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Deckert kompakt
einem grundbuchmäßig eingetragenen Eigen-
tümer betrachtet werden.
c) Bei einer eigenmächtigen Teilbesitzergrei-
fung einer nicht förmlich und willentlich vom
Erstkäufer abgenommenen Wohnung verblei-
ben die Rechte und Pflichten insoweit noch
beim Veräußerer.
d) Der BGH hat überdies bereits entschieden,
dass ein werdender Eigentümer auch dann
noch seine Stellung behält, wenn er unter
Abtretung seines vorgemerkten Eigentums-
übertragungsanspruchs und auch Besitzüber-
tragung rechtsgeschäftlich weiterveräußert.
Der Erwerber ist dann einem Zweiterwerber
gleichzustellen, der Rechte und Pflichten erst
mit der Eintragung im Grundbuch erlangt.
e) Die Rechtssicherheit und Erkennbarkeit er-
fordern es für alle Beteiligten, dass ein Erst-
erwerber nur dann als faktischer Eigentümer
anzusehen ist, wenn Übergabe und willent-
liche Abnahme in tatsächlicher Verbindung
(förmlich eindeutig) erfolgten. Gemeinschaft
und Verwalter müssen wissen und erkennen
können, wer bereits fest in eine Gemeinschaft
eingegliedert ist.
f) Bisher beachtenswerte Empfehlungen der
Fachliteratur, jedem rechtsgeschäftlichen
Erstkäufer unabhängig vom Zeitpunkt der In-
vollzugsetzung der Wohnungseigentümerge-
meinschaft ebenfalls den Status eines fakti-
schen/werdenden Eigentümers zuzubilligen,
hat der BGH bisher noch nicht diskutiert oder
gar bestätigend entschieden. Probleme erge-
ben sich insbesondere für einen Erstkäufer,
der ein Übergabeangebot wegen behaupteter
noch offener Fertigstellungs- oder Mängelbe-
seitigungsarbeiten auch unter Zurückbehal-
tung bei Übergabe zu leistender Kaufpreis-
raten verweigert. Aus diesem Grund können
sich auch Auflassung und endgültige Eigen-
tumsumschreibung erhebliche Zeit verzögern.
Entscheidend ist, dass vor der Abnahme nach
wie vor noch der Bauträgerverkäufer eigen-
verantwortliches Mitglied in entstandener
faktischer Gemeinschaft bleibt, was auch vom
Erstverwalter der Gemeinschaft strengstens zu
beachten ist. Vor der Einleitung gerichtlicher
Verfahren muss sich notfalls der Verwalter
durch Rückfragen bei Verkäufer und Käufer Ge-
wissheit verschaffen, sodass er den richtigen
Beklagten ermitteln kann.
g) Es scheint mir notwendig, dass die Rechts-
figuren einer faktischen Gemeinschaft bzw.
eines werdenden Eigentümers vom Gesetz-
geber möglichst bald in den Gesetzestext des
WEG eingearbeitet werden.
!
Weiterführende Informationen:
Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
637548
WEG-Rechtsprechung
kompakt
Veräußerungszustimmung: Auch
erforderlich bei Veräußerung an einen
Miterben
(OLG Nürnberg, Beschluss v. 31.8.2015,
15 W 788/15)
Bedarf nach der Teilungserklärung gemäß § 12
Abs. 1 WEG die Veräußerung von Wohnungsei-
gentum der Zustimmung der Wohnungseigen-
tümer oder Dritter (etwa des Verwalters), dann
gilt dies auch für die Überlassung und Auflas-
sung des der Erbengemeinschaft zur gesamten
Hand zustehenden Wohnungseigentums an
eines ihrer Mitglieder. Das Zustimmungserfor-
dernis wird grundsätzlich auch dann ausgelöst,
wenn der Erwerber als Miterbe bereits der
Wohnungseigentümergemeinschaft angehört.
Sieht die Teilungserklärung eine Ausnahme von
diesem Zustimmungserfordernis für Veräuße-
rungen an Verwandte bestimmten Grades des
Veräußerers vor, dann greift diese Ausnahme
auch dann, wenn das erwerbende Mitglied zu
den übrigen Mitgliedern der Miterbengemein-
schaft diesen Verwandtschaftsgrad aufweist.
!
Weiterführende Informationen:
Veräußerungszustimmung
637319
Auf einen in der Gemeinschaftsordnung
vorgesehenen Beirat kann nicht durch
Beschluss verzichtet werden
(AG Hannover, Urteil v. 21.3.2014,
480 C 12698/13)
Ist nach den Bestimmungen der Teilungserklä-
rung bzw. Gemeinschaftsordnung die Bestel-
lung eines Verwaltungsbeirats vorgesehen,
können die Wohnungseigentümer von dieser
Regelung nicht durch Beschluss abweichen.
!
Weiterführende Informationen:
Gemeinschaftsordnung
636556
Beirat
636277
Beschluss
636307
Bauliche Veränderung: Zustimmung nur
durch Beschluss
(AG Hamburg-Barmbek, Urteil. v. 14.1.2015,
882 C 17/14)
Die Errichtung eines Schornsteins stellt eine
allzustimmungspflichtige bauliche Verände-
rung dar. Über diese muss in der Wohnungsei-
gentümerversammlung beschlossen werden.
Lediglich eine bloße formlose bzw. informelle
Zustimmung der Wohnungseigentümer reicht
nicht aus.
!
Weiterführende Informationen:
Bauliche Veränderung
636256
Beschluss
636307
Amtsbeendigung: Verwalter hat auch die
elektronischen Daten zu übergeben
(LG Itzehoe, Urteil. v. 22.7.2014, 11 S 62/13)
Der ehemalige Verwalter ist verpflichtet, alle
sich auf das Wohnungseigentum beziehenden
Unterlagen bei Beendigung des Verwalterver-
trags herauszugeben. Hierzu zählen auch die
Unterlagen, die ein WEG-Verwalter im Zuge
seiner Tätigkeit in EDV-Form angelegt bzw.
erhalten hat.
Messergebnisse ungeeichter Zähler
dürfen nicht verwendet werden
(VG Köln, Beschluss v. 26.11.2014,
1 L 1593/14)
Die Bestimmungen der Eichordnung und des
Eichgesetzes verbieten die Verwendung un-
geeichter Messgeräte und der auf ungeeich-
te Messgeräte zurückzuführenden Werte im
geschäftlichen Verkehr. Die Ermittlung des
Energie- und Wasserverbrauchs durch Zwi-
schenzähler in einer Wohnungseigentümerge-
meinschaft stellt einen geschäftlichen Verkehr
im Sinne des Eichgesetzes dar und kann inso-
weit von der zuständigen Behörde untersagt
werden. Da der Verwalter die Jahresabrech-
nung erstellt, ist er der richtige Adressat für
eine etwaige Untersagungsverfügung.
Wanddurchbruch zwecks Verbindung
zweier Wohnungen ist zulässig
(AG Karlsruhe, Urteil v. 15.7.2015,
9 C 299/14 WEG)
Grundsätzlich sind Wanddurchbrüche zur Ver-
bindung nebeneinanderliegender Wohnungen
auch dann zulässig, wenn es sich um tragende
Wände handelt. Voraussetzung ist, dass hier-
durch weder Brandschutz noch Statik des Ge-
bäudes beeinträchtigt werden. Die Zulässigkeit
wird auch nicht dadurch infrage gestellt, dass
mit dem Durchbruch vorübergehend Störun-
gen der übrigen Wohnungseigentümer durch
Lärm und Feuchtigkeit verbunden sind.
