Keine Übertragung von
Schönheitsreparaturen bei unrenoviert
übergebener Wohnung
Der BGH hat seine Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsre-
paraturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung geän-
dert. Nach neuer Auffassung des BGH ist eine Formularklausel, die dem
Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsrepara-
turen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam, denn eine
solche Klausel verpflichtet den Mieter dazu, sämtliche Gebrauchsspuren
des Vormieters mit zu beseitigen. Dies würde dazu führen, dass der
Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem
besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter
erhalten hat.
Ob eine Wohnung bei der Überlassung an den Mieter als renoviert anzu-
sehen ist, richtet sich danach, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so
unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den
Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies ist jeweils
im Einzelfall zu beurteilen. (BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14)
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Weiterführende Informationen:
Schönheitsreparaturen – Wohnraum- und Geschäftsraummiete
639298
BGH kippt Quotenabgeltungsklauseln
Der BGH hält an seiner bisherigen Rechtsprechung zur Zulässigkeit for-
mularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln nicht mehr fest. Bisher sahen
es die Bundesrichter grundsätzlich als möglich an, dem Mieter im Miet-
vertrag anteilig Kosten für Schönheitsreparaturen aufzuerlegen für den
Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters nach dem
im Mietvertrag festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.
Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hält der BGH nun Quo-
tenabgeltungsklauseln generell für unwirksam. Eine unangemessene
Benachteiligung des Mieters besteht demnach darin, dass der auf ihn
entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für
ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, wel-
che Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig
davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses
renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. (BGH, Urteil v. 18.3.2015,
VIII ZR 242/13)
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Weiterführende Informationen:
Formularmietvertrag – einzelne Klauseln von A-Z
2749688
Mietpreisbremse im Bundestag
verabschiedet
Der Bundestag hat das Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse
sowie des Bestellerprinzips für Maklerleistungen verabschiedet. Bei
Redaktionsschluss dieser Ausgabe stand noch die Zustimmung des
Bundesrates aus, aber diese gilt als sicher. Die Neuregelungen treten
voraussichtlich am 1.6.2015 in Kraft.
Die Mietpreisbremse sieht vor, dass in Gebieten mit angespanntem
Wohnungsmarkt die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen
höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen
darf. Neubauten sind hiervon ausgenommen. Eine im vorigen Mietver-
hältnis über eine Wohnung zulässig vereinbarte Miete muss bei der
Wiedervermietung allerdings nicht unterschritten werden.
In welchen Gebieten die Mietpreisbremse gilt, können die Bundesländer
festlegen. Mehrere Länder, darunter Bayern, Hessen und Hamburg, ha-
ben angekündigt, von dieser Möglichkeit rasch Gebrauch zu machen.
Mit dem Gesetz wird auch das Bestellerprinzip für Maklerleistungen
eingeführt. Dieses sieht vor, dass bei der Vermietung von Wohnungen
derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt hat. Mit dieser Rege-
lung sollen vor allem Mieter in Ballungszentren entlastet werden.
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Weiterführende Informationen:
Mietpreisbremse: 7 Antworten zum neuen Gesetz
7641112
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Die Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel führt nach bishe-
riger Meinung des BGH nicht dazu, dass eine im selben Mietvertrag
vereinbarte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Hieran hat der
BGH durch seine aktuellen Urteile nicht gerüttelt – was aber einen
künftigen Umschwung nicht ausschließt. Aufgrund der neuen Recht-
sprechung sollte in neuen Mietverträgen auf Quotenabgeltungsklau-
seln verzichtet werden, weil diese ohnehin unwirksam sind.
PRAXIS-TIPP:
Die Folgen dieses Urteils sind weitreichend, denn aufgrund dieser
Entscheidung sind in einer Vielzahl bestehender Mietverträge die
Renovierungsklauseln unwirksam. Das hat zur Folge, dass die Durch-
führung der Schönheitsreparaturen dem Vermieter obliegt. Mieter
können dann vom Vermieter verlangen, dass er die Wohnung auf
eigene Kosten renovieren lässt, sobald dies erforderlich ist (erstmals
nach Ablauf der üblichen Renovierungsfristen seit Übergabe). Hat
ein Mieter Schönheitsreparaturen ausgeführt, ohne hierzu verpflich-
tet zu sein, kann er vom Vermieter Ersatz verlangen.
In neu abzuschließenden Mietverträgen über Wohnungen, die unre-
noviert übergeben werden sollen, sollte daher festgehalten werden,
dass der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
nicht verpflichtet ist (sog. Freizeichnungsklausel). Die Übertragung
von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist in solchen Fällen nur
noch möglich, wenn dem Mieter ein angemessener Ausgleich dafür
gewährt wird. In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter dem
Mieter einen halben Monat Mietfreiheit eingeräumt, was der BGH
nicht als angemessenen Ausgleich gelten ließ. Was ein angemesse-
ner Ausgleich in diesem Sinne ist, ließ der BGH allerdings offen.
PRAXIS-TIPP:
