BGH lockert Anforderungen an
Betriebskostenabrechnung
Der BGH hat die formellen Anforderungen an Betriebskostenabrech-
nungen weiter gelockert. Wenn Betriebskosten auf mehrere Gebäude
verteilt oder vor der Umlage auf die Mieter um nicht umlagefähige
Anteile bereinigt werden, muss in der Abrechnung nicht mehr ange-
geben werden, wie die Kosten ermittelt wurden, die in der jeweiligen
Abrechnungseinheit letztlich umgelegt werden. Dasselbe gilt, wenn
wegen der gewerblichen Nutzung von Einheiten ein Vorwegabzug vor-
genommen wird.
Bisher hat der BGH gefordert, dass bei den einzelnen Positionen jeweils
auch die Gesamtkosten der Liegenschaft bzw. die unbereinigten Kosten
angegeben werden; außerdem musste der Rechenschritt angegeben
werden, mit dem die letztlich umgelegten Kosten für die Abrechnungs-
einheit ermittelt wurden. Nach der neuen Rechtsprechung reicht es
aus, wenn als „Gesamtkosten“ bei der jeweiligen Betriebskostenart die
Summe der Kosten aufgeführt ist, die der Vermieter auf die Wohnungs-
mieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) tat-
sächlich umlegt. Die Herleitung muss nicht mehr in der Abrechnung
angegeben werden.
Seine neue Linie begründet der BGH damit, dass die Abrechnung für
den Vermieter einfacher und für den Mieter übersichtlicher werden soll.
(BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 93/15)
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Weiterführende Informationen:
Inhalt der Betriebskostenabrechnung – Checkliste
1949194
Betriebskostenabrechnung – Form und Inhalt
2613053
Heizkostenabrechnung: Besser
fehlerhafte Daten als gar keine
Wenn der Wärmeverbrauch in verschiedenen Einheiten desselben
Objekts mit unterschiedlichen Messeinrichtungen ermittelt wird (z. B.
teilweise mittels Wärmezähler, teilweise mittels Heizkostenverteilern),
muss eine Vorerfassung der einzelnen Nutzergruppen stattfinden. Dies
schreibt § 5 Abs. 2 HeizKV vor. Der für die Nutzergruppen ermittelte
Verbrauch wird dann jeweils auf die Einheiten mit der gleichen Mess-
ausstattung verteilt.
Doch auch wenn eine solche Vorerfassung unterbleibt, sind die gemes-
senen Verbrauchswerte der Heizkostenabrechnung zugrunde zu legen.
Der Meinung, die in diesem Fall die Messwerte für unerheblich hält und
eine Abrechnung nach Wohnfläche fordert, hat der BGH eine Absage
erteilt. Sinn der HeizKV sei, die Nutzer durch eine verbrauchsabhängige
Abrechnung zum Energiesparen zu bewegen. Daher sei – von einigen
Ausnahmen in speziellen Fällen abgesehen – jede den Verbrauch des
Nutzers einbeziehende Abrechnung, mag diese auch nicht in jedem
Punkt der HeizKV entsprechen, einer ausschließlichen Abrechnung nach
Wohnflächen vorzuziehen, da Letztere den individuellen Verbrauch völ-
lig unbeachtet lasse.
Die (fehlerhaft) ermittelten Heizkosten sind allerdings um 15 % zu kür-
zen (§ 12 Abs. 1 HeizKV). Die Kürzung bezieht sich auf den gesamten
Heizkostenanteil, der nach der verordnungswidrigen Verteilung auf den
Nutzer entfallen soll (Grund- und Verbrauchskosten), und nicht nur auf
den Verbrauchskostenanteil. (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 329/14)
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Weiterführende Informationen:
Mindestangaben in der Heizkostenabrechnung, Checkliste
2098867
Wer wird werdender
Wohnungseigentümer?
Beim Ersterwerb vom Bauträger bzw. teilenden Eigentümer haftet ein
werdender Wohnungseigentümer allein für die Lasten der Wohnung,
sobald er eine verfestigte Erwerbsposition erlangt hat. Das setzt nach
gefestigter Rechtsprechung voraus, dass
(1) ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerich-
teter Erwerbsvertrag vorliegt,
(2) der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung ge-
sichert ist und
(3) der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist.
Den letzten Punkt hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung prä-
zisiert. Demnach reicht nicht jeder Besitzübergang auf den Erwerber
(etwa indem der Erwerber die Wohnung eigenmächtig in Besitz nimmt)
aus. Vielmehr muss der Erwerber den Besitz durch Übergabe vom Ver-
äußerer erlangt haben, um annehmen zu können, dass die Rechte und
Pflichten vom Bauträger auf den Erwerber übergehen.
Wenn diese Voraussetzungen (insbesondere auch eine Übergabe)
vorliegen, haftet allein der Erwerber der jeweiligen Wohnung für die
Hausgelder; der noch im Grundbuch eingetragene Veräußerer ist von
der Haftung befreit. Auch die mitgliedschaftlichen Rechte wie Stimm-
und Anfechtungsrecht liegen dann allein beim Erwerber. (BGH, Urteil v.
11.12.2015, V ZR 80/15)
Hinweis:
Den Sachverhalt dieser Entscheidung sowie eine ausführliche
Besprechung lesen Sie in der folgenden Ausgabe unter „Deckert kom-
pakt – Entscheidung des Monats“.
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Weiterführende Informationen:
Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
637548
Alte Abrechnungsklausel schließt
Nachforderung nicht aus
Eine vor September 2001 vom Vermieter in einem Wohnraummiet-
vertrag verwendete Formularklausel, dass innerhalb einer bestimmten
Frist über die Betriebskosten abzurechnen ist, hat nicht zur Folge, dass
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Meldungen
Die Entscheidung betrifft (nur) die formellen Anforderungen an die
Betriebskostenabrechnung. Werden Kosten auf mehrere Gebäude
aufgeteilt oder vor der Umlage auf die Mieter bei einzelnen Kosten-
positionen Vorwegabzüge vorgenommen, muss dies nach wie vor
rechnerisch richtig und nachvollziehbar sein. Mieter haben das Recht,
dies durch Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege nachzuprüfen.
PRAXIS-TIPP:
