71
6|2016
WEG § 10 Abs. 6, BGB § 535 Abs. 1 S. 2,
BauO NRW § 49 Abs. 7
Einheitlicher Einbau
von Rauchwarnmeldern
Bei einer reinen Wohnanlage sind die Wohnungseigentümer ver-
pflichtet - wegen zu bejahender Ermessensreduzierung auf Null (vgl.
AG Ratingen ZMR 2015, 643) -, eine Gemeinschaftslösung für den
einheitlichen Einbau von Rauchwarnmeldern zu beschließen (vgl.
BGH ZMR 2013, 642).
Ein Beschluss, wonach die Ausstattung in Eigenleistung durch die
Wohnungseigentümer zu erfolgen habe, ist nicht ordnungsgemäß.
Dasselbe gilt für eine Freizeichnung des Verwalters insoweit.
AG Wuppertal, Urteil vom 30.9.2015, 91b C 58/15
Bedeutung für die Praxis
Wenn die LBauO die Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern in Wohnun-
gen vorschreibt, handelt es sich bei der Umsetzung dieser gesetzlichen
Vorgabe um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 21
Abs. 3 WEG, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann. Die
bauliche Maßnahme selbst ist dann nicht als bauliche Veränderung gemäß
§ 22 Abs. 1 WEG zu qualifizieren (vgl. Riecke, NZM 2016, 217 ff. zu
WEG-rechtlichen Aspekten; Riecke, Partner im Gespräch, 2015, Band 99,
S. 139 f. zu mietrechtlichen Aspekten).
Das AG Wuppertal bejaht hier eine Ermessensreduzierung auf null und
damit die Verpflichtung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu
einer solchen positiven Beschlussfassung zugunsten eines einheitlichen
Einbaus der Rauchwarnmelder. Auch eine Freizeichnung des Verwalters
entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
WEG §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 2, 22, 23, BGB § 139
Verbot von Parabolantennen
durch Beschluss
Umfasst ein Beschluss (1.) das Entfernen der SAT-Schüssel durch
die Gemeinschaft und (2.) weiter das Verbot, SAT-Schüsseln am Ge-
meinschaftseigentum anzubringen, so ist nur der erste Teil mangels
Beschlusskompetenz nichtig; der zweite Teil stellt eine nicht in den
Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifende Gebrauchsrege-
lung dar, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Die vereinbarte Verwalterzustimmung bei baulichen Veränderungen
ist ein Zusatzerfordernis; die Voraussetzungen nach § 22 WEG wer-
den insoweit nicht gelockert.
LG Hamburg, Urteil vom 5.8.2015, 318 S 145/14
Bedeutung für die Praxis
Nur wenn zur selben Thematik bereits eine Vereinbarung (z.B. in der
Gemeinschaftsordnung) vorliegt, fehlt es den Wohnungseigentümern -
mangels Öffnungsklausel - an der Kompetenz, durch Mehrheitsbeschluss
eine davon abweichende Regelung zu treffen. Wer gegen ein Verbot von
SAT-Schüsseln vorgeht, der muss hinreichend klar und präzise darlegen,
warum er durch die Untersagung der Anbringung von SAT-Anlagen am
Gemeinschaftseigentum im Kernbereich seines grundrechtlich geschütz-
ten Freiheitsrechts verletzt sein will. Wenn durch eine Gemeinschaftsan-
tenne die mediale Grundversorgung gewährleistet wird, liegt meist kein
Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums durch das Verbot vor.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
WEG §§ 21 Abs. 5 Nr. 4, 28
Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen aus der Rücklage
Rücklagenfinanzierte Ausgaben der Eigentümergemeinschaft müssen in der Jahreseinzelabrechnung ausdrücklich als Ausgaben aufgeführt
werden, um der Informationsfunktion der Abrechnung gerecht zu werden. Eine Darstellung der Ausgaben in der Anlage zur Jahreseinzel-
abrechnung reicht hierzu nicht aus (vgl. LG München I, Urteil vom 18.8.2010, 1 S 1874/10, ZMR 2011, 64). Selbst eine formal korrekte
Darstellung der Bezahlung aus der Rücklage führt nicht zur Billigung durch die Wohnungseigentümer. Es bedarf immer einer entsprechenden
Beschlussfassung, wenn Instandsetzungsmaßnahmen dauerhaft aus der Rücklage finanziert werden. In der Rücklage muss immer eine ange-
messene „eiserne Reserve“ verfügbar sein.
LG Düsseldorf, Urteil vom 23.9.2015, 25 S 18/15
Bedeutung für die Praxis
Nur die vorübergehende Begleichung aus der allgemeinen Rücklage - bis
maximal für sechs Monate - käme noch in Betracht. Der Verwalter wäre
aber unmittelbar nach Eingang ausreichender Sonderumlagebeiträge
verpflichtet, entsprechende Umbuchungen vorzunehmen. Wenn es keinen
die Verwaltung ermächtigenden Beschluss gibt, die laufenden Instandhal-
tungskosten endgültig aus der Instandhaltungsrücklage zu finanzieren,
kommt eine „Rettung“ jedenfalls nicht allein durch die formal korrekte
Darstellung in der Jahresabrechnung in Frage. Die „eiserne Reserve“ und
deren Höhe kann nicht pauschal / generell festgelegt werden; ggf. müsste
der künftige Instandsetzungsbedarf erst einmal kalkuliert werden.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
WEG-RECHT
