MARKT UND MANAGEMENT
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6|2016
Neuvermietungsprozess
Multiauskunfteilösungen helfen, Risiken zu verringern
Auskunfteien helfen als Partner der Wohnungswirtschaft bei der Risikoeinschätzung von natürlichen
und juristischen Personen. Die Herner Gesellschaft für Wohnungsbau mbH (HGW Herne) hat im Rahmen
einer Analyse festgestellt, dass die Kombination von mehreren Auskunfteien die Transparenz im
Neuvermietungsprozess erhöht, Risiken leichter erkennbar macht und Mietausfall reduziert.
Wie können wir in einem sich verändernden und
verschlechternden Marktumfeld unsere bisher
geringe Mietausfallquote konstant halten? Wie
schaffenwir es, die Risiken für unser Unternehmen
zu verringern, wenn die Mietklientel schwieriger
wird? WelcheWerkzeuge könnenwir unserenMit-
arbeitern in die Hand geben, damit sie weiterhin
professionell ihren Job machen können? Solche
und weitere Fragen stellte sich die HGW Herne
Anfang 2013 und suchte nach nachhaltigen, zügig
umsetzbaren und bezahlbaren Lösungsmodellen.
Ziel war es, dieMietausfallquote gering zu halten,
ohne den Leerstand wesentlich zu erhöhen.
Herausforderungen eines sich verschlech-
ternden Marktumfeldes begegnen
ImRahmen einer tiefergehenden Analyse wurden
der Erstkontakt mit denMietinteressenten und die
zur Entscheidungsfindung bezüglich eines Miet-
vertrags benötigten Informationen als wichtiger
Ansatzpunkt identifiziert. In diesem Prozess-
schritt können bereits diverse Mietausfallrisiken
erkannt und wirkungsvoll reduziert werden.
Die HGWHerne nutzte seit vielen Jahren eine Aus-
kunftei zur Bonitätsprüfung ihrer Mietinteressen-
ten. Die hierbei von der Auskunftei zur Verfügung
gestelltenweichen, mittleren und harten Negativ-
merkmale stellen dabei Frühindikatoren für einen
späteren Zahlungsausfall dar und prognostizieren
mit einer gewissenWahrscheinlichkeit ein zukünf-
tiges Vertrags- und Zahlungsverhalten. Als wei-
ches Negativmerkmal wird z. B. einMahnbescheid
betrachtet. EinMieter, der dieses Negativmerkmal
aufweist, wird später mit einer Wahrscheinlich-
keit von 30% einen Zahlungsausfall verursachen.
Bei harten Negativmerkmalen handelt es sich um
Haftbefehle oder eidesstattliche Versicherungen,
die jeweils mit einer 80%igen Wahrscheinlichkeit
Zahlungsausfälle nach sich ziehen.
Branchenübergreifender Überblick ist nötig
Imweiteren Schritt unterstützten Datenexperten
die HGW bei der weiteren Analyse. Dabei zeich-
nete sich ab, dass Negativmerkmale nicht nur in
einer Branche oder in einem Wirtschaftssektor
entstehen. Sie stammen aus unterschiedlichen
Lebensbereichen, z. B. aus der Telekommuni-
kationsbranche, dem Versicherungssektor, dem
Handelsbereich oder dem Bankenbereich. Es
wurde deutlich, dass Auskunfteien i. d. R. jeweils
gewisse Branchenschwerpunkte besetzen, in de-
nen sie einen sehr guten Überblick haben; es aber
an einembranchenübergreifenden Blickmangelt.
Da die Negativmerkmale jedoch in verschiedenen
Sektoren und unterschiedlichen Branchen entste-
hen, kann eine einzige Auskunftei nicht alle zur
jeweiligen Person vorliegenden Negativmerkmale
liefern, was die Risikoeinschätzung erschwert.
Auskunfteikombinationen im Test
Weitergehende Tests untersuchten anhand der
Daten von Mietern, die bereits Mietausfälle
verursacht hatten, die Unterschiede zwischen
der Nutzung einer einzigen Auskunftei und der
Nutzung einer Auskunfteikombination. Diese Da-
tentests erfolgten unter Einbeziehung der HGW-
Belegschaft, um ein Höchstmaß an Akzeptanz zu
erreichen.
Je nach genutzter Auskunfteilösung oder Aus-
kunfteikombination fiel die Erkennungsquote
von weichen, mittleren und harten Negativmerk-
malen unterschiedlich hoch aus. So lieferte die
beste Single-Auskunfteilösung in den Tests eine
Erkennungsquote von Negativmerkmalen von ca.
77%. D. h. von den generell vorhandenen Negativ-
merkmalen erkannte die beste Single-Auskunftei
nur ca. 77%.
Im Duo-Auskunfteiansatz, welcher verschiedene
Kombinationen von jeweils zwei Auskunfteien
darstellt, erbringt die bestmögliche Zweierkom-
bination eine Erkennungsquote von Negativmerk-
malen von ca. 85%.
Die Erkennungsquote von Negativmerkmalen
konnte in der multiplen Dreier-Auskunfteilösung
auf ca. 97% erhöht werden. Dies bedeutet eine
Steigerung der Erkennungsquote von 20%gegen-
über der Single-Auskunfteilösung. Durch diese
multiple Auskunfteilösung werden fast alle vor-
handenen Negativmerkmale erkannt. Dieser mul-
tiple Ansatz stellt damit eine optimale Grundlage
für die Risikoprüfung in der Neuvermietung dar.
Die hohe Erkennungsquote von nahezu 100 %
liefert (fast) sämtliche Frühindikatoren für einen
späteren Zahlungsausfall und kann ein zukünftiges
Vertrags- und Zahlungsverhalten auf einer breiten
Grundlage prognostizieren.
Eine Abdeckung von 100% wäre nur durch die
Beschaffung weiterer Informationen zu erzielen;
angesichts des geringen Restrisikos wäre dies je-
doch nicht wirtschaftlich.
Thomas Bruns
Geschäftsführer
HGW Herne
Herne
Henrik Riedel
Mexxon GmbH
Bad Homburg
