WEG-Gebäude - Warum überhaupt
sanieren?
Andrea Huss, Ebenhausen
Die Lebens- und Wohnvorstellungen ändern sich im Laufe der Zeit.
Was früher erstrebenswert war, ist heute schon überholt. Und die
Zukunft wird nochmals andere Anforderungen stellen. Deshalb
müssen Wohnformen entsprechend weiterentwickelt werden.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt das aufgrund des
räumlich nahen Zusammenlebens natürlich erst recht.
Früher
Nach dem Krieg war das Ziel der Familien erst einmal, allein in einer
warmen und sauberen Wohnung zu leben. Das bedeutete in der Regel
einzelne Zimmer, Wohnküche, kleiner Balkon, Parkplatz draußen auf der
Straße, ein kleiner grüner Vorgarten, der Hof für die Wäsche, wenig
Beleuchtung, kaum Lärmschutz, da noch wenig Verkehrslärm. Dieser
Lebensraum war mit überschaubarem Aufwand herzustellen.
Heute
Derzeit ist Lebensraum gefragt statt nur Wohnraum. Individuelle Le-
bensvorstellungen brauchen auch individuell gestaltbare große Räume
statt mehrere kleine Zimmer. Offene Grundrisse sollen mehr Fläche und
mehr Wohnqualität ermöglichen. Mehrere Bäder, große offene Küchen,
ein offener Kamin für das abendliche Feuer und sehr viel Freifläche für
PKWs, Fahrräder und Freizeitausrüstungen sind gewünscht.
Eine Mülltonne reicht nicht mehr; der Müll ist zu trennen. Der frühere
Asphalt in der Zufahrt soll besser mit Granit gepflastert sein.
Nicht die früher übliche Familie mit 2 Eltern und 2 Kindern sind die Be-
wohner, sondern Einzelne, Paare, WGs, Kleinfamilien, gemischte Fami-
lien. Der Wohnraum soll für viele Nutzungsarten ohne großen Aufwand
umgestaltet werden können.
In Zukunft
Ein angenehmer Lebens- und Wohnstil wird immer mehr geschätzt. Ge-
fordert werden ein gesundes Raumklima, hoher Wohnstandard bei nied-
rigstem Energieverbrauch und hervorragendem Schallschutz. Auch die
Anforderungen aus den verschiedenen Lebenssituationen werden an-
spruchsvoller: Alter, Krankheit, Pflege, Gemeinschaftsflächen als Bereiche-
rung, Freifläche für Freizeit und Erholung. All das will berücksichtigt sein.
Das Ziel ist: Deutlich mehr Zeit mit angenehmem Wohnen verbringen
und weniger PKW-Flucht am Wochenende.
EnEV 2016
Nach der neuen Energieeinsparverordnung 2016 dürfen Neubauten
nochmal deutlich weniger Energie als bisher verbrauchen. Für beste-
hende Gebäude sind allerdings die Anforderungen aus der EnEV 2014
unverändert geblieben. Die erforderliche Nachrüstung im Bestand: Er-
neuerung alter Heizungen, Dämmung der obersten Geschossdecke und
Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen.
Der Neubau von Gebäuden macht pro Jahr nur ca. 1 % aller Gebäude in
Deutschland aus. Demnach werden noch sehr viele Jahre vergehen, bis
sich der Neubau auf das Klima bemerkbar auswirkt. Deshalb ist damit
zu rechnen, dass künftig auch für bestehende Gebäude mit höheren
Anforderungen hinsichtlich der Energieersparnis zu rechnen ist.
Alter und Zustand des Gebäudes: Ein Langzeitfahrplan schont
die Nerven
Die WEG ist gut beraten, den aktuellen Gebäudebestand zu erfassen.
Dabei wird der Zustand des Gebäudes für Gebäudehülle und Anla-
gentechnik erfasst und dokumentiert. Auf dieser Grundlage wird ein
Maßnahmenplan für die kommenden 5 - 10 Jahre erarbeitet und be-
schrieben. Zu den einzelnen Maßnahmen gehört auch eine erste Ein-
schätzung der Baukosten.
Dieser Langzeitplan hat viele Vorteile. Die Eigentümer wissen, was in
den kommenden Jahren an Veränderung, Erneuerung, aber auch als Fi-
nanzierungsaufwand auf sie zukommen wird. Die WEG kann ihre Rück-
lagenbildung rechtzeitig und in erträglicher Form anpassen. Sonderum-
lagen kommen damit nicht mehr überraschend und – da entsprechende
Mittel gebildet wurden – in erträglicher Höhe auf die Einzelnen zu.
Außerdem bietet der Langzeitfahrplan die Chance, dass bauliche und
technische Maßnahmen so aufeinander abgestimmt werden können,
dass doppelte Aufwände bei den Maßnahmen vermieden und dadurch
Kosten gespart werden können.
In der WEG sind die Eigentümer einerseits mit den anderen Miteigentü-
mern und andererseits mit ihren Mietern im Dialog. Nur ein früher und
zukunftsorientierter Sanierungsbeschluss kann zu einer guten Nutzung
des Gebäudes für alle Beteiligten führen.
Sanierungskosten sind nicht einfach ablesbar!
Die realistischen Kosten für die kommenden Jahre können weder mit
Tabellen noch mit Formeln einfach so ermittelt werden. Jedes Gebäude
ist individuell zu betrachten, denn sie unterscheiden sich immer in
Lage, Klima, Hanglage oder Flussnähe;
Baujahr, Bauausführung, Baufertigstellung und Bauausführende;
Betrieb, Wartung und Instandhaltung;
Art und Umfang von Erneuerungen und Sanierungen;
Art und Zusammensetzung aller Personen des betrachteten Gebäu-
des: Eigentümer, Mieter, Hausmeister, Verwaltung, Wartung, Hand-
werker, Planer, Gewerbe.
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Verwalterthema
des Monats
KfW und BAFA haben derzeit sehr attraktive Fördermittel für energe-
tische Sanierungen bestehender Gebäude im Programm.
HINWEIS: FÖRDERMITTEL
Beispiel 1:
Die Sanierung des Flachdachs sieht eine Attika vor, die
später eine Wärmedämmung der Fassade ohne Änderung der Profi-
le mit überdecken kann.
Beispiel 2:
Die Sanierung der Wärmeerzeugung wird so abge-
stimmt, dass die Sanierung des Flachdaches mit geringerem Wär-
mebedarf in der Berechnung der künftigen Heizlast berücksichtigt
werden kann.
Beispiel 3:
Die Nutzung der künftig sanierten Balkone wird in der
WEG-Versammlung so beschlossen, dass die Nutzungsdauer für das
Gemeinschaftseigentum durch die Sondernutzung nicht verringert
wird. Dabei kann z. B. geklärt werden, dass die Entwässerungsanla-
gen entsprechend zu pflegen sind.
