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Deckert kompakt
seine mitgliedschaftliche Stellung ohne oder
gegen seinen Willen verlieren und so aus der
Gemeinschaft gedrängt werden. An der Über-
gabe fehlt es hier.
Die Belange der Gemeinschaft stehen dem
Erfordernis einer Übergabe nicht entgegen.
Insbesondere wird es dem Verband hierdurch
nicht über Gebühr erschwert, zu ermitteln, wer
die mitgliedschaftlichen Rechte und Pflichten
innehat, also zu Eigentümerversammlungen
eingeladen werden muss, dort das Stimm-
recht ausüben darf und die Kosten und Lasten
tragen muss.
Hat ein Erwerber die Wohnung bereits bezo-
gen, kann der Verband grundsätzlich von ei-
ner Übergabe ausgehen, da eine solche dem
Einzug (zumindest stillschweigend) in aller
Regel vorausgeht. Dann kann der Käufer die
Erfüllung seiner mitgliedschaftlichen Pflichten
nicht unter Hinweis auf eine unterbliebene
Übergabe verweigern. Dies stünde im Wider-
spruch zu seinem eigenen Verhalten, nämlich
dem Einzug in die Wohnung. Nur wenn der
Bauträger seinerseits plausible Gründe dafür
mitteilt, dass der Einzug ohne vorherige Über-
gabe erfolgt ist, ist im Zweifel die Grundbuch-
eintragung maßgeblich und infolgedessen der
Bauträger weiterhin als Wohnungseigentümer
anzusehen.
Ist die Wohnung – wie hier – noch nicht be-
zogen, ist schon die Besitzbegründung durch
den Erwerber nach außen nicht ohne Weiteres
erkennbar. Es obliegt den Parteien des Bau-
trägervertrags, dem Verband eine schon vor
dem Einzug erfolgte Übergabe mitzuteilen. Im
Zweifel ist auch hier die Grundbucheintragung
maßgeblich und der Bauträger als Wohnungs-
eigentümer anzusehen. Bei einer gegen ihn
gerichteten Zahlungsklage hat der Bauträger
darzulegen, dass die Voraussetzungen vorlie-
gen, unter denen ein Übergang der mitglied-
schaftlichen Stellung auf den Erwerber anzu-
nehmen ist.
Das bedeutet für Sie:
1. Voraussetzungen der faktischen
Gemeinschaft und eines Erstkäufers
als werdender Eigentümer
Die Entscheidung zu den Entstehungsvoraus-
setzungen einer sog. faktischen Gemeinschaft
und der Stellung eines Erstkäufers als wer-
dender Eigentümer zeigt, dass trotz bisheriger
verfestigter BGH-Rechtsprechung nach wie vor
nicht alle strittigen Fragen als endgültig ge-
klärt angesehen werden können.
Nicht nur für die beteiligten Vertragspartner,
sondern gerade auch für einen Erstverwalter
ist eine Klärung notwendig, zumal ein Ver-
äußerungsvorgang von neu erstelltem Woh-
nungseigentum über Erstverkauf, Absicherung
des Übereignungsanspruchs, Besitzübergang,
Auflassung und Eigentumsumschreibung im
Grundbuch mit Störfällen in dieser Eigentums-
übertragungsphase sehr lange dauern kann.
Insbesondere ein Erstverwalter muss wissen
und entscheiden, wen er zu Eigentümerver-
sammlungen in einer entstandenen Gemein-
schaft einzuladen hat, wem Antrags- und
Stimmrechte einzuräumen sind und wer letzt-
lich ab wann Hausgeld zahlen muss und bei
Rückständen notfalls zu verklagen ist.
Der BGH hat zunächst nochmals herausge-
stellt, dass bei Teilung und Veräußerung durch
einen Bauträger gemäß § 8 WEG von einem
„werdenden Eigentümer als Erstkäufer“ – mit
dann antizipiert ihm zuzuweisenden Rechten
und Pflichten analog einem im Grundbuch ein-
getragenen Wohnungseigentümer – nur dann
zu sprechen ist, wenn
a) ein notariell beurkundeter Erst-Kaufvertrag
abgeschlossen wurde,
b) der Anspruch auf Eigentumserwerb durch
eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch
gesichert ist und
c) der Erstkäufer einvernehmlich rechtmäßi-
gen Besitz durch Übergabe und Abnahme der
Wohnung erlangt hat.
2. Folgen fehlender förmlicher Übergabe
Hat der Bauträger eine Wohnung (zumindest
zunächst das Sondereigentum) aus seiner
Sicht als im Wesentlichen ordnungsgemäß
und bewohnbar fertiggestellt, sollte er stets
dem Erstkäufer die Übergabe anbieten und
ihn kurzfristig zur förmlichen Abnahme auffor-
dern. Mit erfolgter Übergabe gehen dann im
Regelfall alle wohnungseigentumsrechtlichen
Rechte und Pflichten in bestehender werden-
der Anfangsgemeinschaft auf den Käufer über.
Der Besitzübergang führt zwischen den Ver-
tragsbeteiligten auch zum Übergang möglicher
Untergangs- bzw. Verschlechterungsgefahr des
Kaufobjekts. Dabei spielt es grundsätzlich kei-
ne Rolle, ob der Käufer nach der Abnahme, die
zu Beweiszwecken protokolliert werden sollte,
kurzfristig einzieht, die Nutzung Dritten über-
lässt oder es zunächst bei Leerstand verbleibt.
Verweigert der Erstkäufer – gleich aus welchen
Gründen – die Abnahme, bleiben zunächst
sämtliche Eigentümerrechte und -pflichten
beim Bauträgerverkäufer.
Ist jedoch von förmlicher Abnahme auszu-
gehen, haftet der Verkäufer nicht subsidiär
oder gesamtschuldnerisch für etwaige Haus-
geldrückstände des Erstkäufers als werdender
Eigentümer, die nach Anspruchsgrund und
Zahlungsfälligkeit zeitlich nach Besitzübergang
entstanden sind. In gleicher Weise sind dann
aber auch Antrags-, Stimm- und Anfechtungs-
rechte auf den Erstkäufer als werdenden Ei-
gentümer übergegangen. Diese leben auch
nicht nachträglich wieder zugunsten bzw. zu-
lasten des Bauträgerverkäufers auf.
Entschieden hat der BGH in diesem Zusam-
menhang auch schon, dass werdende/fak-
tische Eigentümer ihren Status auch dann
behalten, wenn nachfolgend durch Eintra-
gung eines ersten faktischen Eigentümers im
Grundbuch die Wohnungseigentümergemein-
schaft förmlich auch entstanden und in Vollzug
gesetzt worden ist (mit dann zunächst zwei
Volleigentümern: Dem ersten Käufer und dem
im Grundbuch noch eingetragenen Bauträger).
Weitere Erstverkäufe zeitlich nach förmlicher
Entstehung der Wohnungseigentümergemein-
schaft führen allerdings grundsätzlich dazu,
dass solche Erstkäufer in die bestehende Ge-
meinschaft erst dann einzugliedern sind, wenn
das Eigentum auf sie durch Umschreibung im
Grundbuch übergegangen ist.
3. Übergabe und Abnahme bleibt
entscheidendes Kriterium
Interessant sind Begründungspassagen des
BGH, die zwar in der Fachliteratur gesehen und
unterschiedlich behandelt wurden, die aller-
dings bisher noch nicht zu einer abschließen-
den BGH-Entscheidung geführt haben. Es geht
um die Frage, ob bei einem Erstkäufer bereits
dann von förmlicher oder auch stillschwei-
gender Übergabe/Abnahme auszugehen ist,
wenn der Käufer von seiner Wohnung bereits
Besitz (Schlüsselaushändigung) oder Teilbesitz
(durch Möblierung) ergriffen hat.
Angesichts der wechselseitigen Interessenlage
und der Motivation der bisherigen Rechtspre-
chung zur Anerkennung des werdenden Eigen-
tümers kann es für alle Beteiligten zu Rechten
und Pflichten von Erstkäufern in entstandener
faktischer Gemeinschaft nur Rechtsklarheit
geben, wenn auch eine förmliche und ver-
bindliche Übergabe stattgefunden hat. Ohne
verkäuferseits eindeutig gestatteten bzw. to-
lerierten Einzug des Käufers in seine Wohnung
wird man auch grundsätzlich nicht von still-
schweigender Übergabe ausgehen können,
vielmehr von verbotenem eigenmächtigem
Handeln der Käuferseite. Konsequenz hieraus
ist, dass der Bauträger in einem solchen Fall
nach wie vor u. a. zur Hausgeldzahlung ver-
pflichtet ist. Insoweit hat er möglicherweise
jedoch Regressansprüche und Besitzstörungs-
abwehrrechte aus dem Vertragsverhältnis mit
seinem Käufer.
4. Einige Ergebnisse in kurzer
Zusammenfassung
a) Die Frage des Status eines Erstkäufers als
werdender Eigentümer ist stets bezogen auf
das einzelne Objekt bzw. die einzelne Woh-
nung zu beurteilen.
b) Vor einer förmlichen Abnahme-Willenser-
klärung im Anschluss an einen angebotenen
Realakt „Übergabe“ kann ein Erstkäufer grund-
sätzlich noch nicht als werdender/faktischer
Eigentümer mit Rechten und Pflichten analog
