Einem Wohnungseigentümer steht für einen oberirdischen Stell-
platz ein Sondernutzungsrecht zu. Er möchte jetzt dort seine
Müllbehälter abstellen. Er stellt sich die Frage, ob er das so ohne
Weiteres darf. Weder in der Sondernutzungsvereinbarung noch
in einem Beschluss wurde bisher eine solche Nutzung erwähnt.
Grundsätzlich ist eine Nutzung einer Sondernutzungsfläche, welche der
im Grundbuch eingetragenen Zweckbestimmung widerspricht, unzu-
lässig. Ausnahmen sind jedoch zulässig, wenn die von der Zweckbe-
stimmung abweichende Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise
generell nicht mehr stört als die zweckbestimmte Nutzung.
Da es sich um einen oberirdischen Stellplatz handelt und von den
Müllbehältern in der Regel erhebliche Geruchsemmissionen ausgehen,
dürfte das Abstellen von Müllbehältern auf dem Stellplatz im konkre-
ten Fall unzulässig sein. Eine abschließende Beurteilung ist jedoch we-
gen fehlender Angaben zur genauen Lage des Stellplatzes und zum
mengenmäßigen Umfang beziehungsweise der Größe der Müllbehälter
nicht möglich.
Eine Wohnanlage besteht aus 10 Wohnungen, wobei diese nur
4 Eigentümern gehören. Dabei gehören einem der Eigentümer
alleine 6 Einheiten. Mit dieser Mehrheit hat er in der Vergan-
genheit sämtliche Beschlüsse – häufig gegen die Interessen der
anderen Eigentümer - in seinem Sinne beeinflusst. Ist das zu-
lässig?
Benutzt der Mehrheitseigentümer seine Stimmen, um die anderen Ei-
gentümer zu überstimmen, so stellt dieser Umstand für sich genom-
men noch keine rechtsmissbräuchliche Ausübung des Stimmrechts dar.
Vielmehr müssten weitere Umstände hinzutreten. Dies wäre der Fall,
wenn die Ausübung des Stimmrechts als Verstoß gegen die Pflicht zur
Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und somit gegen
die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung zu werten ist. In diesem
Fall wäre der Beschluss anfechtbar, wenn sich die Stimmabgabe auf das
Beschlussergebnis ausgewirkt hat.
In einer WEG ist geregelt, dass Vollmacht an jedermann mög-
lich ist. Einer der Eigentümer hat die gesamte Verwaltung seiner
Wohnung an eine Firma übertragen. Diese Firma wiederum hat
nun dem Verwalter Vollmacht für die Eigentümerversammlung
erteilt. Ist dies rechtlich zulässig? Kann der Bevollmächtigte Un-
tervollmacht für die WE-Versammlung erteilen? Inwieweit muss
der Verwalter die Reichweite der Rechtsbeziehung zwischen Ei-
gentümer und beauftragter Firma prüfen?
Soweit der Eigentümer in seiner Vollmacht die Firma dazu ermächtigt
hat Untervollmachten zu erteilen, ist es zulässig, dass die Firma dem
Verwalter eine Untervollmacht für die Eigentümerversammlung erteilt.
Der Verwalter muss sich in diesem Fall sowohl die Vollmacht als auch
die Untervollmacht im Original vorlegen lassen und diese dahingehend
prüfen, ob ausweislich der Vollmacht eine Unterbevollmächtigung zu-
lässig ist.
Ein Mieter hat die ordnungsgemäß zugestellte Betriebskosten-
abrechnung zeitnah beglichen. Erst Wochen später ist er der Auf-
fassung, dass er die nach Wohnfläche umgelegte Grundsteuer
nicht bezahlen müsste. In seinem Mietvertrag wäre dies nicht
vermerkt. Im Mietvertrag ist die Grundsteuer aufgeführt. Im Un-
terschied zu den anderen Betriebskosten ist aber bei der Grund-
steuer kein Verteilungsschlüssel eingesetzt. Der Vertrag enthält
folgende Bestimmung: „Ist in der Spalte „Verteilungsschlüssel“
oder bei Einzelpositionen ein solcher nicht eingesetzt, so kann
der Vermieter einen geeigneten, auch unterschiedlichen Umle-
gungsmaßstab nach billigem Ermessen bestimmen.“ Ist die Um-
lage der Grundsteuer wirksam vereinbart?
Nach der Rechtsprechung des BGH erlauben weder die vorbehaltlose
Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die
vorbehaltslose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung
ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die
Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses (BGH, Urteil
vom 12.1.2011, VIII ZR 269/09). Demnach kann eine vom Mieter bereits
bezahlte Betriebskostennachforderung in dem Umfang zurückgefordert
werden, in welchem die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist.
Gemäß § 2 Nr. 1 BetrKV gehört die Grundsteuer zu den Betriebskosten.
Im konkreten Fall wurde die Umlage der Grundsteuer allem Anschein
nach wirksam vereinbart. Ließe die Betriebskostenabrechnung bezüg-
lich der Umlage der Grundsteuer keinen Verteilungsschlüssel erkennen,
wäre sie insoweit fehlerhaft.
In einer Wohnanlage ist der Schließzylinder einer Wohnungsab-
schlusstüre defekt. Wer muss den Austausch des Schließzylin-
ders bezahlen? Der Wohnungseigentümer, der als einziger einen
Schlüssel dazu besitzt und dieses Schloss betätigt oder die Ge-
meinschaft?
Die Wohnungsabschlusstüren sind samt Rahmen und Schloss dem Ge-
meinschaftseigentum zuzurechnen. Die Kosten für den Austausch des
Schließzylinders einer Wohnungsabschlusstür haben daher alle Eigen-
tümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG anteilig ihres Miteigentumsanteils zu
tragen.
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