In einer Ferienwohnanlage mit 15 Eigentümern wird seit Grün-
dung 1985 ohne Umsatzsteuer-Optionen abgerechnet. Die WEG
hat keine Steueranmeldung und somit auch keine Umsatzsteuer-
Buchungen. Ein neuer Eigentümer, der seine Wohnung an Ferien-
gäste vermietet, erwartet jetzt vom Verwalter eine Ausweisung
der Umsatzsteuer für alle betroffenen Rechnungen. Dadurch
wird jetzt von einem einzelnen Eigentümer ein erheblicher
Mehraufwand vom Verwalter gefordert. Hat der Eigentümer ei-
nen rechtlichen Anspruch auf diese Leistung und wenn ja, kann
der Verwalter hierfür eine gesonderte Vergütung verlangen?
Gemäß § 4 Nr. 12 S. 2 UStG ist die kurzfristige Beherbergung von Fremden
grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Gemäß § 19 Abs.1 S. 1 UStG wird
die Umsatzsteuer allerdings nicht erhoben, wenn der Bruttoumsatz im
vorangegangenen Kalenderjahr 17.500 Euro nicht überstiegen hat und
im laufenden Kalenderjahr 50.000 Euro voraussichtlich nicht übersteigen
wird. Gemäß § 19 Abs. 2 S. 1 UStG kann der Unternehmer jedoch auf die
vorgenannte Umsatzsteuerbefreiung verzichten. Aus dem UStG ergibt sich
daher, dass der Eigentümer in diesem Fall die Ausweisung der Umsatz-
steuer für die betroffenen Rechnungen von dem Verwalter fordern kann.
Ob der Verwalter hierfür eine gesonderte Vergütung verlangen kann,
hängt von den in dem Verwaltervertrag getroffenen Regelungen ab.
Nach Kündigung und Auszug des Mieters möchte der ehemalige
Vermieter 250 Euro von der Kaution noch einbehalten. Begrün-
dung: Die Monate vor der Kündigung waren „kalte“Monate mit
einem hohen Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser. Ist
dies rechtlich zulässig und, wenn ja, in welcher Höhe?
Der Vermieter ist berechtigt, sofern es um die Sicherung noch mögli-
cher Nachforderungsansprüche wegen Betriebskosten geht, einen an-
gemessenen Teil der Kaution, die vereinbarungsgemäß der Sicherung
aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis dient, wozu eben auch die Be-
triebskosten gehören, zurückzubehalten. Die Frage der Einbehaltung der
Kaution als Sicherheit für Betriebskosten oder Heizkosten war unter den
Gerichten teils heftig umstritten. Rechtssicherheit insoweit ist nunmehr
durch das BGH-Urteil vom 18.01.2006 – Az.: VII ZR 71/05 gegeben.
Bezugsgröße für die Angemessenheit kann die mögliche Nachzahlung
sein. Andererseits wird auch die Auffassung vertreten, dass es angemes-
sen sei, drei bis vier monatliche Vorauszahlungsbeträge einzubehalten.
In einer Teilungserklärung steht, dass „die Heizungen in den
einzelnen Wohnungen und die Heizungsleitungen vom Eintritt
in das Sondereigentum an, und, soweit eine zentrale Heizung
eingebaut wird, die Heizungsleitungen vom Eintritt in das Son-
dereigentum an“ zum Sondereigentum gehören. Jetzt wurde in
einer Wohnungen ein Heizkörper entlüftet und ein Ventileinsatz
am Heizkörper gewechselt. Wer muss diese Reparaturkosten tra-
gen? Der Sondereigentümer oder die Gemeinschaft?
Da die Heizkörper in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zu-
geordnet werden und dies nach derzeitiger Auffassung des Bundes-
gerichtshofs auch möglich ist, ist der jeweilige Sondereigentümer
kostentragungspflichtig, soweit es sich um die Reparaturkosten für die
Entlüftung des Heizkörpers handelt.
Dies gilt gleichermaßen unter Berücksichtigung der BGH-Rechtspre-
chung für Thermostatventile, die nicht zum Gemeinschaftseigentum
sondern zum Sondereigentum gehören. Infolgedessen hat auch der
jeweilige Sondereigentümer die Reparaturkosten für den Wechsel des
Ventileinsatzes an seinem Heizkörper zu tragen.
Eigentümer haben ihre Eigentumswohnung vermietet. Für den
Garten besteht ein Sondernutzungsrecht. Die Mieter nehmen an
dem Garten Änderungen vor. Sie bringen neuen Rasen ein, ver-
größern die Terrasse und wollen einen Grill bauen.
Ist für die Terrassenvergrößerung und den Bau des Grills ein
Beschluss erforderlich, der wegen baulichen Änderungen auch
noch einstimmig sein muss?
Die beabsichtigte Terrassenvergrößerung sowie der Bau eines Grills sind
bauliche Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG. Fraglich ist
allerdings die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemein-
schaft. Diese wiederum ist abhängig von der Ausgestaltung des Son-
dernutzungsrechts. Diese sieht eine Gartennutzung vor. Dies beinhaltet
nicht, die Terrasse zu vergrößern bzw. einen Grill zu bauen. Infolgedes-
sen ist dies eine zweckwidrige Nutzung und keine vereinbarungsgemäß
eingeräumte Nutzung der Gemeinschaftsfläche als Garten. Das heißt,
dass aufgrund des Vereinbarungscharakters keine Beschlusskompetenz
der Wohnungseigentümergemeinschaft gegeben ist.
In einer WEGmit 30Wohnungen besitzen einigeWohnungseigentü-
mer auch mehrere Wohnungen, haben aber wegen des geltenden
Kopfprinzips in der Eigentümerversammlung nur 1 Stimme. Laut
Teilungserklärung dürfen die Wohnungseigentümer insbesondere
den Verwalter zur Stimmabgabe bevollmächtigen. Aufgrund nicht
weisungsgebundener Vollmachten hat der Verwalter in dieser Si-
tuation oft die notwendigen Stimmen für eine Beschlussmehrheit.
Dadurch kann der Verwalter die Geschicke in der WEG ganz maß-
geblich beeinflussen. Ist dies rechtlich noch korrekt?
Die in der Teilungserklärung geregelte sogenannte qualifizierte Ver-
treterklausel begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Es ist vielmehr
so, dass das gesetzlich normierte, nicht abbedungene Kopfprinzip den
Einfluss des Verwalters im Gegensatz zu dem Wert- oder Objektprinzip
sogar einschränkt, weil er nur mit einer Stimme für diejenigen Woh-
nungseigentümer stimmen kann, denen mehrere Wohnungen gehören.
Des Weiteren ist mangels näherer Anhaltspunkte ein Stimmrechtsmiss-
brauch nicht erkennbar.
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