Darf sich eine WEG-Abrechnung über einen längeren Zeitraum als
das klassische Kalenderjahr (365 Tage) erstrecken? Der Wortlaut
des § 28 WEG scheint dem entgegen zu stehen. Konkret geht es
um eine Abrechnung, die den Zeitraum 1.10.2014 bis 31.12.2015
umfasst.
Nein. Zwar können die Wohnungseigentümer das Wirtschaftsjahr durch
Vereinbarung (nicht durch Beschluss!) abweichend vom Kalenderjahr fest-
legen, doch darf sich der Zeitraum nicht verändern, § 28 Abs. 1 S. 1 WEG.
Kann ein Wohnungseigentümer wirksam seinemMieter eine Voll-
macht ausstellen, damit dieser an der Eigentümerversammlung
teilnehmen und auch für den Eigentümer abstimmen kann?
Ja, da die Ausübung des Stimmrechts kein höchstpersönliches Recht ist,
kann der Wohnungseigentümer eine andere Person zur Ausübung des
Stimmrechts, also zur Stimmabgabe gem. § 167 BGB bevollmächtigen,
§ 25 Abs. 2 WEG. Einer bestimmten Form bedarf es dabei nicht, die Voll-
macht kann also mündlich oder schriftlich erfolgen, wobei abweichende
Vereinbarungen durch die Miteigentümer getroffen werden können. So-
weit die Schriftform vereinbart wurde, muss die Vollmachtsurkunde im ei-
genhändig unterzeichneten Original vorgelegt werden. Eine Stimmabga-
be muss im Namen des vertretenen Wohnungseigentümers erfolgen.
Durch Vereinbarung kann der Personenkreis, an den eine Vollmacht zur
Teilnahme an der Eigentümerversammlung erteilt werden darf, beschränkt
werden. Soweit die Teilnahme des Mieters an der Eigentümerversamm-
lung durch eine solche qualifizierte Vertreterklausel ausgeschlossen ist,
kann dieser nicht als Bevollmächtigter des Eigentümers teilnehmen.
Eigentümer einer Eigentumswohnung sind mehrere Personen, z.
B. Mutter und Sohn. Zur Eigentümerversammlung werden beide
Personen eingeladen, aber nur eine der Personen erscheint. Kann
dieser erschienene Eigentümer ohne Weiteres gültig abstimmen
oder benötigt er hierfür eine Vollmacht des anderen Eigentümers?
Er benötigt eine Vollmacht. Steht ein Wohnungseigentum mehreren
Bruchteilseigentümern gemeinschaftlich zu und gibt nur einer der Mit-
berechtigten in der Wohnungseigentümerversammlung seine Stimme
ab, so ist diese Stimmgabe ungültig, wenn an der Ermächtigung durch
den/die übrigen Mitberechtigten Zweifel bestehen und eine Vollmacht
nicht vorgelegt wird, § 25 Abs. 2 WEG.
In einer Wohnungseigentumsanlage mit 3 Einheiten beantragen
die Eigentümer von 2 Wohnungen eine außerordentliche Eigen-
tümerversammlung. Diese Eigentümer würden gerne Klimage-
räte auf ihren jeweiligen Balkonen installieren. Die Maßnahmen
werden genehmigt, wobei der 3. Eigentümer auf der Versamm-
lung nicht anwesend war. Es stellt sich nun die Frage, wer die
Kosten dieser außerordentlichen Versammlung zu tragen hat.
Grundsätzlich ist der Verwalter nach § 24 Abs. 2 WEG zur Einberufung
der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, wenn dies schrift-
lich unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als ¼ der Woh-
nungseigentümer beantragt wird. Das Einberufungsverlangen stellt ein
Minderheitsrecht dar, welches unabhängig von den in der Versammlung
zu erwartenden Mehrheitsverhältnissen der Minderheit die Möglichkeit
geben soll, ihren Standpunkt darzustellen. Ist die Versammlung also
rechtmäßig zustande gekommen, werden die Kosten genauso abge-
rechnet wie bei den ordentlichen Versammlungen- sie fallen der Ge-
meinschaft zur Last.
Eine WEG möchte nach § 9 Abs. 1 UStG zur Umsatzsteuer optie-
ren. Ist es hierfür ausreichend, dass die Eigentümerversamm-
lung einen entsprechenden Beschluss fasst oder bedarf es sogar
einer Änderung der Gemeinschaftsordnung. Falls eine Änderung
der Gemeinschaftsordnung notwendig sein sollte, müsste diese
Änderung dann auch in das Grundbuch eingetragen werden?
Auf die Steuerbefreiung gemäß § 4 Nr. 13 UStG kann durch Mehrheits-
beschluss verzichtet werden. In diesem Zusammenhang ist auch an die
damit verbundenen steuerrechtlichen Verpflichtungen, z.B. die Abgabe
von Umsatzsteuererklärungen nach § 18 UStG oder die Führung von
Aufzeichnungen im Sinne von § 22 UStG, zu denken. Daher sollte über
die mit dem entstehenden Mehraufwand verbundenen Kosten, etwa
für einen Steuerberater, ebenfalls ein Beschluss gefasst werden.
In einer Wohnungseigentumsanlage, die nur von den Wohnungs-
eigentümern selbst bewohnt wird, stellt sich die Frage, inwie-
weit die von der TrinkwasserVO geforderten Untersuchungen
durchgeführt werden müssen.
Soweit die Wohnungseigentumsanlage nur von den Wohnungseigentü-
mern selbst bewohnt wird, sind die in § 14 Abs. 3 der TrinkwasserVO
geforderten Untersuchungen nicht zwingend durchzuführen. Die Nicht-
durchführung der Untersuchungen sollte ausdrücklich beschlossen wer-
den. Da jeder Eigentümer ein Interesse an gesundheitlich unbedenkli-
chem Trinkwasser hat und jederzeit eine Nutzungsänderung durch die
Vermietung einer Wohnung eintreten kann, ist die Durchführung der
nach der TrinkwasserVO geforderten Untersuchungen jedoch dringend
zu empfehlen.
Die 3 Mitglieder des Verwaltungsbeirats einer Eigentümerge-
meinschaft halten zusammen mehr als 50 % der Miteigentum-
santeile. Da die Verwaltungsbeiräte bei ihrer Entlastung vom
Stimmrecht ausgeschlossen sind, ist demzufolge keine Be-
schlussfähigkeit zu diesem Punkt gegeben. Gibt es eine Möglich-
keit, den Verwaltungsbeirats dennoch zu entlasten?
Soweit mehrere Eigentümer, welche mehr als 50 % der Miteigentums-
anteile in der Eigentümerversammlung vertreten, bei einem Beschluss
von dem Stimmrecht nach § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen sind, ist
§ 25 Abs. 3 WEG nicht anwendbar. Das heißt die Eigentümerversamm-
lung ist auch in diesem besonderen Ausnahmefall beschlussfähig.
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