In 2014 wurde eine Eigentumswohnung verkauft. Die von der
WEG-Verwaltung für 2014 erstellte Hausgeldabrechnung per
Stichtag 16.9.2014 erhielt nur der Käufer. Dies entspricht auch
dem Datum der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die
Wohnung selbst wurde am 20.6.2014 wie vertraglich vereinbart
an den Käufer übergeben. Für diesen Zeitpunkt gibt es auch ein
Ableseprotokoll der Verbrauchswerte. Der wirtschaftliche Über-
gang erfolgte zum 31.7.2014. Die WEG-Verwaltung geht davon
aus, dass es sich bei dem im Kaufvertrag vereinbarten wirt-
schaftlichen Übergang um eine privatrechtliche Vereinbarung
handelt, die nur für Käufer und Verkäufer bindend ist. Die WEG-
Verwaltung hat daher alle Werte, auch die Verbrauchswerte, per
16.9.2014 angesetzt. Ist dies korrekt?
Nach der herrschenden Meinung ist für das abzurechnende Kalender-
jahr nur eine Jahresabrechnung zu erstellen. Da es sich bei der Einzel-
abrechnung um eine objektbezogene und nicht um eine personenbezo-
gene Abrechnung handelt, welche erst nach Ablauf des Kalenderjahres
fällig wird, ist eine zeitanteilige Berechnung der auf den Voreigentümer
einerseits und den Erwerber andererseits entfallenden Ausgaben nicht
vorzunehmen. Allerdings ist es unschädlich, wenn eine zeitanteilige
Aufteilung erfolgt, beide Einzelabrechnungen an den neuen Eigentümer
versandt und mit diesem abgewickelt werden. In der Eigentümerver-
sammlung, in welcher die Jahresgesamtabrechnung und die Einzelab-
rechnungen beschlossen werden, ist in jedem Fall nur der im Grund-
buch eingetragene Eigentümer teilnahme- und stimmberechtigt.
Soweit in dem konkreten Fall zwei zeitanteilige Einzelabrechnungen
erstellt wurden, müssen beide an den neuen Eigentümer versandt
und mit diesem abgewickelt werden. Auf den Stichtag der Aufteilung
kommt es letztendlich nicht an. Folgt man der teilweise in der Literatur
vertretenen Aufteilungstheorie, wäre der Zeitpunkt der Eigentumsum-
schreibung der richtige Stichtag.
In einer Wohnanlage werden bestimmte Kosten seit über 20 Jah-
ren nach den in der Teilungserklärung genannten Wohnflächen
verteilt. Ein Eigentümer ist der Ansicht, die in der Teilungser-
klärung genannten Wohnflächen wären nicht zutreffend und hat
Feststellungsklage erhoben. Das angerufene Gericht hat einen
Sachverständigen mit der Klärung dieser Frage beauftragt. Sollte
sich herausstellen, dass die Wohnflächen in der Teilungserklä-
rung tatsächlich falsch sind, wer trägt dann die Kosten des Sach-
verständigen? Die Eigentümergemeinschaft, obwohl sie keine
Ursache für die fehlerhaften Angaben gesetzt hat?
Die Kosten des Rechtstreits, d. h. auch die Kosten des von dem Gericht
bestellten Sachverständigen, hat grundsätzlich diejenige Partei zu tra-
gen, die den Prozess verliert. Dem Kläger der Feststellungsklage könnte
jedoch unter Umständen das Rechtsschutzinteresse wegen mangelnder
Vorbefassung der Eigentümerversammlung fehlen, wenn er sich nicht
zuvor um eine Beschlussfassung über eine Neuvermessung der Wohn-
flächen bemüht hat.
Bei einer Fußbodenheizung wird der Verbrauch über einen Wär-
memengenzähler festgestellt. Der Wärmemengenzähler benö-
tigt eine Halterung. Ist diese Halterung Gemeinschaftseigentum
oder gehört sie zum Sondereigentum?
Nach herrschender Meinung gehören Wärmemengenzähler, sofern sie
nicht im Eigentum eines Messdienstleisters oder eines sonstigen Dritten
stehen, zwingend zum Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentumsfähig sind gemäß § 5 Abs. 1 WEG Bestandteile des Ge-
bäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne
dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sonderei-
gentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über
das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt wird.
Sofern durch die Beseitigung der Halterung die Funktion des Wärme-
mengenzählers beeinträchtigt oder unterbunden würde, gehört auch
die Halterung zum Gemeinschaftseigentum.
Kann die WEG nach entsprechendem Beschluss in der Eigentü-
merversammlung einen Gestattungsvertrag mit der Gemeinde
dergestalt abschließen, dass die WEG das gemeindliche Grund-
stück nutzen darf, aber gleichzeitig für die Pflege dieses Grund-
stücks aufkommen muss?
Gemäß § 10 Abs. 6 S. 1 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungs-
eigentümer im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaft-
lichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst
Rechte erwerben und Pflichten eingehen.
Die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft ist nicht auf den Verbandszweck,
d. h. die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beschränkt. Die
Rechtsfähigkeit erstreckt sich auf die gesamte Geschäftsführung zu-
gunsten der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft kann somit auch
Rechtshandlungen vornehmen, die über den Gebrauch und die Verwal-
tung des vorhandenen Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Auch
das Anmieten eines fremden Grundstücks wäre möglich.
Je nachdem, welche konkreten Umstände im Einzelfall vorliegen, könn-
te ein entsprechender Beschluss jedoch den Grundsätzen ordnungsmä-
ßiger Verwaltung widersprechen und daher anfechtbar sein.
In einem Sondereigentum (Wohnung) befinden sich Kabelan-
schlussdosen, die der Eigentümer austauschen möchte. Als Ver-
walter stellt sich uns die Frage, ob diese zum Sonder- oder Ge-
meinschaftseigentum gehören.
Kabel- und Antennenanschlussdosen befinden sich in der Regel in son-
dereigentumsfähigen Räumen. Eine Veränderung dieser Anschlüsse
beeinträchtigt das Gemeinschaftseigentum nicht, daher sind sie dem
Sondereigentum zuzuordnen.
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