Es ist gar kein seltener Fall, dass Eigentümer ihrem Recht und
aber auch ihrer Pflicht an der Teilnahme der Eigentümerver-
sammlung nicht nachkommen. Ein Eigentümer hat nun an die
Verwaltung die Idee herangetragen, ob es nicht möglich sei,
500 EUR „Sitzungsgeld“ je Eigentümer zu verlangen. Wenn ein
Eigentümer an der Versammlung nicht teilnehmen kann und kei-
ne Vertretungsvollmacht erteilt bzw. unentschuldigt fernbleibt,
soll das Geld in Rechnung gestellt werden. Wenn die Eigentümer
anwesend sind, soll das Geld „ausbezahlt“ bzw. für das nächs-
te Jahr verrechnet werden. Besteht die Möglichkeit, eine solche
Vorgehensweise wirksam zu beschließen bzw. zu vereinbaren?
Nach der Rechtsprechung des BGH besteht keine Beschlusskompetenz,
Eigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leis-
tungspflichten aufzuerlegen (vgl. BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 193/09).
Da das Gesetz nur von einem Recht, aber von keiner Pflicht ausgeht, an
der Eigentümerversammlung teilzunehmen, wäre ein Beschluss über
ein Sitzungsgeld in Höhe von 500 EUR unzulässig.
Eine nachträgliche Vereinbarung würde aller Voraussicht nach bereits
an der Bereitschaft aller Eigentümer scheitern, der Einführung eines
Sitzungsgeldes zuzustimmen.
Ein Hauseigentümer hat an seinem Haus eine Außenlampe mit
Bewegungsmelder angebracht. Diese Außenlampe beleuchtet
seine eigene Hofeinfahrt, leuchtet aber leider auch in die Schlaf-
und Wohnzimmer zweier benachbarten EG-Wohnungen. Die zwei
Eigentümer/Mieter dieser Wohnungen sind darüber sehr auf-
gebracht und fordern das Abmontieren der Außenlampe. Der
Nachbar ist dazu nicht bereit und weist darauf hin, dass beide
Nachbarn Rollladen haben, die eine völlige Verdunklung ermög-
lichen. Der Bewegungsmelder lässt sich nicht anders einstellen.
Er tastet auch nur das Grundstück des „störenden“ Hauseigen-
tümers ab. Besteht Aussicht auf Erfolg, dass der Nachbar seine
Außenlampe wieder entfernen muss? Wenn nicht, hat der Mieter
der EG-Wohnung ein Recht auf Mietminderung?
Ob Aussicht auf Erfolg besteht, dass der Nachbar seine Außenlampe
entfernen muss, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalles
ab. Dazu gehören Faktoren wie etwa Lichtstärke, Leuchtdauer nach Ak-
tivierung, Häufigkeit der Aktivierung (insbesondere zu Schlafenszeiten)
oder der Einfallswinkel des Lichtkegels in die EG-Wohnungen. Soweit
den gestörten Bewohnern eine völlige Verdunkelung unproblematisch
durch die vorhandenen Rollläden möglich ist, scheidet ein Unterlas-
sung-/Beseitigungsanspruch gegen den Störer beziehungsweise eine
Mietminderung des Mieters gegenüber dem Vermieter aller Voraussicht
nach aus. Für eine endgültige Beantwortung dieser Frage müssten je-
doch alle oben genannten Gesichtspunkte näher geprüft werden.
In einer Eigentümergemeinschaft gibt es einen „Eigentümer A“.
Dieser veräußert seine Wohnung im März 2016 an „Eigentümer
B“. Im April 2016 findet die Eigentümerversammlung statt, in
welcher der Wirtschaftsplan 2016 beschlossen wird. Es erfolgt
eine Erhöhung des Hausgeldes rückwirkend ab dem 1.1.2016
von 180 EUR auf 200 EUR. Muss „Eigentümer B“ die 20 EUR Nach-
zahlung pro Monat auf die Vorauszahlung ab dem 1.1.2016 leis-
ten, obwohl in den Monaten Januar und Februar „Eigentümer A“
noch der Eigentümer war?
Ein Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG kann nur für die im Grundbuch
eingetragenen Eigentümer eine Zahlungsverpflichtung begründen. Vor
diesem Hintergrund scheidet eine rückwirkende Erhöhung der Zah-
lungspflichten des A nach dessen Ausscheiden aus der Eigentümerge-
meinschaft aus. Für die Differenz muss B, der im Zeitpunkt der rückwir-
kenden Beschlussfassung Eigentümer war, haften.
Alle in der Versammlung anwesenden Eigentümer stimmen ei-
ner baulichen Veränderung zu. Der Verwalter ist sich aber nicht
sicher, ob nicht anwesende Eigentümer beeinträchtigt sind. Darf
der Beschluss als positiv verkündet werden? Wer trägt im Falle
einer Anfechtung die Verfahrenskosten?
Fehlt bei der Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung die Zu-
stimmung eines beeinträchtigten, aber nicht in der Versammlung an-
wesenden oder vertretenen Eigentümers, liegt ein positives Beschluss-
ergebnis nicht vor.
Wird der Beschluss dennoch als zustande gekommen verkündet, ist
dieser nur innerhalb der Frist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG anfechtbar.
Im Falle einer erfolgreichen Anfechtung besteht für den Verwalter die
Gefahr, dass ihm die Verfahrenskosten nach § 49 Abs. 2 WEG auferlegt
werden.
Darf ein Bevollmächtigter ohne Original-Vollmacht als fremde
dritte Person von der Versammlung ausgeschlossen werden?
Existiert eine Vereinbarung, wonach die Vertretung nur durch Vorlage
einer schriftlichen Vollmacht erfolgen kann, muss der Vertreter in der
Versammlung die eigenhändig unterzeichnete Vollmacht im Original
vorlegen. Andernfalls ist der Vertreter von der Versammlung auszu-
schließen.
Kann einem Sondernutzungsberechtigten die Instandhaltung
und Pflege durch Teilungserklärung auferlegt werden? Welche
Anforderungen sind daran zu stellen?
Dem Sondernutzungsberechtigen kann durch Vereinbarung die Instand-
haltung und Pflege der Sondernutzungsfläche auf eigene Kosten aufer-
legt werden. Hinsichtlich der Begründung von Sondernutzungsrechten
und deren Reichweite ist der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz
zu beachten.
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