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Deckert/Elzer kompakt
klärungen abzugeben. Es kann auch vereinbart
werden, dass der Verwalter ein Unternehmen
nach billigem Ermessen aussuchen soll.
b) Ferner können die Eigentümer den Verwal-
ter konkret im Einzelfall, aber auch abstrakt für
eine Vielzahl von Fällen – etwa als Begleitbe-
schluss zum Verwaltervertrag – durch Beschluss
ermächtigen, die Gemeinschaft der Wohnungs-
eigentümer bei einem Vertragsschluss zu ver-
treten (siehe dazu das Muster im Abschnitt 4.).
Unsicher ist hingegen, ob die Wohnungseigen-
tümer auch beschließen können, dass der Ver-
walter das entsprechende Unternehmen selbst
aussuchen soll. Denn damit würden sie ihre
insoweit bestehende Verwaltungskompetenz
durch Beschluss und ohne jegliche Vorgaben
verlagern. Ein solcher Beschluss für eine ab-
strakte Vielzahl von Fällen wäre wohl nichtig.
Ein Beschluss für einen Einzelfall würde vor-
aussichtlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung
entsprechen, wäre aber nur anfechtbar.
c) Eine Regelung im Verwaltervertrag ist nach
hier vertretener Ansicht möglich – aber nur,
was die Vertretungsmacht angeht. Die Woh-
nungseigentümer könnten indes auch dort
ihre Verwaltungskompetenz (dauerhaft) nicht
auf den Verwalter übertragen (diese Frage
wird auch anders beantwortet).
6. Abrechnung
a) Existieren doch ungeeichte Messgeräte
– etwa wegen einer Amtspflichtverletzung
des Vorverwalters –, sollte der Verwalter die
Messergebnisse nicht verwenden. Als Umlage-
schlüssel ist vielmehr die jeweilige Größe der
Miteigentumsanteile zu verwenden.
b) Da dieser Umlageschlüssel für die Woh-
nungseigentümer nicht ohne Weiteres nach-
vollziehbar ist, sollte er sowohl schriftlich in
der Abrechnung selbst, aber auch mündlich
bei Erörterung des Entwurfs der Abrechnung
vom Verwalter erklärt und erläutert werden.
c) Beruht die „Nichteichung“ auf einer Amts-
pflichtverletzung des Vorverwalters, ist mit
den Wohnungseigentümern zu erörtern, die-
sen auf Schadensersatz in Anspruch zu neh-
men (dessen Berechnung dürfte allerdings
kaum möglich sein).
d) Beruht die „Nichteichung“ auf einer Amts-
pflichtverletzung des aktuellen Verwalters,
sollte er „mit offenen Karten spielen“ und dar-
stellen, wie es zum Fehler gekommen ist und
wie er beabsichtigt, ihn künftig zu vermeiden.
Am besten sind bereits zu diesem Zeitpunkt
die entsprechenden Verwaltungsabläufe an
das Notwendige angepasst worden.
7. Vorgehen des Verwalters gegen
Ordnungsverfügung
Der Fall zeigt, dass es einem Verwalter zwar
möglich ist, gegen eine Ordnungsverfügung in
Bezug auf Messgeräte vorzugehen. Eine ent-
sprechende Klage hat nach der Entscheidung des
OVG Münster aber wenig Aussicht auf Erfolg.
Denn die Entscheidung ist richtig. Zum einen
ist es richtig, dass die Verwendung der Mess-
ergebnisse öffentlich-rechtlich, aber auch
wohnungseigentums- und mietrechtlich unzu-
lässig ist (auch wenn abzuwarten bleibt, was
der BGH dazu sagen wird, wenn ein entspre-
chender Fall zu ihm kommt). Und zum ande-
ren ist es richtig, dass der Verwalter insoweit
ein „Störer“ im Sinne des Verwaltungsrechts
ist. Denn es ist in der Tat an ihm, die Abrech-
nung zu erstellen. Die Messergebnisse werden
dabei auch im geschäftlichen Verkehr verwen-
det und bereitgehalten.
8. Verhaltensempfehlungen an Verwalter
a) Jeder Verwalter sollte die in den von ihm
verwalteten Wohnungseigentumsanlagen ver-
bauten Messgeräte – soweit sie nicht, was
kaum vorstellbar, aber möglich ist, im Son-
dereigentum stehen – kennen. Ferner sollte er
die Eichfristen dieser Messgeräte kennen und
in einer Datei erfassen.
b) Jeder Verwalter muss die Eichfristen regel-
mäßig kontrollieren oder/und durch einen
Dritten kontrollieren lassen.
c) Rechtzeitig von Ablauf einer Eichfrist ist den
Wohnungseigentümern die Entscheidung vor-
zulegen, die Messgeräte neu zu eichen oder
auszutauschen zu lassen.
d) Steht das Messgerät im Eigentum eines
Dritten, ist dieser rechtzeitig und nachhaltig an
die Einhaltung seiner Pflichten zu erinnern.
e) Bei der Erstellung des Entwurfs einer Ab-
rechnung sollte der Verwalter nur Messdaten
geeichter Messgeräte verwenden bzw. ver-
wenden lassen.
f) Jeder Verwalter sollte – auch hier – darauf
achten, dass er in Bezug auf sämtliche Erklärun-
gen im Rechtsverkehr ausreichend ermächtigt
ist, namens der Gemeinschaft der Wohnungs-
eigentümer die entsprechenden Erklärungen
abzugeben und auf Verträge einzuwirken. Für
eine eventuelle Kündigung ist frühzeitig an
eine Vollmachtsurkunde zu denken.
!
Weiterführende Informationen:
Zähler
637601
WEG-Rechtsprechung
kompakt
Sondervergütung für Gerichtsverfahren
auch bei Beauftragung eines Anwalts
(LG Gera, Urteil v. 23.2.2016, 5 S 225/15;
nicht rechtskräftig)
Auch für Passivprozesse kann sich der Verwal-
ter eine Sondervergütung ausbedingen. Die
vereinbarte Kostenpauschale kann der Verwal-
ter auch dann berechnen, wenn er den Prozess
nicht selbst führt, sondern einen Rechtsanwalt
beauftragt.
!
Weiterführende Informationen:
Sondervergütung
637171
Rücklagenfinanzierte Instandsetzungs-
maßnahmen müssen auch im
Abrechnungsteil dargestellt werden
(LG Köln, Urteil v. 21.4.2016, 29 S 156/15)
Allein die Darstellung rücklagenfinanzierter
Instandsetzungsmaßnahmen im Rahmen der
Darstellung der Entwicklung der Instandhal-
tungsrücklage entspricht nicht ordnungsmä-
ßiger Verwaltung. Instandsetzungskosten sind
auch dann als Kosten zu verteilen, wenn sie
aus der Rücklage gedeckt werden sollen.
!
Weiterführende Informationen:
Jahresabrechnung
636759
Unberechtigte Rücklagenentnahme /
„eiserne“ Reserve
(LG Düsseldorf, Urteil v. 23.9.2015, 25 S 18/15)
Der Beschluss über die Genehmigung der
Jahresabrechnung widerspricht den Grundsät-
zen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der
Verwalter in der Abrechnungsperiode ohne
entsprechenden Genehmigungsbeschluss der
Rücklage Mittel in einer Höhe entnommen
hat, dass in der Rücklage keine „eiserne“ Re-
serve verbleibt.
!
Weiterführende Informationen:
Jahresabrechnung
636759
Instandhaltungsrücklage
636736
Hausgeldeinnahmen müssen in der
Jahresabrechnung dargestellt werden
(LG München I, Urteil v. 8.10.2015,
36 S 16283/14 WEG)
Werden in der Jahresabrechnung die Haus-
geldeinnahmen der Gemeinschaft nicht dar-
gestellt, widerspricht ihr Genehmigungsbe-
schluss ordnungsmäßiger Verwaltung, da die
Jahresabrechnung auf ihre Schlüssigkeit nicht
prüfbar ist.
!
Weiterführende Informationen:
Jahresabrechnung
636759
