BGH steckt Rahmen für
WEG-Kreditaufnahme ab
Darf eine WEG einen Kredit aufnehmen und wenn ja, unter welchen
Voraussetzungen? Diese Frage beschäftigt Verwalter und Gerichte seit
Jahren. Nachdem der BGH im Jahre 2012 bereits die Beschlusskompe-
tenz für einen Kredit-Beschluss bejaht hatte, haben die Bundesrichter
nun Richtlinien für eine Kreditaufnahme aufgestellt.
Demnach kann auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits
durch eine WEG ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Es kommt
dabei allerdings auf die Umstände des Einzelfalls an. Ein wesentlicher
Punkt ist der Zweck des Darlehens. Je dringender die Maßnahme ist, die
finanziert werden soll, desto eher treten die Nachteile der Finanzierung
durch ein Darlehen zurück. Zu prüfen ist ferner, ob es alternative Finan-
zierungsmöglichkeiten gibt (Instandhaltungsrücklage, Sonderumlage).
Ein Darlehen wird insbesondere infrage kommen, wenn eine Sonder-
umlage die Eigentümer finanziell stark belasten oder überfordern wür-
de. Relevant sind zudem die Höhe des Darlehensbetrags im Verhältnis
zur Anzahl der Eigentümer, die Kreditkonditionen, die Laufzeit und die
Rückzahlungsbedingungen.
Für die Beschlussfassung über die Darlehensaufnahme hat der BGH
konkrete Anforderungen formuliert: Der Beschluss muss die zu finan-
zierende Maßnahme bezeichnen und Angaben zu Höhe und Laufzeit
des Darlehens sowie zur Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu über-
schreitenden Zinssatzes enthalten. Außerdem muss aus dem Beschluss
ersichtlich sein, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit
am Ende der Laufzeit getilgt ist.
Schließlich legt der BGH auf folgendes Wert: Die Eigentümer müssen vor
der Beschlussfassung darüber aufgeklärt werden, dass sie Geld nach-
schießen müssen, wenn einzelne Eigentümer zahlungsunfähig werden.
Dies muss der Verwalter im Versammlungsprotokoll dokumentieren. Die
fehlende Aufklärung über die Nachschusspflicht war es dann auch, wes-
halb der Kreditbeschluss im vom BGH entschiedenen Fall nicht ordnungs-
gemäßer Verwaltung entsprach. (BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 244/14)
Vermieter müssen Ein- und Auszug
bescheinigen
Vermieter sind ab dem 1.11.2015 verpflichtet, bei der An- und Abmel-
dung des Mieters beim Einwohnermeldeamt mitzuwirken. Der Vermie-
ter oder eine beauftragte Person, z. B. der Verwalter, muss dem Mieter
den Ein- bzw. Auszug innerhalb von 2 Wochen schriftlich oder elektro-
nisch bestätigen (sog. Vermieterbescheinigung).
Wer die Vermieterbescheinigung nicht oder nicht richtig ausstellt, muss
mit einem Bußgeld von bis zu 1.000 Euro rechnen. Wer einem anderen
eine Wohnanschrift anbietet, ohne dass dieser dort tatsächlich einzieht
oder einziehen will, kann eine Geldbuße von bis zu 50.000 Euro be-
kommen.
Neu ist auch ein Auskunftsanspruch des Vermieters: Dieser kann sich
durch Rückfrage bei der Meldebehörde davon überzeugen, ob sich der
Mieter tatsächlich an- oder abgemeldet hat.
Die Neuregelung ist Bestandteil des neuen Melderechts, das bereits
2013 beschlossen worden war. Ziel ist es, Scheinanmeldungen wirksa-
mer zu begegnen. Ganz neu ist die Mitwirkungspflicht des Vermieters
nicht: Sie bestand bereits bis 2002 und wurde seinerzeit abgeschafft.
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Weiterführende Informationen:
Mustertext: Vermieterbescheinigung für das Einwohnermeldeamt
G
8388519
Saarland schreibt Nachrüstung von
Rauchwarnmeldern vor
Bestandswohnungen im Saarland müssen mit Rauchwarnmeldern aus-
gestattet werden. Das ergibt sich aus einer Änderung der Landesbau-
ordnung, die Anfang September in Kraft getreten ist. Demnach sind
Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von
Aufenthaltsräumen führen, mit den Geräten auszustatten. Für den Ein-
bau ist eine Übergangsfrist bis Ende 2016 vorgesehen.
In Neubauten sind Rauchwarnmelder im Saarland bereits seit längerer
Zeit vorgeschrieben. Die Wartung der Rauchwarnmelder obliegt den je-
weiligen Bewohnern, sofern nicht der Eigentümer diese Verpflichtung
übernommen hat.
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Weiterführende Informationen:
Rauchwarnmeder: Regelungen in den Bundesländern
G
2717237
Für Änderung der Kostenverteilung gilt
vereinbartes Stimmprinzip
Die Wohnungseigentümer können den Verteilungsschlüssel für die Be-
triebs- und Verwaltungskosten per Mehrheitsbeschluss ändern. Umstrit-
ten war bisher, ob für die Abstimmung hierüber zwingend das gesetzli-
che Kopfprinzip (jeder Eigentümer hat eine Stimme) gilt oder ein in der
Teilungserklärung ggf. abweichend festgelegtes Stimmprinzip anwend-
bar ist (z. B. Objektprinzip oder Wertprinzip). Der BGH hat diese Frage
nun in letzterem Sinne entschieden. Zuvor hatten die Bundesrichter
bereits für Beschlussfassungen über die Bestellung und Abberufung des
Verwalters den Vorrang des vereinbarten Stimmprinzips bejaht.
Gleichzeitig hat der BGH klargestellt: Soweit das Gesetz zwingende Vor-
gaben zur Stimmkraft macht, hebt es diese eigens hervor, wie in § 16
Abs. 4 und § 22 Abs. 2 WEG, die für bestimmte Beschlüsse eine doppelt
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Die Vermieterbescheinigung muss folgende Angaben enthalten:
Name und Anschrift des Vermieters
Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsda-
tum
Anschrift der Wohnung
Namen der meldepflichtigen Personen
Verwalter sollten vermietende Eigentümer über die neue Pflicht so-
wie die drohenden Sanktionen bei Verstößen informieren. Soweit
ein Eigentümer den Verwalter beauftragt hat, die Mitwirkungspflicht
zu erfüllen, sollte der Verwalter die Bestätigung unbedingt fristge-
recht ausstellen.
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PRAXIS-TIPP:
