WEG kann Grundstück kaufen
Die Wohnungseigentümer können per Mehrheitsbeschluss über den Er-
werb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft entscheiden, wenn der
Erwerb ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dies hat der BGH in
einer aktuellen Entscheidung klargestellt.
In dem entschiedenen Fall hatten die Wohnungseigentümer mehrheitlich
beschlossen, dass die WEG das Nachbargrundstück erwirbt. Dort befin-
den sich Stellplätze, die von den Wohnungseigentümern seit Entstehung
der WEG in den 1980er-Jahren genutzt wurden. Nach einem Eigentümer-
wechsel war der neue Eigentümer des Nachbargrundstücks nicht mehr
mit einer unentgeltlichen Nutzung einverstanden und hatte angeboten,
das Grundstück an die WEG zu verkaufen oder zu vermieten.
Neben der Beschlusskompetenz bejahte der BGH auch, dass der Grund-
stückserwerb durch die WEG ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Das Grundstück hatte für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an
eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion, die mit dem Erwerb
aufrechterhalten werden soll.
Die Kosten für den Erwerb sollten zu 15 % zu Lasten aller Eigentümer
nach Wohneinheiten gehen und zu 85 % von den Eigentümern getragen
werden, die die Stellplätze nutzen. Auch an dieser Kostenverteilung,
die sich am Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer
orientiert, hatte der BGH nichts auszusetzen. (BGH, Urteil v. 18.3.2016,
V ZR 75/15)
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Weiterführende Informationen:
Beschlusskompetenzen, Übersicht
1853162
Schonfristzahlung beseitigt ordentliche
Kündigung nicht
Hat der Vermieter einer Wohnung das Mietverhältnis wegen Zahlungs-
verzugs des Mieters fristlos gekündigt, wird die Kündigung unwirksam,
wenn der Mieter sämtliche Rückstände spätestens innerhalb von 2
Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs gezahlt hat
(sog. Schonfristzahlung). Häufig erklärt der Vermieter in solchen Fällen
hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung. Eine solche wird durch die
Schonfristzahlung nicht beseitigt.
Es gilt auch keine allgemeine Regel, dass die Berufung auf eine zunächst
wirksame ordentliche Kündigung in solchen Verzugsfällen rechtsmiss-
bräuchlich ist, wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist zahlt, es keine
Anhaltspunkte gibt, dass es künftig zu erneuten Zahlungsrückständen
kommen wird und der Mieter auch im Übrigen keine mietvertraglichen
Pflichten verletzt hat. Denn dies liefe letztlich auf eine unzulässige ana-
loge Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schon-
fristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hinaus, so der BGH in einem
aktuellen Beschluss.
Im Einzelfall kann es dem Vermieter aber mit Rücksicht auf Treu und
Glauben wegen besonderer Umstände verwehrt sein, seinen auf die
ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruch durchzusetzen,
etwa wenn das Verschulden des Mieters gering ist, sich dieser alsbald
um Zahlung bemüht hat und keine weiteren Vertragsverletzungen zu
erwarten sind. (BGH, Beschluss v. 23.2.2016, VIII ZR 321/14)
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Weiterführende Informationen:
Zahlungsverzug des Mieters
625903
Umlage der Betriebskosten auf den
Mieter ist ganz einfach
An eine Vereinbarung, wonach der Wohnungsmieter die Betriebskos-
ten tragen muss, sind keine hohen Anforderungen zu stellen. Das hat
der BGH in einem aktuellen Urteil bekräftigt. Demnach reicht es für
eine wirksame Umlagevereinbarung aus, wenn der Mietvertrag vor-
sieht, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt. Das gilt auch in einem
Formularvertrag. Nicht erforderlich ist es, ausdrücklich auf die Betriebs-
kostenverordnung Bezug zu nehmen oder gar dem Mietvertrag den Be-
triebskostenkatalog beizufügen.
Der Begriff „Betriebskosten“ sei seit fast 60 Jahren gesetzlich definiert
und es sei allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher
umlagefähigen Betriebskosten zu vereinbaren. Daher bedürfe der Be-
griff der „Betriebskosten“ in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner
Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt wer-
den könne und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und
verständlich sei. (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15)
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Weiterführende Informationen:
Betriebskosten – Definition und Umlage auf den Mieter
923259
Zurückbehaltungsrecht des Mieters hat
Grenzen
Bei Mängeln der Mietsache kann der Mieter neben einer Minderung
grundsätzlich auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Dieses
unterliegt allerdings gewissen Grenzen. So kann das Zurückbehaltungs-
recht nicht ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag
der monatlichen Minderung oder Kosten für die Mangelbeseitigung
bemessen werden. Insbesondere muss der insgesamt einbehaltene
Betrag in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels
stehen, so dass das Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich betragsmäßig
begrenzt ist. (BGH, Beschluss v. 27.10.2015, VIII ZR 288/14)
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Weiterführende Informationen:
Mängel (Miete)
638922
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Meldungen
Sollen auch Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, die
nicht im Einzelnen im Betriebskostenkatalog in § 2 Nr. 1 bis 16
BetrKV aufgeführt sind, sondern unter Nr. 17 (sonstige Betriebskos-
ten) fallen, müssen diese Positionen im Mietvertrag ausdrücklich
benannt werden. Über die bloße Nennung des Begriffs „Betriebs-
kosten“ oder eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung
werden nur die im Betriebskostenkatalog ausdrücklich aufgezählten
Betriebskosten einbezogen.
PRAXIS-TIPP:
