MARKT UND MANAGEMENT
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6|2018
Von einer sachgerechten Typisierung kann eben-
falls keine Rede sein.
Frau Prof. Dr. Hey hatte bereits im Sommer 2017
in einem im Auftrag der BID Bundesarbeitsge-
meinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland
verfassten Gutachten
4
zur Verfassungsmäßigkeit
der Reform der Grundsteuer auf Grundlage des
Kostenwertverfahrens verfassungsrechtliche Be-
denken gegen den Ansatz des Kostenwertes
geäußert, die das Urteil des BVerfG nun bekräf-
tigt. Aktuellen Pressemeldungen aus Nordrhein-
Westfalen, Schleswig-Holstein und Niedersach-
sen ist zudem zu entnehmen, dass die Front der
Unterstützer für dieses Modell bei den Ländern
bröckelt.
Ergebnis der Stichprobenuntersuchung der
jeweiligen Reformmodelle
Der GdW hat seine Erhebungen zu den Auswir-
kungen der unterschiedlichen Reformmodelle
fortgeschrieben. Die oben stehende Abbildung
zeigt die Verteilung der Werte ausgewählter Re-
formmodelle bei der untersuchten Stichprobe
5
im Vergleich.
Die Kosten- und Bodenwerte liegen erheblich
über den derzeitigen Einheitswerten. Im Unter-
schied dazu liegt die Bemessungsgrundlage des
Südländer-Modells in etwa auf dem Niveau der
Einheitswerte. Gleichzeitig weist diese Bemes-
sungsgrundlage nicht nur im Vergleich zu den
Kosten- und Bodenwerten, sondern auch gegen-
über den Einheitswerten eine erheblich geringere
Streuung auf.
Kritik an den Boden(richt)werten
Das Abstellen auf Bodenrichtwerte als Grundla-
ge der Bemessung für die Grundsteuer – wie sie
bei der Bodenwertsteuer und auch bei anderen
wertorientierten Verfahrenwie demKostenwert-
verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts vorge-
nommen wird – wird generell kritisch gesehen.
Insbesondere die beiden Umweltverbände NABU
und BUND, aber auch der Deutsche Mieterbund
unterstützen eine Grundsteuerreform in Form
einer Bodenwertsteuer.
Die Bodenrichtwerte sind in den vergangenen Jah-
ren flächendeckend (und in den Ballungsräumen
sogar massiv) angestiegen – eine Entwicklung,
die sich auch so fortsetzenwird. Bodenrichtwerte
weisen insbesondere in den Ballungsräumen zu-
nehmend auch spekulative Elemente auf und sind
durch das derzeitige Zinsniveau am Kapitalmarkt
beeinflusst. Als Bemessungsgrundlage für die
Grundsteuer hätten diese Bodenrichtwerte eine
stark mietpreistreibende Wirkung.
Angesichts der zu Tage getretenen großen Un-
terschiede der Bodenrichtwerte innerhalb einer
Kommune, vor allem in den „Hotspots“, wäre die
Vermeidung eines unerwünschten Grundsteu-
eranstiegs – gerade mit Blick auf das politisch
gewünschte Ziel des bezahlbaren Wohnens – le-
diglich durch die Senkung der landeseinheitlichen
Steuermesszahl und/oder des für das gesamte
Gemeindegebiet geltenden einheitlichen Hebe-
satzes nicht möglich. Es wären vielmehr klein-
teilige Anpassungen erforderlich, die gesetzlich
nicht möglich sind.
Fazit
Das BVerfG hat den Weg für eine wertneutrale
Bemessungsgrundlage freigemacht. Ein Flächen-
verfahren auf der Grundlage des Äquivalenz-
prinzips wird den Anforderungen der Wohnungs-
wirtschaft an eine Reform der Grundsteuer am
ehesten gerecht. Das vorliegende Südländer-
Modell könnte daher als Ausgangspunkt für die
Neuregelung der Bemessungsgrundlage für die
Grundsteuer dienen. Die Zeit läuft! Ein solches
Flächenverfahren wäre innerhalb der vom Ge-
richt gesetzten Frist umsetzbar und würde zudem
keine mietpreistreibende Wirkung entfalten, wie
dies bei wertorientierten Verfahren insbesondere
in den „Hotspots“ der Fall wäre.
1
Urteil des BVerfG vom 10.4.2018, Az.: 1 BvL11/14 u. a.,
Entscheidungen/DE/2018/04/ls20180410_1bvl001114.
html
2
Zum Kostenwertverfahren siehe im Detail Esser/Große,
Aktuelles zur Grundsteuerreform, DW 3/2017, S. 56 ff.
3
BT-Drs. 18/10753 vom 21.12.2016
4
Gutachten zur Verfassungsmäßigkeit der Reform der
Bemessungsgrundlage der Grundsteuer und der Entwick-
lung der Grundsteuerhebesätze vor dem Hintergrund
des Entwurfs eines zweiten Gesetzes zur Änderung des
Bewertungsgesetzes vom 22.7.2016 und der geplanten
Länderautonomie zur Festsetzung eigener Grundsteuer-
hnungsbestände von GdW-Mitgliedsunternehmen in
ausgewählten Modellstädten verschiedener Bundesländer
(Stichprobenumfang 26.166 WE).
Weitere Informationen:
d
Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
Markt undManagement
Stadtbauund Stadtentwicklung
WERTEVERTEILUNGEN AUSGEWÄHLTER GRUNDSTEUERMODELLE
IM VERGLEICH ZU DEN EINHEITSWERTEN
0,00
2,00
4,00
6,00
8,00
10,00
12,00
14,00
16,00
18,00
20,00
Einheitswert * Steuermesszahl/Wohnfläche [€/m
2
]
Südländer-Modell/Wohnfläche [€/m
2
]
Bodenwert * Steuermesszahl3,5‰/Wohnfläche [€/m
2
]
Kostenwert * Steuermesszahl 3,5‰/Wohnfläche [€/m
2
]
Quelle: GdW
