Mietrechtsänderung: Was der
Gesetzgeber für 2016 plant
Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Achern
Der Gesetzgeber will, dass Wohnraum bezahlbar bleibt. Der erste
Schritt in diese Richtung war die Einführung der Kappungsgrenze
zum 1.5.2013. Als zweiter Akt folgte am 1.6.2015 die Einführung
der Mietpreisbremse.
Und für 2016 sind schon wieder neue Maßnahmen geplant, um
Mietsteigerungen einzudämmen. Dieses Mal sollen Mieterhöhungen
bei Modernisierungen eingeschränkt werden.
Modernisierungsumlage soll gekürzt werden
Bisher existiert nur ein erstes Grundlinienpapier von Bundesjustizminis-
ter Heiko Maas für eine Mietrechtsänderung im Bereich des Mieterhö-
hungsrechts.
Schon im Koalitionsvertrag hatten CDU/CSU und SPD weitere Mietrechts-
änderungen vereinbart. Unter anderem, dass die Modernisierungsumla-
ge von derzeit 11 % auf 10 % gesenkt werden soll.
2016 soll es jetzt damit ernst werden. Ein entsprechender Referenten-
entwurf für das geplante 2. Mietrechtsänderungspaket wurde für das
Frühjahr 2016 in Aussicht gestellt.
Allerdings werden die ursprünglich geplanten 10 % Modernisierungs-
umlage schon wieder infrage gestellt. Laut einem internen Papier des
Ministeriums sollen Vermieter statt der bisherigen 11 % sogar
nur
noch 8 %
der angefallenen Modernisierungskosten, gerechnet auf die
Jahresmiete, auf die Mieter umlegen dürfen.
Erklärtes Ziel der reduzierten Modernisierungsumlage ist die Erschwe-
rung teurer Luxussanierungen. Es soll vermieden werden, dass Be-
standsmieter zum Auszug gezwungen sind, weil sie die höhere Miete
nicht mehr aufbringen können.
Kappungsgrenze für Modernisierungserhöhung soll kommen
Die Kürzung der Modernisierungskosten von bisher 11 % auf 8 % soll
nur der 1. Schritt sein, um Mietsteigerungen wegen einer Moderni-
sierung zu dämpfen. In einem 2. Schritt soll eine Kappungsgrenze für
Mieterhöhungen nach Modernisierungen eingeführt werden. Kappungs-
grenze heißt: Sie dürfen Ihre Miete innerhalb eines bestimmten Zeit-
raums nur um einen Maximalwert erhöhen.
Konkret soll die Miete innerhalb von 8 Jahren nur noch um maximal
50 % bzw. maximal 4 EUR pro Quadratmeter erhöht werden dürfen.
Bisher konnten Vermieter schon nach einem Jahr eine weitere Moder-
nisierung samt Mieterhöhung durchführen. Lediglich der Wuchertatbe-
stand stellte eine Obergrenze dar.
Mieterhöhung nur noch bei notwendigen Modernisierungen
Auch bei der
Art
der Modernisierungskosten soll es Einschnitte geben:
Künftig sollen nur noch die Kosten für notwendige Modernisierungen
auf den Mieter umlegbar sein. Auch hier das erklärte Ziel, Mieterhöhun-
gen wegen Luxussanierungen auszuschließen. Modernisierer sollen nur
noch die Kosten für solche Maßnahmen umlegen dürfen, die ein
ver-
ständiger Vermieter
auch dann veranlasst hätte, wenn er sie selbst
tragen müsste.
Modernisierungsmieterhöhungen sollen einfacher werden
Für „Kleinvermieter“ soll es Erleichterungen beim Mieterhöhungsver-
fahren wegen Modernisierung geben, weil sie in der Vergangenheit
oftmals mit dem komplizierten Mieterhöhungsverfahren nach einer Mo-
dernisierung überfordert waren.
Bisher muss von den Modernisierungskosten ein
fiktiver Reparatur-
kostenanteil
abgezogen werden. Dies ist der Betrag, den der Vermie-
ter wegen der Modernisierung für an sich fällige Reparaturen einspart.
Weil das Ermitteln dieser abzuziehenden Instandhaltungskosten sehr
aufwendig ist, soll hierfür ein Pauschalbetrag eingeführt werden.
Zusätzlich soll der
Zinsvorteil
eines zinslosen oder zinsverbilligten
Darlehens, das der Vermieter zum Finanzieren der Maßnahme aufge-
nommen hat, nicht mehr von den Modernisierungskosten abgezogen
werden müssen.
Das vereinfachte Verfahren hat allerdings auch seinen Preis: Der Pro-
zentsatz der Modernisierungskosten, die auf den Mieter umgelegt wer-
den dürfen, soll dafür im Gegenzug auf 4 % jährlich gekürzt werden!
Vermieter sollen selbst wählen können. Wollen sie lieber von dem ver-
einfachten Verfahren Gebrauch machen und dafür nur 4 % der Moderni-
sierungskosten umlegen? Oder gehen sie wie bisher den komplizierten
Weg, können dafür aber 8 % der Modernisierungskosten umlegen.
Zusätzlicher Modernisierungstatbestand soll eingeführt werden
In § 555b BGB stehen derzeit 7 Modernisierungstatbestände. Dieser Ka-
talog soll um einen weiteren Modernisierungstatbestand ergänzt wer-
den: Künftig soll auch ein alters- oder behindertengerechter Umbau als
Modernisierung zählen, sofern die Wohnung hinterher auch dauerhaft
von dieser Nutzergruppe genutzt wird.
Härtegründe: Wenn die Miete teurer ist als das Einkommen
Grundsätzlich sollen Mieter nicht mehr als 40 % ihres Nettoeinkom-
mens für die Miete einschließlich Betriebs- und Heizkosten ausgeben
müssen. So jedenfalls steht es in der Vorlage des Justizministeriums.
Deswegen soll dem Mieter ein Härteeinwand zustehen, selbst wenn
der Vermieter die Wohnung „nur“ in einen Zustand versetzt, der allge-
mein üblich ist. Der Mieter kann von diesem Härteeinwand 2 Monate
lang Gebrauch machen – also einen Monat
länger
als bisher! Sogar
noch nach Baubeginn soll sich der Mieter auf die finanzielle Härte be-
rufen können.
Mieterbund will Modernisierungsumlage komplett abschaffen
Der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, hält die
Verknüpfung von Modernisierungskosten mit einer Mieterhöhung für
falsch. Er stellt in seiner Presseerklärung vom 25.1.2016 auf den Erfolg
der Modernisierungsmaßnahme ab. Die Modernisierungsumlage soll
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Verwalterthema
des Monats
Für den modernisierenden Umbau eines Miethauses kalkulieren Sie
30.000 EUR. Nach derzeitiger Rechtslage könnten Sie die monatli-
chen Mieteinnahmen um 275 EUR (11 % von 30.000 EUR Moderni-
sierungskosten = 3.300 EUR : 12 Monate = 275 EUR Mieterhöhung
pro Monat) erhöhen.
Wird die Modernisierungsumlage dagegen auf 8 % reduziert, kön-
nen Sie Ihre Miete stattdessen nur um 200 EUR (8 % von 30.000
EUR = 2.400 EUR : 12 Monate = 200 EUR Mieterhöhung pro Monat)
steigern.
Immerhin ein Unterschied von 75 EUR jeden Monat.
BEISPIEL: SPÜRBARE KÜRZUNG DER MODERNISIERUNGSUMLAGE
