In guten Leistungsverzeichnissen ist die Erstellung des Sicherheits- und
Gesundheitsschutzplans in der Position Baustelleneinrichtung mit ent-
halten. Doch ich möchte nicht wissen, wie oft hier an der falschen Stelle
gespart wird. Und Sie dürfen viel für Ihre Eigentümer tun - jedoch keine
Straftaten begehen.
Vorgehensweise bei einer Sanierung
1. Bestandsaufnahme, Sanierungskonzept, Kostenermittlung
a) Handwerker
b) Sonderfachmann (Bauingenieur/Architekt)
2. Technische Normen klären (DIN/EnEV etc.)
3. Beauftragung eines Leistungsverzeichnisses/Ausschreibung
Achtung: Auch hierfür ist schon ein Beschluss der Eigentümergemein-
schaft erforderlich.
4. Angebote sichten (Anzahl, Vergleichbarkeit, Nachvollziehbarkeit)
5. Preisspiegel und Bieterverhandlungen
6. Vorlage in der Eigentümerversammlung mit
a) Sanierungsbeschluss
b) Beauftragung HOAI Leistungsphasen
c) Beauftragung SiGeKo
d) Finanzierungbeschluss mit Kostenverteilungsregelung
Maßnahmen genannt sein, die für besonders gefährliche Arbeiten er-
griffen werden müssen.
Das Merkmal „mehrere Arbeitgeber“ ist z. B. bei einer Fassadenrenovie-
rung gegeben, denn hier sind regelmäßig Maler, Elektriker und Fens-
terbauer im Einsatz. Doch was ist mit den „besonders gefährlichen
Arbeiten gemäß Anhang 2“ gemeint?
Hier wird es gefährlich
Besonders gefährliche Arbeiten im Sinne des § 2 Abs. 3 Baustellenver-
ordnung sind z.B.:
Arbeiten, bei denen die Beschäftigten der Gefahr des Versinkens, des
Verschüttetwerdens in Baugruben oder in Gräben mit einer Tiefe von
mehr als 5 m oder des Absturzes aus einer Höhe von mehr als 7 m
ausgesetzt sind. Dies ist regelmäßig bei Gerüsten ab dem 2. bis 3.
Stock der Fall.
Arbeiten, bei denen die Beschäftigten explosionsgefährlichen, hoch-
entzündlichen, krebserzeugenden (Kategorie 1 oder 2), erbgutverän-
dernden, fortpflanzungsgefährdenden oder sehr giftigen Stoffen und
Zubereitungen im Sinne der Gefahrstoffverordnung oder biologischen
Arbeitsstoffen der Risikogruppen 3 und 4 im Sinne der Richtlinie
90/679/EWG des Rates vom 26.11.1990 über den Schutz der Arbeit-
nehmer gegen Gefährdung durch biologische Arbeitsstoffe bei der
Arbeit (ABI. EG Nr. L 374 S. 1) ausgesetzt sind. Dies ist regelmäßig
bei Asbest der Fall.
Arbeiten in einem geringeren Abstand als 5 m von Hochspannungs-
leitungen. Auch dies kann im Wohnungsbestand vorkommen.
Sie sehen, besonders gefährliche Arbeiten sind auf den Baustellen, mit
denen ein Verwalter üblicherweise zu tun hat, gang und gäbe. Bei der
überwiegenden Zahl der Baustellen werden die Arbeiter der Gefahr ei-
nes Absturzes aus einer Höhe von mehr als 7 Metern ausgesetzt sein.
Was geht das den Verwalter an?
Und wie kommt nun der Verwalter ins Spiel? In § 4 Baustellenverord-
nung ist geregelt, dass die Maßnahmen nach § 2 und § 3 Abs. 1 Satz
1 der Bauherr zu treffen hat, es sei denn, er beauftragt einen Dritten
wie z. B. den Verwalter, diese Maßnahmen in eigener Verantwortung zu
treffen. Und wie oft waren Sie als Bauherrenvertreter hier schon aktiv
oder haben die Beauftragung eines Sicherheits- und Gesundheitsschutz-
koordinators (SiGeKo) auf den Eigentümerversammlungen mit Ihren
Eigentümern besprochen? Noch nie? Dann hatten Sie vermutlich auch
noch keinen Baustellenunfall. Denn in § 7 der Baustellenverordnung ist
geregelt:
Ordnungswidrig im Sinne des § 25 Abs. 1 Nr. 1 des Arbeitsschutzge-
setzes handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig
1. entgegen § 2 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 4 der zuständigen
Behörde eine Vorankündigung nicht, nicht richtig, nicht vollständig
oder nicht rechtzeitig übermittelt oder,
2. entgegen § 2 Abs. 3 Satz 1 in Verbindung mit § 4 nicht dafür sorgt,
dass vor Einrichtung der Baustelle ein Sicherheits- und Gesund-
heitsschutzplan erstellt wird.
Wer durch eine im Absatz 1 bezeichnete vorsätzliche Handlung Leben
oder Gesundheit eines Beschäftigten gefährdet, ist nach § 26 Nr. 2
des Arbeitsschutzgesetzes strafbar.
Wie Sie sehen, hier wird es ernst. Sie können sich sogar strafbar ma-
chen!
Sie haben einen SiGeKo beauftragt oder haben diese Pflicht auf Ihren
Generalunternehmer per Bauvertrag übertragen. Unglücklicherweise
wurde dies der Behörde aber gar nicht, nicht rechtzeitig oder nicht voll-
ständig übermittelt. Und schon haben Sie selbst ein Problem.
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Steffen Haase
ist geschäfts-
führender Ge-
sellschafter der
Immobilienver-
waltung Haase
& Partner
GmbH mit Büros in Augsburg und
Nürnberg und verwaltet 4.900
Einheiten. Im Verband der Immo-
bilienverwalter ist er Vorsitzender
in Bayern und Vizepräsident des
Dachverbandes.
DER AUTOR
Ich rate Ihnen daher unbedingt, kontrollieren Sie rechtzeitig, ob Sie
Ihren Pflichten gegenüber der Behörde ordentlich nachgekommen
sind und lassen Sie sich auf jeden Fall den Sicherheits- und Gesund-
heitsschutzplan von den beauftragten Personen vorlegen.
PRAXIS-TIPP: KONTROLLIEREN SIE
Bereiten Sie einen Sanierungsbeschluss gründlich im Vorfeld der Ei-
gentümerversammlung vor. Achten Sie besonders auf die Bestimmt-
heit des Antrags, gerade wenn auf Anlagen Bezug genommen wird.
Achten Sie auf die 5 W´s:
Was soll gemacht werden?
Wer soll handeln?
Woher kommt das Geld? (Wirtschaftsplan, Instandhaltungsrückla-
ge, Sonderumlage oder Kredit)
Wie viel Geld wird benötigt? Neben der Bausumme werden auch
Gelder benötigt für das Fachplanungsbüro, den SiGeKo und ggf. für
Untersuchungsmaßnahmen.
Wer bezahlt was? (Regelung zur Kostenverteilung, ggf. Beschluss
zu § 16 Abs. 4 WEG)
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PRAXISTIPP: BESCHLUSS-VORBEREITUNG
