10
Deckert/Elzer kompakt
2. Verwalter ist richtiger Adressat der
Ordnungsverfügung
a) Ebenfalls nicht zu beanstanden sei die An-
nahme des Verwaltungsgerichts, dass der
Verwalter der richtige Adressat der Ordnungs-
verfügung sei. Es sei die Aufgabe eines Ver-
walters, die Abrechnung aufzustellen, um die
Grundlage für einen im geschäftlichen Verkehr
verbindlichen Beschluss über die Lasten- und
Kostentragung der einzelnen Wohnungseigen-
tümer zu schaffen. Daher diene die Verwen-
dung von Messwerten nicht geeichter Zähler in
den Abrechnungen dem geschäftlichen Verkehr
zwischen den Wohnungseigentümern und der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
b) Das Einschreiten gegen die eindeutig ge-
setzwidrige Verwendung von Messwerten un-
geeichter Messgeräte sei nicht deshalb ermes-
sensfehlerhaft, weil der BGH zum Mietrecht
entschieden habe, für die inhaltliche Richtigkeit
einer Betriebskostenabrechnung sei grundsätz-
lich ohne Bedeutung, auf welchem Weg die im
Ergebnis zutreffenden Verbrauchswerte ermit-
telt worden seien (BGH v. 17.11.2010, VIII ZR
112/10, Rn. 13). Eine zivilrechtliche Entschei-
dung über den Umgang mit Messwerten, die
unter Verstoß gegen die objektive Rechtsord-
nung mit nicht geeichten Zählern gewonnen
worden seien, sei für die Rechtmäßigkeit eines
ordnungsbehördlichen Einschreitens gegen die
rechtswidrige Verwendung solcher Messwerte
nicht maßgeblich.
c) Die Behörde handele jedenfalls nicht ermes-
sensfehlerhaft, wenn sie von der Durchsetzung
eines gesetzlichen Verbots in Wahrnehmung
eines ihr eingeräumten Ermessens nicht aus
Gründen absehe, die nach der gesetzlichen
Regelung Verbotsgründe und daher als Gründe
für die Zulassung oder Duldung der verbote-
nen Handlung kraft Gesetzes ausgeschlossen
seien. Darum gehe es hier aber. Denn das
gesetzliche Verbot, im geschäftlichen Verkehr
ungeeichte Messgeräte zu verwenden, solle
verlässliche Abrechnungen ermöglichen, und
damit gerade möglichst verhindern, dass in
zivilrechtlichen Streitigkeiten aufwendig die
Richtigkeit der abgelesenen Werte anhand an-
derer Kriterien als verlässlicher Messung nach-
gewiesen werden müsse.
Das bedeutet für Sie:
1. Öffentlich-rechtliche Rechtslage
Der Fall beleuchtet die öffentlich-rechtliche
Rechtslage. Danach gilt, dass die Verwendung
nicht geeichter Messgeräte verboten ist. Das
dem Fall zugrunde liegende Eichgesetz bzw.
die Eichordnung sind zwar mittlerweile durch
das Mess- und Eichgesetz bzw. die Mess- und
Eichverordnung abgelöst worden. Die Rechtsla-
ge hat sich dadurch aber nicht verändert. Es ist
öffentlich-rechtlich unzulässig, die Messergeb-
nisse ungeeichter Messgeräte zu verwenden.
2. Wohnungseigentumsrechtliche Seite
Bislang entsprach es wohnungseigentums-
rechtlich ordnungsmäßiger Verwaltung, die
Messwerte von nicht mehr geeichten Geräten
zu nutzen, um die Abrechnung zu erstellen.
War die Eichfrist abgelaufen, hatte dies – woh-
nungseigentumsrechtlich betrachtet – nicht zur
Folge, dass die abgelesenen Verbrauchswerte
wohnungseigentumsrechtlich
unbeachtlich
sind. Diese Sichtweise ist jetzt wohl aber nicht
mehr aufrechtzuerhalten. Es kann wohnungs-
eigentumsrechtlich keiner ordnungsmäßigen
Verwaltung entsprechen, dass der Verwalter
öffentlichem Recht zuwiderhandelt. Ferner
kann es keiner ordnungsmäßigen Verwaltung
entsprechen, gerade solche Messergebnisse
zu verwenden, deren Verwendung das Mess-
und Eichgesetz unterbinden will.
3. Umlageschlüssel für Abrechnung
Auch wenn es dem Verwalter untersagt ist, die
Messergebnisse ungeeichter Messgeräte zu ver-
wenden, so müssen die entsprechenden Ver-
bräuche dennoch auf die Wohnungseigentümer
umgelegt werden. Insoweit bleibt wohl nichts
anderes übrig, als auf die Größe der jeweiligen
Miteigentumsanteile als behelfsmäßigem Umla-
geschlüssel zurückzugreifen (§ 16 Abs. 2 WEG).
4. Folgerungen
a) Dass die Lösung, die Verbräuche nach Mitei-
gentumsanteilen umzulegen, eine „sachgerech-
te“ ist, darf bezweifelt werden. Es liegt nahe,
dass ein Messgerät auch ohne Eichung jeden-
falls eine „Näherung“ abbildet, die fairer und
gerechter ist als die Größe der Miteigentums-
anteile. Um eine Umlage nach Miteigentumsan-
teilen zu verhindern, muss jeder Verwalter die
Wohnungseigentümer zum Handeln auffordern.
b) Ein Beschluss, der die Weiterbenutzung
eichpflichtiger Geräte nach Ablauf der Eichfrist
vorsieht, widerspräche den Grundsätzen ord-
nungsmäßiger Verwaltung. Ob er sogar nichtig
wäre, weil er gegen das Mess- und Eichgesetz
verstößt, ist unsicher, liegt aber sehr nahe.
c) Näher liegt, es erst gar nicht zu dem Pro-
blem kommen zu lassen. Folgendes rät sich:
Erstens müssen die zu eichenden Mess-
geräte im Auge behalten werden und die
jeweiligen Eichfristen bekannt sein. Inso-
weit ist der Verwalter verpflichtet, die dem
Mess- und Eichgesetz unterliegenden Ge-
räte zu prüfen. Bedarf es für eine Prüfung
des Sachverstandes eines Dritten und muss
der Verwalter einen Vertrag schließen, ist
allerdings zweifelhaft, ob er einen solchen
ohne Ermächtigung schließen darf. Hier soll-
te sich der Verwalter vor einem Vertrag, der
namens der Gemeinschaft der Wohnungs-
eigentümer zu schließen ist, von den Woh-
nungseigentümern nach § 27 Abs. 3 Satz 1
Nr. 7 WEG ermächtigen lassen.
■
Zweitens ist dafür zu sorgen, dass die Mess-
geräte rechtzeitig vor Ablauf der Eichfrist
ausgetauscht oder neu geeicht werden.
Stehen die Messgeräte im Eigentum eines
Messunternehmens, ist dieses vom Verwal-
ter eigenständig aufzufordern und abzumah-
nen, das Entsprechende zu veranlassen.
Stehen die Messgeräte hingegen im Eigentum
der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
(Verwaltungsvermögen) oder im Eigentum der
Wohnungseigentümer (gemeinschaftliches
Eigentum), so sind für eine Eichung oder ei-
nen Austausch mit einem dafür spezialisierten
Unternehmen die entsprechenden Verträge zu
schließen. Für einen solchen Vertragsschluss ist
der Verwalter von Gesetzes wegen allerdings
nicht ermächtigt. Er sollte daher – rechtzeitig
vor Ablauf der Eichfrist eines Messgeräts! – den
Vertragsschluss auf die Tagesordnung einer
Versammlung setzen und sich entsprechend
ermächtigen lassen. Dazu sind vom Verwalter
vorab aussagekräftige und vergleichbare An-
gebote einzuholen und den Wohnungseigen-
tümern mit der Ladung mit einem Vorschlag
der Verwaltungsbeiräte, welches Angebot an-
genommen werden soll, zu versenden.
5. Ermächtigung des Verwalters
a) Der Verwalter kann von den Wohnungsei-
gentümern durch eine Vereinbarung ermäch-
tigt werden, alle für einen Vertrag in Bezug auf
die Eichung von Messgeräten notwendigen Er-
■
Die Eichfrist für Kaltwasserzähler beträgt
grundsätzlich 6 Jahre. Die Eichfrist für
Warmwasserzähler und Wärmezähler be-
trägt hingegen grundsätzlich 5 Jahre.
HINWEIS: EICHFRISTEN
1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigen-
tümer soll mit der ______ (Name des Un-
ternehmens) auf Grundlage des Angebots
vom ____ (Anlage ___ zur Niederschrift)
einen Vertrag zum Austausch folgender
Messgeräte schließen: _____________
2. Die Mittel für den Austausch in Höhe
von maximal ____ sind der Instandhal-
tungsrückstellung zu entnehmen.
3. Der Verwalter ist ermächtigt, das Ange-
bot der _____ (Name des Unternehmens)
namens der Gemeinschaft der Wohnungs-
eigentümer anzunehmen. Zu einer Ände-
rung des Vertrages ist der Verwalter nicht
ermächtigt.
4. Die Arbeiten der ____ (Name des Un-
ternehmens) werden für die Gemeinschaft
der Wohnungseigentümer von Wohnungs-
eigentümer ____ (Name des Wohnungsei-
gentümers) abgenommen.
MUSTER: BESCHLUSS ZUM VERTRAGSSCHLUSS
