil immer auf die
tatsächliche
Wohnungsgröße
ankommen (BGH, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Wie groß die
Flächenabweichung ist, spielt also keine Rolle mehr. Damit ist für Miet-
erhöhungen Schluss mit der 10-Prozent-Regel.
Künftig soll es nur noch auf die tatsächliche Wohnfläche an-
kommen
Das Ministerium möchte erreichen, dass es auch bei Mieterhöhungen
auf die ortsübliche Vergleichsmiete und bei Modernisierungsmieterhö-
hungen auf die
tatsächliche
Wohnfläche ankommen soll.
Ebenso soll bei den Betriebskosten künftig immer auf die tatsächliche
Wohnfläche abgestellt werden, ganz gleich, welche Wohnungsgröße im
Mietvertrag steht und ob die Abweichung mehr als 10 % beträgt.
Eine abweichende Wohnflächenangabe im Mietvertrag soll nicht mehr gel-
ten. Damit soll es künftig
keine
10-Prozent-Toleranzgrenze mehr geben,
wie sie der Bundesgerichtshof bisher über Jahre hinweg geduldet hat.
Mietspiegel: Es soll auf die Mieten der letzten 10 Jahre ankommen
Nach § 558d Abs. 2 Satz 2 BGB ist ein qualifizierter Mietspiegel alle
4 Jahre neu zu erstellen. Damit bilden alle Mieterhöhungen und Ver-
tragsabschlüsse der letzten 4 Jahre die Grundlage für die ortsübliche
Vergleichsmiete. Dieser Zeitraum soll auf 10 Jahre verlängert werden,
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Aus den Urteilsgründen zu diesem aktuellen BGH-Urteil ergibt sich,
dass die 10-Prozent-Regel ausdrücklich weiterhin für Mietminderun-
gen gilt. Das bedeutet: Erst ab einer Wohnflächenabweichung von
10 % darf der Mieter die Miete mindern.
WICHTIG: 10-PROZENT-REGEL GILT WEITERHIN FÜR MIETMINDERUNGEN
Heidi Schnurr ist
Rechtsanwältin
und Chefredak-
teurin zahlrei-
cher Fachpu-
blikationen bei
Haufe-Lexware mit Schwerpunkt
Mietrecht. Seit über 15 Jahren berät
sie Vermieter und Hausverwalter.
DIE AUTORIN
Darum geht es
Bisherige Regelung
Geplante Regelung
Umlagehöhe von Modernisierungskosten
11 %
8 %
Kappungsgrenze bei Modernisierungen
keine
50 % innerhalb von 8 Jahren, maximal 4 EUR/m²
Umlage nur bei notwendiger Modernisierung, die
auch ein verständiger Vermieter veranlasst hätte
Nicht geregelt
Verbot von derartigen Luxusmodernisierungen
Wahlweise erleichtertes Erhöhungsverfahren für
Kleinvermieter
Nicht geregelt
Pauschaler Abzug ersparter Erhaltungsmaßnah-
men, keine Berücksichtigung von Drittmitteln
nach § 559a BGB. Dafür maximale Erhöhungsum-
lage von 4 %.
Wegfall der Modernisierungserhöhung nach Kos-
tenamortisation
Nicht geregelt
Entfallen
Keine Erhöhung, wenn die Miete einschließlich
Betriebs- und Heizkosten das Nettoeinkommen
des Mieters um 40 % übersteigt
Bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zu-
gang der Modernisierungsankündigung folgt.
Bis zum Ablauf des nächsten Monats, der auf den
Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.
Ein alters- und behindertengerechter Umbau be-
rechtigt zur Modernisierungsmieterhöhung
Bisher nicht geregelt
Ergänzung des Modernisierungskatalogs § 555b
BGB
Bezugnahme des Mietspiegels auf Mieten
Letzte 4 Jahre
Letzte 10 Jahre
Korrektur der Betriebskostenabrechnung bei einer
Wohnflächenabweichung
Erst ab einer Abweichung von 10 % relevant
Es kommt immer auf die tatsächliche Fläche an
Wohnflächenabweichung bei Mieterhöhungen
Erst ab einer Abweichung von 10 % relevant
Es kommt immer auf die tatsächliche Fläche an
2016 wird voraussichtlich eine Mietrechtsänderung kommen. Bleibt
nur noch die Frage, was am Ende im Gesetzespaket alles drin ist!
WICHTIG: 2016 WIRD ES EINE MIETRECHTSÄNDERUNG GEBEN
