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5|2015
NEUBAU UND SANIERUNG
verschiedene Baualtersklassen. Im Neubaube-
reich wird ab 1991 deutlich, dass die Miete je m
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Wohnfläche von der Wohnflächengröße abhängig
ist. Die Miete je m
2
Wohnfläche sinkt mit zuneh-
mender Wohnungsgröße zunächst, um dann bei
sehr großenWohnungen wieder anzusteigen. Dies
entspricht der eingangs beschriebenen Logik. Je
kleiner eine Wohnung ist, desto weniger Anpas-
sungsbedarf bestehen bei Bädern und Küchen. Bei
großenWohnungen führen größere Küchen, Gäs-
te-WCs und anderes mehr wieder zu steigenden
Baukosten und damit zu höheren Mieten. Sche-
Bautenstand
Baubeginn Mai 2015
Wohnungsanzahl
48
KG 300 und 400
1.740 € brutto je m
2
Wohnfläche
Bauherr
Hilfswerk-Siedlung GmbH
Architekt
Mielke Knobel Architekten
Ausführendes Bauunternehmen
NCC Deutschland GmbH
BAUTAFEL
0 €
500 €
2.500 €
1.500 €
1.000 €
2.000 €
ABB. 1: BAUTEILKOSTEN IN ABHÄNGIGKEIT ZUR WOHNFLÄCHE
40 m
2
20 m
2
60 m
2
80 m
2
1 m
2
Quelle: HWS
Haustür
Bodenbelag
0 €
500 €
100 €
1000 €
600 €
300 €
800 €
200 €
700 €
400 €
900 €
Monatsmiete
Wohnfläche
ABB. 2: MONATSMIETE IN ABHÄNGIGKEIT ZUR WOHNFLÄCHE
0 m
2
40 m
2
20 m
2
60 m
2
80 m
2
10 m
2
50 m
2
30 m
2
70 m
2
90 m
2
matisch sei dies an dem Berliner Mietenspiegel
beschrieben (siehe Abbildung 2).
In der Grafik sind die Mietsprünge bei den wech-
selndenWohnungsgrößenklassen deutlich erkenn-
bar. Daraus folgt, dass die ökonomisch sinnvollen
Wohnungsgrößen in Berlin jeweils amAnfang bzw.
Ende der Wohnungsgrößenklasse liegen. Ökono-
misch sinnvolleWohnungsgrößen sind damit 39,9
m
2
, 59,9m
2
und über 90m
2
. Hier ist das Verhältnis
von Miethöhe und sich degressiv zur Wohnfläche
verhaltenden Baukosten optimal.
Sind kleine Wohnflächen nach diesemModell
nachhaltig?
Bevor nach dem o. g. Modell ein Bauvorhaben in
Angriff genommen wird, ist die Frage zu beant-
worten, ob diese Wohnungsgrößen auch nach-
haltig sind. Dass dies so ist, soll am Beispiel der
39,79 m
2
großen Wohnungen beschrieben wer-
den, die Abbildung 3 zeigt.
KleineWohnungen in kompakter Bauweise führen
nicht nur zu Energieeinsparungen und sind damit
ökologisch sinnvoll, sondern auch zu einer gerin-
gen Bruttomietbelastung. Auf derselben Grundflä-
che eines Wohnhauses können mehr Wohnungen
entstehen. Mehr bezahlbare Wohnungen führen
zu mehr Verteilungsgerechtigkeit in angespann-
tenWohnungsmärkten. Durch die Verbindung der
ökonomisch sinnvollenWohnungsgrößemit einer
kostengünstigen Konstruktion (z. B. standardisier-
te Grundrisse und nebeneinanderliegende Bäder
und Küchen) können die Baukosten optimiert
werden. Der Kundennutzen wird durch nutzbare
Standardmöbel und -küchen gemehrt, insbeson-
dere für Mieter mit geringem Einkommen. Damit
sind Wohnungen mit 39,79 m
2
Wohnfläche – bei
entsprechender Nachfrage – nachhaltig.
Wohnungenmit einer so geringenWohnfläche po-
larisieren. Ist es richtig und menschenwürdig, in
so kleinenWohnungen zuwohnen? Einiges spricht
dafür, dass in Deutschland der Wohnflächenver-
brauch von derzeit ca. 49m
2
je Einwohner auf die
Wohnflächeninanspruchnahme von Madrid (ca.
30 m
2
) oder Paris und Rom (ca. 35 m
2
) sinken
kann. Durch die Nutzung von Fußbodenheizun-
gen entfallen die Flächenbedarfe für Heizkörper.
Ein Flachbildschirmmacht u. U. die Schrankwand
überflüssig. Die sog. Digital-Natives benötigen als
Nutzer der Zukunft ein Bücherregal ggf. nur noch
für Sammlerzwecke.
Projektumsetzung noch im Jahr 2015
Diese Erkenntnisse sollen jedoch nicht nur in der
Theorie Wahrheit werden, sondern in einem rea-
len Bauprojekt umgesetzt und bewiesen werden.
Die HWS gab daher ein Bauprojekt in Auftrag, bei
dem kleine Wohneinheitenmit kompakten Grund-
