erreichbar. Während der Ausführung der Arbeiten kann das Gebäude
weiterhin vollständig genutzt werden.
Aufwändig zu sanieren sind dagegen betonierte Balkone und alle tech-
nischen Ausrüstungen in den Bauteilen: Rohrleitungen der Heizung,
Trinkwasser im UG, Sonderbauteile (Gauben, Erker, Balkone, Dachter-
rassen, Windfang, Zugang Tiefgarage, auskragende Bauteile etc.). Auch
Änderungen an der Wärmeerzeugung sind im geforderten Umfang der
EnEV recht anspruchsvoll (hydraulischen Abgleich).
Sehr aufwändig bzw. gar nicht sanierbar sind Bauteile in der Erde und
in geschlossenen Bauteilen. Betroffen sind die Bodenplatte, die Außen-
wände des UG sowie die Tiefgarage. Ganz schlimm wird es bei der
Abdichtung gegen Grundwasser. Häufig erforderlich, aber mit hohem
Aufwand verbunden, ist die Sanierung von Rohrleitungen vom EG bis in
das DG, wenn sie in Wänden verlegt wurden.
Sanierung nach den aktuellen technischen Anforderungen
Veränderungen der Bausubstanz sind immer nach den allgemein aner-
kannten Regeln der Technik auszuführen. Dabei sind u. U. noch andere
Anforderungen zu erfüllen als diejenigen, die bisher im Bestand galten.
Zum Beispiel wenn die Fassade mit einem Wärmedämmverbundsystem
nachgerüstet wird: Der Brandschutz muss ausreichend sein. Brandriegel
müssen eingeplant werden. Besonders bei Häusern mit verwinkelten
Fassaden oder Grundrissen ist dies sorgfältig zu planen.
Für die Wärmedämmung der Fassade mit Polystyrol ist die Ausführung
in Bezug auf Brandschutz und Schallschutz zu überprüfen.
Alle technischen Anforderungen sind immer unter Berücksichtigung des
gesamten Gebäudes zu betrachten. Es ist häufig festzustellen, dass klei-
ne Maßnahmen große Wirkungen haben können. Anbei ein kleines,
aber eindrückliches Beispiel aus der Praxis:
Fachgerechte Instandhaltung und Sanierung schaffen Kapital
Eine fachgerechte Instandhaltung und Sanierung kostet Geld, sorgt aber
auch für einen weiterhin angenehmen Lebensraum für alle Bewohner.
Dazuhin wird der Wert des Gebäudes erhalten und im Idealfall sogar
gesteigert. Und damit ist die Investition auch eine gute Investition. Die
Lebenszeit des Gebäudes und
damit auch der Gesamterlös
aus dieser Investition ent-
wickeln sich positiv. Als ver-
antwortungsvoller Verwalter
und Beirat gilt es deshalb,
die Wohnungseigentümerge-
meinschaft von regelmäßiger
und sinnvoller Instandhaltung
und Sanierung zu überzeugen.
Nur auf diesem Wege kann
der Wohnwert erhalten, wenn
nicht sogar erhöht werden.
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Weiterführende
Informationen:
Modernisierung (WEG)
1717904
Häufige Versäumnisse
Bei bestehenden Gebäuden müssen wir leider häufig feststellen, dass:
Grundrisse und Fassaden nicht energiesparend geplant sind;
die Haustechnik veraltet ist;
Ohnehin-Maßnahmen nicht rechtzeitig und fachgerecht erledigt wur-
den;
Wartung und Instandhaltung nur geringfügig betrieben wurden.
Der Planer muss bei jeder Sanierung das Gebäude als Ganzes betrachten.
Denn es ist nicht nur die EnEV zu erfüllen. Besonders bei Veränderungen
der Anlagentechnik sind auch Brandschutz und Schallschutz zu berück-
sichtigen. Die Aufteilung in Gemeinschafts- und Sondereigentum kann
zusätzliche Anforderungen an die Technik des Gebäudes stellen.
Gute Voraussetzungen für eine Sanierung
Günstig zu sanieren sind Gebäude mit einfacher Geometrie. Vorteil-
haft ist, wenn möglichst viele Eigentümer und Eigen-Gewerbe das
Objekt selbst nutzen. Eine gute Teilungserklärung mit klarer Regelung
der Beteiligung an baulichen Maßnahmen ist dabei sehr hilfreich. Ent-
scheidend sind auch gute Lage des Gebäudes und hohe Nachfrage mit
kostendeckender Vermietung, wo erforderlich. Erfahrungsgemäß geht
eine ausreichende Rücklagenbildung meistens auch mit einer deutlich
besseren Gebäudesubstanz einher.
Hier kann es teuer werden
Teuer in der Sanierung sind oft Gebäude, die vor vielen Jahren auf dem
Kaufprospekt besonders „interessant“ aussahen. Dabei sind eine kom-
plexe Geometrie mit anspruchsvoller Fassade, möglichst noch mit Vor-
derhaus und Hinterhaus mit unterschiedlicher Nutzung, eher problema-
tisch. Hier ist in aller Regel mit größeren Schwierigkeiten bei Beschluss,
Finanzierung und Baumaßnahmen zu rechnen. Viele Mieter und vermie-
tete Gewerbeeinheiten sowie eine schwierige Lage des Gebäudes sind
zusätzlich belastend. Und nicht selten ist in solchen Gebäuden auch noch
ein Sanierungsstau mit einer viel zu geringen Rücklage zu beobachten.
Rücklagenbildung
Wie hoch eine ausreichende Rücklage sein muss, kann nur über den Be-
stand und die Beurteilung der Substanz des Gebäudes ermittelt werden.
Außer den bereits genannten individuellen Faktoren sind dabei noch die
Sondernutzungen zu berücksichtigen:
Tiefgaragen – 1 Ebene oder mehrere Ebenen,
Multi-Parker in Tiefgaragen,
Dachterrassen und Balkone,
Gewerbliche Nutzungen: Büro, Arztpraxen, Läden und Werkstätten
haben zusätzliche Anforderungen,
Sondernutzungen im Gebäude: Schwimmbad, Sauna, Gemeinschafts-
raum, Hobbyräume im UG.
Unterschiedliche Sanierungsaufwände
Leicht zu sanieren sind die Bereiche „oberirdisch“: Dach, Fenster, Fas-
sade und Solarthermie. Diese Bereiche sind für den Handwerker gut
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Andrea
Huss
ist Architektin
und Sachver-
ständige
ZV
EnEV sowie Ge-
schäftsführerin
des Archi.Net Ingenieur-Service.
Das Team von Archi.Net aus Archi-
tekten, Gebäudetechnikern HLS,
Brandschutz und Energie-Beratung
mit Thermografie Cert II betreut
seit vielen Jahren Sanierung und
Modernisierung für Wohnbau und
Gewerbe.
DIE AUTORIN
Beispiel 4:
Lüftung und Entwässerung der Tiefgaragen wurden ver-
nachlässigt. Die Sanierung wird daher früher als nötig erforderlich.
Beispiel 5:
Die Dämmung der Speicherdecke wurde – obwohl nach
EnEV 2009 schon länger erforderlich – noch immer nicht ausgeführt.
Beispiel 6:
Die Dämmung der Speicherdecke ist in „Billig-Version“
so ausgeführt, dass die Hinterlüftung der Dachkonstruktion deutlich
verringert wurde. Hier droht Pilz- und Schimmelbefall.
Die Eigentümer kamen zu der Erkenntnis, dass in der neuen Küche
der Heizkörper nicht mehr notwendig ist. Der Heizkörper wurde kur-
zer Hand demontiert. Das hatte aber zur Folge, dass der hydraulische
Abgleich für alle Wohneinheiten, die an dieser Versorgungsleitung
hingen, aufwändig neu berechnet und überarbeitet werden musste.
BEISPIEL: KÜCHE OHNE HEIZKÖRPER
