35
9|2015
HEIZKOSTENABRECHNUNG
Dienstleister haftet für falsche Abrechnung
Ein Vermieter kann von dem mit der Heiz- und Warmwasserkostenab-
rechnung beauftragten Energiedienstleister nicht nur die Korrektur
unrichtiger Abrechnungen verlangen, sondern auch Schadensersatz in
Höhe der von den Mietern überzahlten Vorschüsse. Das hat das Landge-
richt Berlin mit Urteil vom 20. Januar 2015 – 22 O 187/12 – entschie-
den. In dem entschiedenen Fall unterlief dem mit der Verbrauchser-
mittlung und der Erstellung der Heizkostenabrechnung beauftragten
Dienstleister ein Fehler, der zu falschen Heizkostenabrechnungen
führte. Ein Teil der Mieter wurde dadurch mit zu hohen, der andere Teil
mit zu niedrigen Kosten belastet.
Der Vermieter verlangte zunächst Korrektur der Abrechnungen und
dann Schadensersatz in Höhe der von den Mietern zu viel geleisteten
Heizkosten. Der Dienstleister vertrat dagegen den Standpunkt, dass
die Ansprüche der Mieter aufgrund fehlender Beanstandungen und
der Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB nicht durchsetzbar
seien, weshalb der Vermieter nicht verpflichtet wäre, den Mietern die
zuviel gezahlten Heizkosten zurückzuerstatten.
Das Landgericht gab dem Vermieter vollumfänglich recht. Es wies u. a.
darauf hin, dass die aufgrund des Fehlers mit zu geringen Heizkosten
abgerechneten Mieter wegen Ablaufs der Abrechnungsfrist gemäß
§ 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB nicht nachträglich mit den tatsächli-
chen Kosten belastet werden könnten. Mieter mit zu hoher Belastung
könnten die Rückzahlung jedoch verlangen, da sie auch bei Einsicht in
die Abrechnungsunterlagen den Fehler nicht erkennen könnten und
somit die Versäumung der Ausschlussfrist nicht zu vertreten hätten. Im
Übrigen sei der Vermieter berechtigt, die Zuvielzahlungen seiner Mieter
aus eigenem Antrieb zurückzuzahlen.
Es liege im Interesse eines vertrauensvollen Vertragsverhältnisses, die
Mieter auf die falsche Abrechnung hinzuweisen und Überzahlungen
auszugleichen.
Impressum
Ein Sonderteil der DW Die Wohnungswirtschaft
Verantwortlich:
Michael Pistorius
VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Tel.:
040 52011-229
Fax:
040 52011-201
E-Mail:
Herstellung:
Haufe-Lexware GmbH & Co. KG
Standort Hamburg, Grafik: Würzburg
Legionellenprüfung
Mit Kanonen auf Spatzen geschossen?
Jährlich werden dem Robert-Koch-Institut ca. 600 bis 800 Fälle der
Legionärskrankheit gemeldet. Größere Ausbrüche, die durch kontami-
nierte Trinkwasserinstallationen ausgelöst wurden, seien bislang nicht
festgestellt worden. Das geht aus einer Antwort der Bundesregierung auf
eine Kleine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hervor (BT-Drs.
18/4572).
In Hamburg sind von 2008 bis 2013 durchschnittlich 13 Legionellen-Nach-
weise gemeldet worden, insgesamt vier Menschen sind in diesem Zeitraum
an Legionellose verstorben (Bü-Drs. 20/10954). Bei den wenigen größeren
Legionellenausbrüchen der letzten Jahre in Deutschland wurde jeweils
eine Verdunstungskühlanlage als Quelle identifiziert. In keinem Fall konnte
eindeutig eine Kontamination des häuslichen Trinkwassers als Ursache für
eine Erkrankung oder einen Todesfall festgestellt werden.
Auch wenn das Kompetenznetzwerk für ambulant erworbene Pneumonien
(Capnetz,
n etwa 15.000 bis 30.000 Erkrankungen
im Jahr ausgeht, entsteht angesichts dieser Zahlen der Eindruck, dass
mit den Vorschriften der Trinkwasserverordnung zur Legionellenuntersu-
chung mit Kanonen auf Spatzen geschossen wird. Wie ein Urteil des BGH
vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 161/14 – zeigt, muss die Pflicht zur regelmäßi-
gen Kontrolle des Trinkwassers gleichwohl ernst genommen werden.
Danach kommt eine pflichtwidrige Verkehrssicherungsverletzung des Ver-
mieters auch für die Zeit vor dem 1. November 2011 in Betracht, dem Tag
des Inkrafttretens der Trinkwasserverordnung (§ 14 Abs. 3). Dabei hat der
BGH dem Vorinstanzgericht attestiert, dass es bei der Beurteilung, ob die
häusliche Trinkwasseranlage für die Erkrankung des Mieters verantwort-
lich war, rechtsfehlerhaft „einen zu hohen Maßstab an die erforderliche
richterliche Gewissenheit“ angelegt habe und den Fall ans Landgericht
zurückverwiesen.
Mit anderen Worten: Regresspflicht des Vermieters droht, wenn er seinen
gesetzlich normierten Pflichten zur Trinkwasseruntersuchung nicht nach-
kommt und nicht völlig auszuschließen ist, dass die Legionellenerkran-
kung auf eine Trinkwasserkontamination zurückzuführen ist.
Die regelmäßige Kontrolle des Trinkwassers muss ernst genommen werden
Quelle: KALO
