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Deckert/Elzer kompakt
meinschaftlichen Eigentums beteiligen. Einen
solchen Beschluss können die Wohnungsei-
gentümer aber fassen, sowohl nach § 16 Abs.
3 und Abs. 4 WEG als auch aufgrund einer Öff-
nungsklausel. Man konnte allenfalls fragen, ob
der Beschluss die nach der Öffnungsklausel zu
erreichende Mehrheit erreicht hatte (im Fall
„2/3“ – man fragt sich aller Wohnungseigen-
tümer oder aller anwesenden Wohnungsei-
gentümer) und wenn nein, ob ein Beschluss
dann anfechtbar oder nichtig ist.
9. Verhaltensempfehlungen an Verwalter
a) Muss der Verwalter eine unklare Umlage-
vereinbarung anwenden, also eine, bei der
man darüber streiten kann, welche Fälle von
ihr (noch) erfasst sind, sollte er das Problem
nicht verschweigen. Er sollte den Wohnungs-
eigentümern dieses Problem mitteilen und
ebenso, wie er gedenkt, die Umlagevereinba-
rung zu verstehen.
b) Die Wohnungseigentümer haben dann
die Möglichkeit, dem Verwalter mitzuteilen,
wie er die Wohnungseigentumsanlage in-
soweit verwalten soll. Es besteht zwar nach
herrschender, aber meines Erachtens falscher
Ansicht keine Beschlusskompetenz, eine Um-
lagevereinbarung verbindlich auszulegen. Es
besteht aber jedenfalls eine Beschlusskomp-
etenz dazu, den Verwalter anzuweisen, wie er
bis zu einer Klärung verfahren soll.
c) Fehlt ein Umlageschlüssel (das kommt gar
nicht selten bei den Kosten vor, die der Heiz-
kostenV unterliegen), darf der Verwalter nicht
anstelle der Wohnungseigentümer einen Um-
lageschlüssel beschließen. Der Verwalter muss
vielmehr eine Entscheidung der Wohnungsei-
gentümer herbeiführen.
d) Sollen einem Wohnungseigentümer durch ei-
nen Beschluss Leistungspflichten auferlegt wer-
den, ist er nichtig. Ein solcher Beschluss darf vom
Verwalter nicht verkündet werden. Eine „klassi-
sche“ Leistungspflicht ist die „tätige Mithilfe“ (=
die Mitarbeit bei Tätigkeiten im Haus, am Haus
oder im Garten, etwa Reinigen des Treppenhau-
ses oder Schneeräumen), das Entfernen einer
unzulässigen baulichen Veränderung oder die
Übertragung der Erhaltungspflicht.
WEG-Rechtsprechung
kompakt
Kurzzeitige Vermietung auch an
„Medizintouristen“ erlaubt
(LG München I, Urteil v. 8.2.2016,
1 S 21019/14 WEG)
Für die wohnungseigentumsrechtliche Einord-
nung der Nutzung einer Wohnung ist nur darauf
abzustellen, welche Nutzung in der Wohnung
selbst stattfindet. Wenn die Teilungserklärung
nichts anderes bestimmt und die Wohnungsei-
gentümer nichts anderes vereinbart haben, ist
die Vermietung einer Eigentumswohnung an
wechselnde Mieter auch für jeweils unter drei
Monaten, z. B. an sog. „Medizintouristen“, Teil
der zulässigen Wohnnutzung.
!
Weiterführende Informationen:
Vermietete Eigentumswohnung
637340
Nutzungsarten der Wohnung
636933
Majorisierende Verwalterbestellung
ohne Anhaltspunkte der Vergütung
widerspricht ordnungsmäßiger
Verwaltung
(AG Neustadt/Rübenberge, Urteil v. 15.2.2016,
20 C 943/15)
Die Bestellung eines Verwalters entspricht
grundsätzlich nur dann ordnungsgemäßer Ver-
waltung, wenn in derselben Eigentümerver-
sammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch
die Eckpunkte des abzuschließenden Verwal-
tervertrages (Laufzeit und Vergütung) in we-
sentlichen Umrissen geregelt werden.
!
Weiterführende Informationen:
Bestellung des Verwalters: Grundsätze
636329
Ausschluss als Zustellungsvertreter:
Konkreter Interessenskonflikt erforderlich
(LG Frankfurt, Urteil v. 17.12.2015,
2-13 S 222/13)
Der Verwalter ist als Zustellungsvertreter der
Wohnungseigentümer lediglich dann ausge-
schlossen, wenn im Zeitpunkt der Klagezu-
stellung ein konkreter Konflikt zwischen ihm
und den Wohnungseigentümern besteht und
die konkrete Gefahr droht, er werde die Woh-
nungseigentümer über das Verfahren nicht
sachgemäß unterrichten.
!
Weiterführende Informationen:
Zustellung
708471
Verwalter-Stellvertreter kann nicht
wirksam bestellt werden
(KG Berlin, 1 W 79/16)
Ein WEG-Beschluss, durch den gleichzeitig
ein Verwalter und sein Stellvertreter bestellt
werden, kann hinsichtlich der Bestellung des
(Haupt-)Verwalters wirksam sein.
!
Weiterführende Informationen:
Bestellung des Verwalters: Grundsätze
636329
Beschlüsse müssen bestimmt sein
(AG Hamburg-Blankenese,
Beschluss v. 27.4.2015, 539 C 21/14)
Beschlüsse mit unbestimmtem Inhalt sind auf
Anfechtung für ungültig zu erklären.
!
Weiterführende Informationen:
Beschluss
636307
Bevollmächtigung und Teilnahmerecht in
der Eigentümerversammlung
(LG Karlsruhe, Urteil v. 21.7.2015,
11 S 118/14)
Ein Eigentümer, der sich durch einen Bevoll-
mächtigten vertreten lässt, darf nicht selbst
an der Eigentümerversammlung teilnehmen.
Nimmt er gleichwohl teil, wird sein Bevoll-
mächtigter zum grundsätzlich nicht teilnah-
meberechtigten Dritten.
!
Weiterführende Informationen:
Vertretung in der Eigentümerversammlung
2118129
1. Der Verwalter hat die Wohnungseigentü-
mer darüber informiert, dass man die Umla-
gevereinbarung in ___ der Gemeinschafts-
ordnung unterschiedlich auslegen kann.
2. Der Verwalter hat ferner darauf hinge-
wiesen, dass die Umlagevereinbarung un-
beachtlich wäre, sollte man sie als unklar
ansehen. Weiter hat der Verwalter darauf
hingewiesen, dass – sollte man die Umla-
gevereinbarung als „klar“ und damit als be-
achtlich ansehen – sie wie folgt verstehen
könnte: ___. Schließlich hat der Verwalter
die Wohnungseigentümer darauf hinge-
wiesen, dass es eine Beschlusskompetenz
gebe, dem Verwalter bei der Durchführung
der Verwaltung anzuweisen.
3. Vor diesem Hintergrund weisen die
Wohnungseigentümer den Verwalter an,
die Umlagevereinbarung wie folgt anzu-
wenden: ____.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündet folgen-
des Beschlussergebnis:
Der Beschluss, ____ (Inhalt), wurde ange-
nommen/abgelehnt.
MUSTER: WEISUNG WEGEN DES VERSTÄND-
NISSES EINER UMLAGEVEREINBARUNG
