Achtung:
Bei vermieteten Wohnungen kann eine Zusatzversicherung
erforderlich werden, hier muss ggf. die Privathaftpflicht des Eigentü-
mers erweitert werden.
Gewerbehaftpflicht für Einzeleigentümer (Gewerbeeinheiten)
Für den Selbstnutzer kann im Rahmen der Betriebs-/Berufshaftpflicht-
versicherung Versicherungsschutz bestehen, dies muss aber zwingend
geprüft werden, da die im Markt vorhandenen Deckungskonzepte bei
gewerblichen Haftpflichtversicherungen sehr unterschiedlich gestaltet
sind und die Eigentumsform „Wohnungseigentümergemeinschaft“ im
gewerblichen Bereich doch eher die Ausnahme bildet.
Achtung:
Bei vermieteten Gewerbeeinheiten besteht für den Einzelei-
gentümer und dessen Privat- oder Gewerbehaftpflichtversicherung kei-
ne Deckung. Hier besteht akuter Handlungsbedarf für den Eigentümer.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung der
Gemeinschaft
Üblicherweise sind Schäden aus dem Sondereigentum nicht Gegenstand
der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung der Gemeinschaft.
Um hier insbesondere für den Verwalter, aber auch für den Frieden in
der Gemeinschaft positiv agieren zu können, hat Caninenberg & Schou-
ten GmbH als Spezialversicherungsmakler für die Immobilienwirtschaft
im Rahmen der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung eine
Lösung mit Versicherern vereinbaren können mit folgendem Klausel-
text:
„Eingeschlossen ist – in teilweiser Abweichung von Pkt. 1.1 der Allge-
meinen Haftpflichtversicherungsbedingungen – die gesetzliche Haft-
pflicht des Versicherungsnehmers und der Sondereigentümer aus
nachbarrechtlichen Ansprüchen gem. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB sowie
Beseitigungsansprüchen gem. § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, wegen Perso-
nen- oder Sachschäden, die auf dem Nachbargrundstück oder an ande-
rem Sondereigentum entstehen.“
Der Versicherungsschutz wird auf einen Betrag von 15.000 Euro je Scha-
densfall begrenzt.
8. Separate Versicherungslösung in Vorbereitung
Caninenberg & Schouten GmbH verhandelt derzeit mit Versicherern über
eine separate Versicherungslösung für aus dem Sondereigentum resul-
tierende Schäden, die der Verwalter den Eigentümern anbieten könnte.
Hier wären höhere Versicherungssummen denkbar. Es würde auch nicht
das Budget der WEG belastet werden, sondern der Einzeleigentümer
selbst wäre Prämienschuldner bzw. es wären direkt dem Sondereigen-
tum zuweisbare Kosten.
Wir gehen davon aus, dass Caninenberg & Schouten GmbH ein entspre-
chendes Produkt im 2. Quartal 2015 vorstellen kann.
!
Weiterführende
Informationen:
Versicherung des Wohnungsei-
gentums durch den Verwalter
2262347
§ 1004 Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch
(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vor-
enthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von
dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind wei-
tere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Un-
terlassung klagen.
(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung
verpflichtet ist.
5. Hieraus ergeben sich folgende Fragen:
Im vorliegenden Fall ging es um gewerbliche Eigentümer. Sowohl der
Schädiger (Zahnarzt) als auch die Gemeinschaftspraxis waren eigen-
genutzte Gewerbeeinheiten. Was aber, wenn es sich um vermietete
Wohnungen gehandelt hätte? Analoge Anwendung?
Haftet dann der Sondereigentümer grundsätzlich ohne Verschulden für
seinen Mieter? Die auslaufenden Wasch- oder Geschirrspülmaschinen
wären den im Fall ursächlichen Zahnarztstühlen gleichzustellen. Schä-
den am Gemeinschafts- und Sondereigentum, aber auch am Hausrat
in den darunter liegenden Wohnungen, könnten einen Schadenser-
satz begründen. Die Privathaftpflicht des jeweiligen Mieters setzt für
eine Haftung nach wie vor Verschulden voraus. Unterstellt, dass für die
auslaufende Haushaltsmaschine ein Verschulden des Mieters nicht ge-
geben ist, könnte der Geschädigte in Anlehnung an obiges Urteil den
Wohnungseigentümer verschuldensunabhängig in Anspruch nehmen,
da die schädigende Gefahr (Wasser) von seiner Wohnung (Grundstück)
ausgeht.
Welche Konsequenz hat dieses Urteil für den Fall, dass der Mieter den
Wasserschaden zwar verursacht hat, aber keine Privathaftpflichtversi-
cherung unterhält und selbst zahlungsunfähig ist? Kann dann der Ge-
schädigte in Anlehnung an dieses BGH-Urteil den Eigentümer der Woh-
nung in Anspruch nehmen? Entsteht hier quasi eine Ausfalldeckung für
die Mieter zulasten des Wohnungseigentümers?
Fragen, die wohl erst im Laufe der Zeit durch die Rechtsprechung ge-
klärt werden.
6. Versicherungslösungen
Der Fall und das BGH-Urteil sowie die unter 5. dargestellten Überlegun-
gen werfen einige versicherungsrechtliche Fragen auf. Caninenberg &
Schouten GmbH hat sich als Versicherungsmakler der Immobilienwirt-
schaft der Thematik direkt angenommen, die Versicherungsmöglichkei-
ten geprüft und mit Versicherern diskutiert.
Grundsätzlich haftet der Einzeleigentümer für Schäden, deren Ursachen
seinem Sondereigentum entstammen. Gemeint sind damit Schäden
durch im Sondereigentum stehende Gebäudeteile, also z. B. Wasser-
hähne, Duschwannen etc. Bisher war Voraussetzung für die Haftung ein
Verschulden, d. h. der Einzeleigentümer musste mindestens fahrlässig
gehandelt oder Verkehrssicherungspflichten missachtet haben. Nun hat
der BGH die verschuldensunabhängige Haftung analog dem Nachbar-
schaftsrecht aus dem BGB auch auf Eigentümergemeinschaften ausge-
weitet. Neu ist damit die verschuldensunabhängige Haftung für von der
Wohnung ausgehende Immissionen (wie z. B. Erschütterungen, Lärm
und vor allem Wasser), durch die ein anderer Eigentümer (Nachbar) ei-
nen Nachteil erleidet. Versicherungstechnisch handelt es sich um einen
gesetzlichen Haftpflichtanspruch privatrechtlichen Inhalts, der Gegen-
stand von Haftpflichtversicherungen ist.
7. Welche Haftpflichtversicherungen kommen hierfür in
Betracht?
Privathaftpflicht des Einzeleigentümers (Wohnungen)
Für den Selbstnutzer besteht im Rahmen seiner eigenen Privathaft-
pflichtversicherung Versicherungsschutz.
7
Stefan Roth ist
seit 1997 ge-
richtlich zugelas-
sener Versiche-
rungsberater. Er
ist verantwortli-
cher Leiter des
Geschäftsfelds Immobilien beim
Versicherungsmakler
Caninen-
berg & Schouten GmbH und berät
schwerpunktmäßig Immobilienver-
waltungen und Firmen.
DER AUTOR
