Deckert kompakt
Die Eigentumswohnung
Entscheidung des Monats:
WEG-Rechtsprechung kompakt
Nichteigentümer in der
Eigentümerversammlung
Entscheidung
des Monats
Nichteigentümer in der Eigentü-
merversammlung
Die Anwesenheit von Nichteigentü-
mern in der Eigentümerversammlung
führt grundsätzlich zur Anfechtbarkeit
der dort gefassten Beschlüsse. Nur
wenn feststeht, dass sich der Formfeh-
ler nicht auf das Abstimmungsergebnis
ausgewirkt hat, ist dieser unerheblich.
Die Beweislast hierfür liegt bei den
beklagten Eigentümern.
(LG München I, Urteil v. 29.1.2015, 36 S
2567/14)
Der Fall:
In einer Eigentümerversammlung waren
neben den Wohnungseigentümern sechs
Personen anwesend, die nicht der Gemein-
schaft angehörten, darunter zwei Ehepartner
von Eigentümern. Zu Beginn der Versamm-
lung wurde die Anwesenheit der Nichtei-
gentümer in einzelnen Geschäftsordnungs-
beschlüssen gestattet.
Eine Eigentümerin hat sämtliche in der Ver-
sammlung gefassten Beschlüsse wegen
Verstoßes gegen den Grundsatz der Nicht-
öffentlichkeit angefochten. Das Amtsgericht
hat der Anfechtungsklage stattgegeben.
Allein schon die Anwesenheit der Nichtei-
gentümer rechtfertige es, die Beschlüsse für
ungültig zu erklären. Eine Rüge hinsichtlich
der Anwesenheit von Nichteigentümern sei
stets entbehrlich. Auch Geschäftsordnungs-
beschlüsse könnten Verstöße gegen die
Nichtöffentlichkeit nicht heilen. Schließlich
komme es nicht darauf an, ob sich die An-
wesenheit der Nichteigentümer auf die Er-
gebnisse der Beschlussfassung ausgewirkt
hat. Der Verstoß gegen die Nichtöffentlich-
keit sei immer relevant und begründe eine
Anfechtung.
Das Problem:
Das LG München I hatte darüber zu ent-
scheiden, inwieweit die Anwesenheit von
Nichteigentümern auf einer Eigentümerver-
sammlung zur Anfechtbarkeit der gefassten
Beschlüsse führt.
So hat das LG München I entschieden:
Das LG München I bestätigt die Entschei-
dung des Amtsgerichts im Ergebnis, weicht
in der Begründung aber deutlich von dessen
Argumenten ab.
Anders als das AG hält das LG eine Rüge hin-
sichtlich der Anwesenheit von Nichteigen-
tümern nicht grundsätzlich für entbehrlich.
Auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit
können die Eigentümer auch stillschwei-
gend verzichten, indem sie in Kenntnis der
Anwesenheit von Dritten an der Versamm-
lung teilnehmen. Allerdings schließt im vor-
liegenden Fall die Meinungsbildung über die
Geschäftsordnungsbeschlüsse einen still-
schweigenden Rügeverzicht aus.
Auch die Meinung des AG, die Anwesenheit
Dritter könne nicht per Geschäftsordnungs-
beschluss gestattet werden, teilt das LG
nicht. Andererseits reicht die bloße Existenz
eines solchen Beschlusses nicht aus. Viel-
mehr muss dieser selbst ordnungsgemäßer
Verwaltung entsprechen. Es muss einen
Grund für die Anwesenheit Dritter geben,
so etwa, wenn zu bestimmten Punkten
ein Anwalt oder ein Sachverständiger bei-
gezogen wird. Hingegen widerspricht ein
Geschäftsordnungsbeschluss, der – wie hier
in zwei Fällen – grundlos die Anwesenheit
Liebe Leserin, lieber Leser,
die Anwesenheit von Nichteigentümern in
der Eigentümerversammlung kann durchaus
zu Rechtsproblemen führen. Das Amtsge-
richt erachtete allein schon die Anwesenheit
von Nichteigentümern für ausreichend, alle
Beschlüsse für ungültig zu erklären. Auch
Geschäftsordnungsbeschlüsse könnten den
Verstoß gegen die Nichtöffentlichkeit nicht
heilen. Das Berufungsgericht bestätigte zwar
die Entscheidung des Amtsgerichts im Ergeb-
nis, jedoch mit einer deutlich anderen Begrün-
dung. Insbesondere bleibt es dabei, dass auch
Geschäftsordnungsbeschlüsse grundsätzlich
möglich und bei solchen Formverstößen Kau-
salitätsüberlegungen anzustellen sind. Nicht
jeder Formverstoß muss per se relevant sein.
Allerdings halte ich die vom Gericht vertretene
Auffassung, dass allein unter Berufung auf die
Verletzung des Nichtöffentlichkeitsgrundsatzes
alle nachfolgenden Sachbeschlüsse zu Fall
gebracht werden können, für zu weitgehend;
nach wie vor höchst umstritten sind insoweit
auch entsprechende Beweislastverteilungs-
fragen.
Herzlichst
Ihr
Dr. Wolf-Dietrich Deckert
