Verjährte Betriebskostenforderung ist
nicht über die Kaution zu retten
Wenn der Mieter dem Vermieter zur Sicherung von dessen Forderungen
aus dem Mietverhältnis eine Kaution gestellt hat, kann der Vermieter
auch für verjährte Forderungen auf die Kaution zurückgreifen. Dies gilt
allerdings nicht unbeschränkt. Wegen verjährter Ansprüche auf Zinsen
und andere wiederkehrende Leistungen (z. B. die monatliche Miete und
die Betriebskostenvorauszahlungen) darf der Vermieter nicht auf die
Kaution zugreifen.
Auch Ansprüche auf die Nachzahlung von Betriebskosten nach einer Be-
triebskostenabrechnung sind von dieser Ausnahme umfasst, denn auch
hierbei handelt es sich um wiederkehrende Leistungen. Das hat der
BGH klargestellt. Betriebskostenzahlungen des Mieters verlieren ihren
Charakter als wiederkehrende Leistungen nicht dadurch, dass sie als
Saldo einer Betriebskostenabrechnung zu erbringen sind. Auch diese
normalerweise in jährlich wechselnder Höhe zu leistenden Zahlungen
sind wiederkehrend, denn der Vermieter muss über die Betriebskosten
jährlich abrechnen. Somit darf der Vermieter verjährte Betriebskosten-
nachforderungen nicht durch Zugriff auf die Kaution realisieren. (BGH,
Urteil v. 20.7.2016, VIII ZR 263/14)
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Weiterführende Informationen:
Verjährung (Miete)
639445
Mietkaution
638841
Vermieterbescheinigung bei Auszug
entfällt
Seit dem 1.11.2015 müssen Vermieter Mietern sowohl den Einzug als
auch den Auszug bestätigen (sog. Wohnungsgeberbestätigung bzw.
Vermieterbescheinigung). Die Bescheinigung muss der Mieter beim
Einwohnermeldeamt vorlegen, wenn er sich an- bzw. abmeldet. Die
Regelung wurde eingeführt, um Scheinanmeldungen zu verhindern.
Diese Vorschrift wird nun modifiziert. Die Pflicht des Vermieters, dem
Mieter den Auszug zu bescheinigen, entfällt, so dass Vermieter nur noch
beim Einzug eine Bestätigung ausstellen müssen. Dies ergibt sich aus
einer Änderung des Bundesmeldegesetzes, die Bundestag und Bundes-
rat beschlossen haben. Die Wohnungsgeberbestätigung sei mit einem
hohen Verwaltungsaufwand verbunden, der im Fall einer Abmeldung
nicht damit gerechtfertigt werden könne, Scheinanmeldungen zu ver-
hindern, so die Begründung.
Die Gesetzesänderung enthält auch eine Klarstellung zum Inhalt der
Vermieterbescheinigung. Sind Wohnungsgeber und Eigentümer nicht
identisch, muss künftig nur der Name des Eigentümers, nicht aber des-
sen Anschrift genannt werden. Weiterhin angegeben werden müssen
Name und Anschrift des Wohnungsgebers.
Schließlich wird klargestellt, dass eine elektronische Wohnungsgeber-
bestätigung nur gegenüber der Meldebehörde, nicht aber gegenüber
dem Mieter abgegeben werden kann. Gegenüber dem Mieter kann der
Wohnungsgeber die Bestätigung nur schriftlich abgeben.
Die Neuregelung, die noch einige andere Änderungen am Bundesmel-
degesetz enthält, muss noch im Bundesgesetzblatt verkündet werden.
Die Änderungen zur Vermieterbescheinigung gelten ab 1.11.2016.
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Weiterführende Informationen:
Vermieterbescheinigung für das Einwohnermeldeamt
8388519
Kabinett beschließt
Zulassungsregelung für Verwalter
Vor über einem Jahr wurde der Referentenentwurf vorgelegt, nun hat
das Bundeskabinett den Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufs-
zulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler
beschlossen.
Für WEG-Verwalter werden erstmals eine Zulassungspflicht sowie weite-
re Voraussetzungen eingeführt. Demnach sollen WEG-Verwalter künftig
einen Sachkundenachweis sowie Nachweise über ihre Zuverlässigkeit,
geordnete Vermögensverhältnisse sowie eine Vermögensschadenhaft-
pflichtversicherung vorlegen müssen, bevor sie eine Gewerbeerlaub-
nis erhalten. Die erforderliche Sachkunde sollen Verwalter durch eine
vor der Industrie- und Handelskammer erfolgreich abgelegte Prüfung
nachweisen. Zudem sollen WEG-Verwalter künftig verpflichtet sein, die
Qualifikation und Zuverlässigkeit ihres Personals aktiv zu prüfen.
Verwalter, die bereits tätig sind, sollen verpflichtet werden, innerhalb von
12 Monaten nach Inkrafttreten der Neuregelung einen Zulassungsantrag
zu stellen und die erforderlichen Nachweise vorzulegen. Für „alte Hasen“
ist eine Erleichterung vorgesehen: Wer mindestens sechs Jahre ununter-
brochen als WEG-Verwalter tätig war, soll zwar auch einen Zulassungsan-
trag stellen müssen, aber vom Nachweis der Sachkunde befreit sein.
Dem DDIV geht der Gesetzentwurf nicht weit genug. Haupt-Kritikpunkt
des Verbandes ist, dass Mietverwalter nicht erfasst sind. Zudem fordert
der Verband, eine Fortbildungspflicht für Verwalter einzuführen.
Der Entwurf wird nun in den Bundestag eingebracht. Sofern das Gesetz-
gebungsverfahren im ersten Quartal 2017 abgeschlossen ist, könnte die
Neuregelung Ende 2017 in Kraft treten.
Immobilienverwalter des Jahres 2016
Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter hat auf dem 24.
Deutschen Verwaltertag in Berlin den Immobilienverwalter des Jah-
res 2016 geehrt. Für die Auszeichnung hatte der Verband zu einem
Projektwettbewerb aufgerufen. Die Unternehmen waren aufgefordert,
Konzepte und Ideen einzureichen, die Arbeitsprozesse optimieren und
die Wettbewerbsfähigkeit steigern.
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Meldungen
Um gar nicht erst in eine Verjährungsproblematik hineinzulaufen,
sollten Forderungen gegen den Mieter rechtzeitig gerichtlich geltend
gemacht werden. Für Ansprüche auf Miete, Betriebskostenvoraus-
zahlungen und -nachzahlungen gilt eine Verjährungsfrist von drei
Jahren vom Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. So
verjähren z. B. Mietforderungen aus dem Jahr 2013 zum 31.12.2016.
Kürzer ist die Verjährungsfrist bei Ansprüchen wegen Schäden an der
Mietsache. Solche Ansprüche verjähren bereits sechs Monate nach
der Rückgabe. Besonders hier ist schnelles Handeln angezeigt.
PRAXIS-TIPP:
