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Für das Ersatzfinanzierungsmittel darf keine
höhere Verzinsung angesetzt werden, als im
Zeitpunkt der Rückführung für das öffentliche
Baudarlehen zu entrichten war. Wird bei einer
Ersatzfremdfinanzierung jedoch ein niedrigerer
Zinssatz als die bisherige Effektivverzinsung des
öffentlichen Baudarlehens erreicht, so ist eine
Begrenzung auf diesen neuen geringeren Zinssatz
zu beachten.
Optimierung der Kostenmiete bei Anschluss-
finanzierungen in der Niedrigzinsphase
Die Kostenmiete wirdmaßgeblich durch die Höhe
der Kapitalkosten bestimmt. Neben der Höhe des
neuen Zinssatzes werden die laufenden Aufwen-
dungen infolge des Einfrierungs- bzw. Erstar-
rungsprinzips auch entscheidend durch die Art
der gewählten Anschlussfinanzierung beeinflusst.
Anhand des nachfolgenden Fallbeispiels soll dies
dargestellt werden:
Die exemplarische Wohnungsgesellschaft Alt-
stadt GmbH verfügt über ein in den 1990er
Jahren errichtetes und der Mietpreis- und Bele-
gungsbindung unterliegendes mit öffentlichen
Baudarlehen gefördertes Mietobjekt (die Tabelle
verdeutlicht die Daten des Mietobjekts im Ein-
zelnen). Nach Auslauf der Zinsfestschreibung
soll modellbedingt eine Anschlussfinanzierung
des Restschuldbetrages sowohl im Rahmen ei-
ner Prolongation bei der Sparkasse als auch einer
Umschuldung zu einem anderen Darlehensge-
ber zu einem Zinssatz von 1,25% bei einer Zins-
festschreibung von 15 Jahren möglich sein. Die
Gesellschaft verfügt annahmegemäß auch über
ausreichende liquide Mittel für eine gegebenen-
falls alternative vollständige Rückzahlung des
Darlehens.
Ergebnisanalyse und Strategieempfehlung
Das Fallbeispiel zeigt, dass eine Anschlussfinan-
zierung zu einem deutlich geringeren Zinssatz
bewirkt, dass sich die Kosten signifikant redu-
zieren. Da systembedingt an den ursprünglichen
Nominalbetrag des Darlehens angeknüpft wird,
ist die Mietsenkung bei einer Prolongation am
höchsten.
Sofern die Alternative Umfinanzierung gewählt
wird, kann zumindest erreicht werden, dass die
notwendig werdende Kostenmietsenkung ein-
hergeht mit den ersparten Zinsaufwendungen.
Abgesehen davon, dass das Mietausfallwagnis
auf die ersparten Kapitalkosten in der Wirt-
schaftlichkeitsberechnung geringer zu kalku-
lieren ist, tritt insofern keine Ergebnisbeein-
trächtigung ein.
Eine Rückführung des Darlehens aus eigenen
Mitteln bewirkt einen Anstieg des Jahresergeb-
nisses. Eine volle Ausschöpfung des zulässigen
Eigenkapitalkostensatzes bis zu 6,5% anstatt einer
Fortführung des bisherigen Zinssatzes eröffnet
zudemweiteren Spielraum für eine Erhöhung der
Kostenmiete und damit im Gleichklang eine wei-
tere Gewinnsteigerungsoption.
Unter dem Gesichtspunkt einer betriebswirt-
schaftlichen Optimierung lassen sich folgende
Empfehlungen ableiten:
• In Abhängigkeit von der Liquiditätsausstattung
solltemöglichst eine Rückführung von Darlehen
aus Eigenmitteln erfolgen.
• Anschlussfinanzierungen durch Darlehen soll-
ten grundsätzlich nicht im Rahmen einer Pro-
longation des bestehenden Darlehensvertrages,
sondern zumindest imRahmen einer Umfinan-
zierung erfolgen.
Der Ersatz durch Eigenmittel eröffnet Wohnungs-
unternehmen bei der Kostenmiete den höchsten
Gestaltungs- und Optimierungsspielraum. Die
normale Liquiditätsvorhaltung in Wohnungsun-
ternehmen wird in der Regel aber nicht zur voll-
ständigen Rückzahlung ausreichen. Daher kann es
sinnvoll sein, im zeitlichen Vorlauf anstehender
Transaktionen entsprechende Liquiditätsspiel-
räume zu planen.
Fazit
Anschlussfinanzierungen von Wohnungsbestän-
den, die der Kostenmiete unterliegen, sollten
zwecks Optimierung möglichst aus Eigenmit-
Anzahl
Wohnungen
51
Wohnfläche in m
2
3.750
Gesamtkosten
€ 6.135.000
Finanzierung
- Sparkassendar-
lehen (Zinssatz
5,5%)
€ 1.700.000
- Öffentliches
Baudarlehen
€ 3.500.000
- Eigenmittel
€ 935.000 € 6.135.000
Restschuld Spar-
kassendarlehen
€ 300.000
Quelle: VdW Rheinland Westfalen
