Der nächste Winter kommt bestimmt:
Verkehrssicherungspflichten
Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Achern
Sind die von Ihnen verwalteten Immobilien für den Winter ge-
wappnet, d. h. winterfest? Höchste Zeit, das zu überprüfen. Denn
als Grundstücksbesitzer bzw. Gebäudeunterhaltspflichtiger tref-
fen Sie nach §§ 836 – 838 BGB nicht unerhebliche Verkehrssiche-
rungspflichten.
Welche das sind, steht leider nicht Punkt für Punkt im Gesetz. Und trotz-
dem müssen Sie spätestens dann, wenn es zu einem Schaden gekommen
ist, beweisen können, dass Sie Ihren Verkehrssicherungspflichten als Ver-
walter oder Vermieter regelmäßig und sorgfältig nachgekommen sind.
Und selbst wenn Sie einige dieser Verkehrssicherungspflichten an in-
terne oder externe Dienstleister oder sogar an Mieter delegiert haben,
sind Sie damit nicht gänzlich aus der Haftung: Ein paar Anleitungs- und
Kontrollpflichten bleiben immer an Ihnen „hängen“!
Wie sicher ist das Treppenhaus?
Einmal im Jahr sollten Sie eine Begehung des Treppenhauses, des Kel-
lers und des Dachbodens durchführen. Achten Sie darauf, dass Flucht-
wege – gerade im Treppenhaus! – nicht zugestellt sind und der Boden-
belag eben und rutschfest ist. Sofern Ihre Bewohner diese unerlaubt
zugestellt haben, sollten Sie die betreffenden Bewohner nachweislich
ermahnen, diese Wege freizuhalten.
Rütteln Sie einmal kräftig an allen Geländern und prüfen Sie so deren
Stabilität. Prüfen Sie ebenfalls, ob Brüstungen und Geländer die vorge-
schriebene Höhe haben. Der Bestandsschutz bei älteren Gebäuden gilt
nur für die baurechtlichen Gegebenheiten, aber nicht für Ihre Verkehrs-
sicherungspflicht.
Achten Sie darauf, dass die Treppenhäuser gefahrlos zu begehen sind,
dass z. B. bruchsicheres Glas in den Treppenhausfenstern bzw. dem
Geländer verbaut ist. Außerdem muss für eine ausreichende Beleuch-
tung gesorgt sein. Gerade in der dunklen Jahreszeit sind die Bewohner
auf eine ausreichende Ausleuchtung besonders angewiesen. Deshalb
muss auch das Treppenhauslicht nach seiner Betätigung mindestens so
lange brennen, dass auch der oberste Bewohner noch bei Licht an sei-
ner Wohnungstür ankommen kann. Erlischt das Licht automatisch schon
nach 20 Sekunden, ist das in einem mehrgeschossigen Gebäude ein-
deutig zu kurz!
Werfen Sie einen Blick auf alle Gebäude und Gebäudeteile
Führen Sie eine Sichtprüfung der Gebäudehülle durch. Schlimmstenfalls
erkennen Sie dort schon feuchte Stellen wegen einer undichten Lei-
tung, bröckelnden Putz oder sogar lockere bzw. fehlende Ziegel. Locke-
re Ziegel müssen sofort entfernt werden.
Zu- und Abgänge zum Haus müssen beleuchtet sein
Achten Sie auch im Außenbereich auf Stolperfallen z. B. bei Bodenplat-
ten oder Rutschgefahr aufgrund vermooster oder belaubter Zugangs-
wege zum Haus. Stufen und Wege müssen ausreichend beleuchtet
sein. Eine Lichtschaltung über Bewegungsmelder ist hier hilfreich und
empfehlenswert, aber keine Pflicht. Schächte und Gruben müssen ab-
gedeckt sein.
Vorsicht bei Trampelpfaden und „Geheimwegen“. Auch wenn dies keine
„offiziellen“ Wege sind, sollten Sie nicht der Fehleinschätzung erliegen,
dass die Verkehrssicherungspflicht hierfür nicht gilt. Denn sobald Ihnen
bekannt ist, dass diese Wege genutzt werden – egal ob von Bewohnern
oder anderen Personen – müssen Sie auch hier für die Verkehrssicher-
heit sorgen.
Befreien Sie Gehwege, Treppenabgänge und Lichtschächte von Laub
und sonstigem Unrat. Vergessen Sie auch die Abflüsse und Ablaufrinnen
nicht. Staunässe und dazu noch die Frosttemperaturen können schnell
zu unangenehmen und kostspieligen Schäden führen.
Balkone und Terrassen: Auf den Abfluss achten
Machen Sie Abflüsse von Balkonen und Terrassen laub- und nadelfrei,
damit Niederschlagswasser abfließen kann. Schreiben Sie die Bewoh-
ner an, dass sie gerade im Herbst und Winter, wenn es zu Wasser- und
Frostschäden kommen kann, für einen laub- und nadelfreien Balkonab-
fluss sorgen sollen!
Heizungsanlage rechtzeitig warten lassen
Zur richtigen Vorbereitung auf den Winter gehört auch, dass die Hei-
zungsanlage rechtzeitig auf ihre Funktionstüchtigkeit überprüft wird.
Denn der Winter stellt erhöhte Anforderungen an die Leistungsfähigkeit
der Heizung. Außerdem sollten alle Heizkörper im Haus entlüftet wer-
den, damit die Wärmeversorgung auch für die oberen Stockwerke ge-
währleistet ist. Das spart Energie und damit Geld. Nach der Entlüftung
unbedingt den Druck in der Heizungsanlage überprüfen. Häufig muss
Wasser nachgefüllt werden, damit wieder genügend Druck vorhanden
ist, um alle Heizkörper ausreichend mit Wärme zu versorgen.
Falls es nicht sowieso schon automatisch geschieht, muss die Heizung
auf Winterbetrieb umgestellt werden. Falls die letzte Heizungswartung
schon länger zurückliegt, kann auch eine Reinigung des Heizkessels
sinnvoll sein.
Welche Raumtemperaturen müssen gewährleistet sein?
Die Heizung sollte durchgehend in Betrieb sein, d. h. auch nachts. Damit
ist die Gefahr des Einfrierens von schlecht isolierten Leitungen, z. B.
im Keller oder im Dachgeschoss, gebannt. Ein übermäßiges „Herunter-
fahren“ der Heizung ist auch nicht sinnvoll. Die Kostenersparnis wäre
durch das darauffolgende intensive Aufheizen am Morgen nur gering
und würde außerdem eine beträchtlich Komforteinbuße darstellen. Im
Mietwohnungsbereich müssen Sie ohnehin den Mietern in den Nacht-
stunden (in der Zeit von 24 Uhr bis 6 Uhr) eine Mindesttemperatur
gewährleisten. Wie hoch diese Mindesttemperatur sein muss, darüber
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Technik
Lagern Sie jetzt schon Streugut ein, stellen Sie eine Schneeschaufel
bereit und vergewissern Sie sich, dass Ihre Schneeräumpläne ak-
tuell sind. Es ist sinnvoll, diese jetzt schon in den Treppenhäusern
auszuhängen.
PRAXIS-TIPP: STREUGUT UND GERÄTSCHAFTEN BEREITSTELLEN
Die Heizungspumpen älterer Anlagen verbrauchen häufig noch sehr
viel Strom. Daher könnte es lohnenswert sein, eine moderne Hoch-
effizienzpumpe einbauen zu lassen. Durchschnittlich lässt sich damit
nach Angaben der dena der Stromverbrauch der Heizungspumpe
um bis zu 80 Prozent senken.
PRAXIS-TIPP: ALTE HEIZUNGSPUMPEN AUSTAUSCHEN
