77
6|2018
MIETRECHT
77
BGB § 366 Abs. 2, ZPO § 253 Abs. 2 Nr. 2
Saldoklage und Bestimmung des Klagebegehrens
78
BGB § 550
Gesetzliche Schriftform
78
BGB §§ 823, 254
Wasserschaden bei längerer
Abwesenheit des Wohnungsinhabers
78
BGB §§ 242, 259, 556
Betriebskostenabrechnung und
Belegeinsicht
WEG-RECHT
79
WEG §§ 28, 43 Nr. 4
Behandlung von (Nach)zahlungen auf
Hausgelder in den Einzelabrechnungen
79
WEG §§ 21 Abs. 7, 43 Nr. 4
Angemessenheit einer verschuldensunabhängig
geschuldeten Umzugskostenpauschale
79
WEG §§ 12, 23 Abs. 4, 25, 26 Abs. 3
Bloße Anfechtbarkeit der auf einer Eventual
versammlung gefassten Beschlüsse
79
WEG § 23 ff.
Die Waschküche ist kein geeigneter
Versammlungsort
MIETRECHT
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Muster
RA Heiko Ormanschick
Mietrecht
Blankeneser Bahnhofstraße 46, 22587 Hamburg
Telefon: 040 866060-0
RiAG Dr. Olaf Riecke
WEG-Recht
Baumweg 1, 22589 Hamburg
Telefon: 040 871683
BGB § 366 Abs. 2, ZPO § 253 Abs. 2 Nr. 2
Saldoklage und Bestimmung des
Klagebegehrens
Hinsichtlich der Bestimmtheit seines Klagebegehrens kann vom
Vermieter nicht verlangt werden, dass er die aus seiner Sicht
maßgebliche Verrechnungsreihenfolge darlegt.
BGH, Urteil vom 21.3.2018, VIII ZR 84/17
Bedeutung für die Praxis
Sind Einzelforderungen nach Inhalt und Höhe konkret bezeichnet, ist es
i.d.R. im Hinblick darauf, dass das Gesetz eine subsidiäre Verrechnungs-
reihenfolge bei nicht ausreichenden Teilleistungen des Schuldners auf
eine Forderungsmehrheit vorsieht, unschädlich, wenn ein Vermieter sich
nicht ausdrücklich oder nicht vollständig über die Anrechnung erfolgter
Zahlungen oder erteilter Gutschriften erklärt. Da dem Vermieter – abge-
sehen vom Fall einer Aufrechnung (§ 396 BGB) – materiell kein Bestim-
mungsrecht bezüglich einer Anrechnung unzureichender Zahlungen des
Mieters auf die geltend gemachten Außenstände zusteht, sondern sich
die Verrechnung bei einer fehlenden Tilgungsbestimmung des Mieters
direkt aus dem Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB) ergibt, dessen Anwendung
dem Gericht von Amts wegen obliegt, kann von ihm auch hinsichtlich
der Bestimmtheit seines Klagbegehrens nicht verlangt werden, dass er
die aus seiner Sicht maßgebliche Verrechnungsreihenfolge im Einzelnen
darlegt.
Erfolgen solche Darlegungen, sind diese im Rahmen der Schlüssigkeits-
prüfung ohne Bedeutung, wenn sie im Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB
stehen, da bei einer fehlenden Tilgungsbestimmung des Schuldners
regelmäßig das vom Gericht auszulegende Gesetz die Rangfolge der
Verrechnung vorgibt. Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn es nicht
um Zahlungen des Mieters geht, sondern der Vermieter Gutschriften
(etwa wegen Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen oder wegen
unstreitiger Mietminderungen) erteilt und gegen diese Forderungen des
Mieters mit Mietforderungen aufrechnet, ohne zu bestimmen, welche
Forderungen gegeneinander aufgerechnet werden sollen. § 366 Abs. 2
BGB ist (analog) zur Festlegung heranzuziehen, auf welchen Bestandteil
der jeweiligen Bruttomiete (Nettomiete oder geschuldete Nebenkos-
tenvorauszahlung) die Zahlungen oder Gutschriften zu verrechnen sind.
Dabei ist nicht das Auffangkriterium „anteilige Verrechnung“, sondern
das Kriterium der „geringeren Sicherheit“ maßgebend. Dieses führt
dazu, dass für die Tilgung der jeweiligen Bruttomiete unzureichende
Zahlungen oder Gutschriften zunächst auf die darin enthaltene Forde-
rung auf Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen
sind, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Ab-
rechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann und
daher weniger sicher ist als die Nettomietforderung. Wird nicht nur eine
offenstehende Bruttomiete, sondern werden Bruttomietrückstände aus
verschiedenen Jahren oder mehreren Monaten geltend gemacht, sind
die Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB ein weiteres Mal heranzuziehen. Da-
bei ist stets eine Anrechnung auf die ältesten Rückstände vorzunehmen.
Im Ergebnis stärkt der BGH mit diesem Urteil also die sog. Saldoklage.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
RECHT
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