Nachzahlung von Miete heilt
ordentliche Kündigung nicht
Der BGH bleibt dabei: Die Nachzahlung von Mietschulden heilt nur eine
fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, aber nicht eine (hilfsweise
erklärte) ordentliche Kündigung. (Zur Heilung einer fristlosen Kündigung
siehe auch die nachfolgende Meldung.)
Bei der Beurteilung, ob die ordentliche Kündigung wirksam ist, kommt
es dann darauf an, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran
hat, das Mietverhältnis zu beenden. Hier sind sämtliche Umstände des
Einzelfalls zu berücksichtigen; allgemeine Regeln lassen sich nicht auf-
stellen. Es obliegt daher im Einzelfall dem Gericht, die maßgebenden
Tatsachen festzustellen und zu würdigen.
Wendet der Mieter ein, unverschuldet zahlungsunfähig gewesen zu
sein, kann ihn dies im Fall einer ordentlichen Kündigung entlasten und
ihm – anders als bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs
– ermöglichen, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu
berufen. Dabei ist es Sache des Mieters, im Einzelnen darzulegen, dass
er die Pflichtverletzungen wegen einer unvorhersehbaren wirtschaft-
lichen Notlage nicht zu vertreten hat. Hierzu muss er einerseits zwar
nicht derart lückenlos Umstände darlegen, dass jede noch so entfernt
liegende Möglichkeit eines Verschuldens ausgeschlossen erscheint. An-
dererseits müssen sich die zur Führung des Entlastungsbeweises erfor-
derlichen Darlegungen einschließlich der sonstigen Einkommens- und
Vermögensverhältnisse des Mieters aber auf sämtliche Umstände be-
ziehen, die für einen behaupteten Ausschluss der Leistungsfähigkeit von
Bedeutung sein können. (BGH, Beschluss v. 20.7.2016, VIII ZR 238/15)
!
Weiterführende Informationen:
Zahlungsverzug des Mieters
625903
Nur vollständige Zahlung kippt
Kündigung wegen Mietschulden
Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses
über Wohnraum liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter für zwei
aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete im Rück-
stand ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine
erstreckt, mit der Mietzahlung in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der
die Miete für zwei Monate erreicht.
Durch die Nachzahlung der Rückstände kann der Mieter eine fristlose
Kündigung wegen Zahlungsverzugs aber ausschließen oder unwirksam
machen:
a) Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher – das
heißt vor dem Zugang der Kündigung – befriedigt wird.
b) Die Kündigung wird unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner
Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der
Kündigung die Aufrechnung erklärt.
c) Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis
zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des
Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen
Nutzungsentschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche
Stelle zur Befriedigung verpflichtet (sogenannte Schonfristzahlung).
All diese Möglichkeiten setzen allerdings voraus, dass die Rückstände,
auf die der Vermieter die Kündigung stützt, vollständig ausgeglichen
werden. Teilzahlungen reichen nicht aus. Dies hat der BGH in einer ak-
tuellen Entscheidung betont und seine diesbezügliche Rechtsprechung
gefestigt. (BGH, Urteil v. 24.8.2016, VIII ZR 261/15)
!
Weiterführende Informationen:
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
2765221
Betriebsstrom für die Heizung in der
Jahresabrechnung
In der Jahresabrechnung der WEG müssen die Kosten der zentralen
Heizungsanlage nach der Heizkostenverordnung teilweise verbrauchs-
abhängig verteilt werden. Dazu zählen auch die Kosten des Betriebs-
stroms. Der Betriebsstrom darf nicht als Teil des Allgemeinstroms nach
Miteigentumsanteilen umgelegt werden.
Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über
den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher
Anteil am Allgemeinstrom hierauf entfällt. Die Schätzung kann sich
entweder auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten stützen (in der Li-
teratur werden Werte zwischen 3 und 10 Prozent genannt) oder an
einer Berechnung orientieren, die auf dem Stromverbrauchswert der
angeschlossenen Geräte und den (gegebenenfalls geschätzten) Heizta-
gen beruht. Welche Schätzmethode die Wohnungseigentümer wählen,
steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeig-
neten Maßstab wählen. (BGH, Urteil v. 3.6.2016, V ZR 166/15)
!
Weiterführende Informationen:
Jahresabrechnung
636759
Heizkostenabrechnung
636688
Zur Pflicht des Verwalters,
Prozesskosten zu tragen
Mit der WEG-Reform 2007 wurde die aktuelle Regelung des § 49 Abs.
2 WEG eingeführt. Diese Vorschrift ermöglicht es den Gerichten, dem
Verwalter unter bestimmten Umständen Prozesskosten aufzuerlegen,
auch wenn dieser nicht als Partei an dem Prozess beteiligt war.
Ob und wie der Verwalter eine solche Kostenentscheidung zu seinen
Lasten anfechten kann, ist im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt. Hierzu
hat der BGH nun klargestellt: Gegen eine Kostenentscheidung aus der
ersten Instanz, mit der die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 49 Abs. 2
WEG dem Verwalter auferlegt worden sind, kann sich der Verwalter mit
der sofortigen Beschwerde wenden. Wenn erstmals im Berufungsrechts-
zug eine solche Kostenentscheidung getroffen wird, kann der Verwalter
Rechtsbeschwerde einlegen, sofern das Gericht diese zugelassen hat.
Auch zu den Voraussetzungen, unter denen das Gericht dem Verwalter
nach § 49 Abs. 2 WEG Prozesskosten auferlegen kann, hat der BGH
Stellung bezogen. Demnach setzt eine Kostenentscheidung nach § 49
Abs. 2 WEG voraus, dass dem im Prozess unterlegenen Wohnungseigen-
tümer gegen den Verwalter ein materiell-rechtlicher Schadensersatzan-
spruch wegen der (grob verschuldeten) Verletzung von Pflichten bei der
Verwaltung zusteht. Dabei hat das Gericht kein Ermessen hinsichtlich
der Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs. Vielmehr müssen
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