Sommer-Special: Wissenswertes
für Vermieter und Verwalter
Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Achern
Der Sommer hält – vor allem auch durch die Urlaubszeit bedingt
– gerne wiederkehrende Probleme parat. Sei es das notwendige
Betreten von Wohnräumen während längerer Abwesenheit der
Bewohner, versäumte Fristen oder die unerfreulichen „Balkon-
streitigkeiten. Hier sind Sie als Verwalter immer wieder gefragt.
Die Sache mit dem Notschlüssel
Sie müssen in die Mieterwohnung. Schnell. Sofort. Nur leider ist der
Mieter im Urlaub und telefonisch nicht erreichbar. Als Vermieter oder
Verwalter sind Sie nicht berechtigt, die Mieterwohnung ungefragt zu
betreten. Das wäre ein strafbarer Hausfriedensbruch und würde den
Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Mit einem Notfallschlüssel
lassen sich solche misslichen Situationen vermeiden.
Allerdings dürfen Sie einen Wohnungsschlüssel beim Mietvertragsab-
schluss nur dann einbehalten, wenn der Mieter von diesem Notschlüs-
sel weiß und dem Einbehalt auch zustimmt. Denn mit der Vermietung
der Wohnung ist dem Mieter das alleinige Besitzrecht an den Räumen
zu gewähren. Zum Besitzrecht nach § 854 BGB gehört, dass Sie dem
Besitzberechtigten die tatsächliche, alleinige Gewalt über die Mietsache
einräumen. Dies geschieht bei der Vermietung durch Übergabe aller da-
zugehörenden Schlüssel. Behalten Sie auch nur einen Schlüssel für die
Wohnung zurück, räumen Sie dem Mieter nur Mitbesitz ein - und das ist
zu wenig, um Ihren Mietvertrag zu erfüllen!
Zutrittsrecht: Was während des Urlaubs gilt
Trotz längerer Abwesenheit muss der Mieter für eine ausreichende Kon-
trolle seiner Wohnung sorgen. Wahlweise kann er einem Dritten – in
der Regel einer Vertrauensperson – den Zugang zur Wohnung gestatten.
Dann muss er allerdings dem Vermieter bzw. Verwalter den Namen die-
ser Vertrauensperson nennen, bei der er einen Wohnungsschlüssel hin-
terlegt hat. Am besten klären Sie mit dem Mieter bereits beim Mietver-
tragsabschluss, wer einen Notfallschlüssel für seine Wohnung besitzt!
Achtung: Fristen machen keinen Urlaub!
Sie haben einem Mieter kurz vor Urlaubsbeginn oder während seines Ur-
laubs eine Mieterhöhung, die Betriebskostenabrechnung oder ein Kündi-
gungsschreiben zugeschickt. Dieses Schreiben liegt nun zwar in seinem
Briefkasten, aber er hat bisher noch keine Kenntnis davon. Beginnt die Frist
dennoch zu laufen oder fahren die Fristen mit dem Mieter in Urlaub?
Geht es nach den Gerichten, gilt eine Willenserklärung wie die Kündi-
gung oder eine Mieterhöhung erst dann als zugegangen, wenn sie so
in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen
Umständen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu
nehmen. Dabei reicht bereits die Möglichkeit der Kenntnisnahme. Eine
tatsächliche Kenntnisnahme ist nicht entscheidend.
Ist der Empfänger wegen Urlaub, Krankheit oder sonstiger Ortsabwe-
senheit nicht in der Lage, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen,
kann die Erklärung dennoch als zugegangen gelten. Der Empfänger
muss Zugangshindernissen aus seinem Bereich durch geeignete Vor-
kehrungen begegnen. Dazu gehört jedenfalls unter Geschäftsleuten,
dass sie einen Bevollmächtigten bestellen oder eine Nachsendung der
Post veranlassen. Dagegen ist eine Privatperson nicht verpflichtet, ih-
ren Hausbriefkasten regelmäßig zu leeren und die Post nach wichtigen
Schreiben durchsehen zu lassen.
Haben Sie Ihr Schreiben per Übergabe-Einschreiben verschickt, gilt es
erst mit der Zustellung als zugegangen. Damit beginnt die Frist erst
dann zu laufen, wenn der Mieter das Schreiben beim Postamt abholt.
Der bloße Einwurf des Benachrichtigungszettels im Mieterbriefkasten
setzt die Frist also nicht in Gang.
Muss der Mieter alle Sicherungen rausdrehen und das Wasser
abstellen?
Fährt ein Mieter in Urlaub, gehört es zu seiner Obhutspflicht, Vorkeh-
rungen gegen etwaige Schäden zu treffen. Dabei können Sie allerdings
nicht verlangen, dass er den Hauptwasserhahn schließt oder alle Was-
serleitungen leer laufen lässt. Auch alle Elektrosicherungen muss er nicht
sicherheitshalber herausdrehen - das wäre schlichtweg zu viel verlangt!
Allerdings: Der Mieter muss natürlich die Spülmaschine abschalten!
Kommt es während seiner Abwesenheit zu einem Wasserschaden, weil
der Zulaufschlauch zu seiner Wasch- oder Geschirrspülmaschine unter
Druck gehalten wurde, muss er den entstandenen Schaden ersetzen.
Wer putzt während des Mieter-Urlaubs das Treppenhaus?
Was gilt, wenn der Mieter zwar mit der Treppenhausreinigung an der
Reihe wäre, sich aber gerade im Urlaub befindet? Muss er für einen
Ersatz sorgen? Dies hängt davon ab, was im Mietvertrag vereinbart
wurde. Ist der Mieter laut Mietvertrag zur regelmäßigen Hausreinigung
verpflichtet, muss er bei Urlaub oder Krankheit auch für Ersatz sorgen.
Häufig bietet sich ein Tausch mit einem Mitmieter im Haus an.
Kommt der Mieter seinen Pflichten nicht nach, können Sie ihn deswe-
gen abmahnen und ihn zum Nachholen seiner Pflicht auffordern. Bleibt
er noch immer untätig, können Sie eine Ersatzvornahme beauftragen.
Das heißt, Sie beauftragen ein Reinigungsunternehmen und stellen
dem Mieter die Kosten in Rechnung.
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Organisation
Zum Aufbewahren des Notfallschlüssels hat sich in der Praxis fol-
gende Vorgehensweise bewährt: Übergibt Ihnen der Mieter wie
vereinbart den Notfallschlüssel, stecken Sie den vor seinen Augen
in einen Umschlag und kleben Sie diesen zu. Bitten Sie Ihren Mieter
dann, quer über der Öffnungslasche zu unterschreiben. So kommen
Sie an einen Notschlüssel und Ihr Mieter hat die Gewissheit, dass
Sie den Umschlag nicht unbemerkt öffnen können.
PRAXIS-TIPP: AUFBEWAHREN DES NOTFALLSCHLÜSSELS
Als Vermieter/Verwalter von mindestens 3 Wohnungen sollten Sie
einen Bekannten/Mitarbeiter beauftragen, während Ihres Urlaubs
Ihre Post regelmäßig durchzusehen. Das gilt natürlich besonders für
die Zeit um den 3. Werktag eines Monats, in der Kündigungsschrei-
ben zugehen könnten.
Genügen Sie dieser Pflicht nicht, müssen Sie sich nach Treu und
Glauben so behandeln lassen, als ob Ihnen die Erklärung – z. B. ein
Kündigungsschreiben – zum Zeitpunkt des ersten möglichen Abhol-
termins zugegangen wäre.
Privatvermieter mit nur maximal 2 Wohnungen müssen dagegen
bei einer urlaubsbedingten Abwesenheit nicht mit wichtiger Mie-
terpost rechnen.
PRAXIS-TIPP: POST KONTROLLIEREN LASSEN
