4.1. Finanzen der WEG: Professionelle Rücklagenbildung
ermöglicht hohe Qualität
In vielen WEGs sind die Rücklagen deutlich zu niedrig und erschwe-
ren damit die qualitativ hochwertige Instandhaltung und Nachrüstung.
Wenn die Rücklagen zu gering und die Sonderzahlungen nicht finanzier-
bar sind, müssen technische Kompromisse erarbeitet werden. Wichtig
ist hier, auf die voraussichtlich geringere Lebensdauer und Kosten der
künftigen Instandhaltung hinzuweisen. Langjährige Beiräte kennen die
Bewohnerstruktur oft länger als der Hausverwalter und können deshalb
bei der Kommunikation und den Problemlösungen wertvolle Unterstüt-
zer sein.
Für eine sinnvolle Bildung der Rücklagen ist eine Vorausschau der zu
erwartenden Instandhaltungskosten für die nächsten 5 - 10 Jahre er-
forderlich. So können übermäßige finanzielle Sofort-Belastungen für die
Bewohner vermieden werden. Jede WEG tut gut daran, die Notwendig-
keit zum Erhalt ihres Hauses rechtzeitig zu erkennen, zu beziffern und
durch entsprechende Rücklagen verträglich für alle zu finanzieren.
Rechtzeitige Information und Unterstützung bei der Bildung von Rück-
lagen in realistischer Höhe zeichnen den professionellen Hausverwalter
dabei aus.
Fällt der Wert eines Gebäudes zu sehr, wird die Vermietung schwierig.
Die Kapitalanleger unter den Eigentümern verlassen das sinkende Schiff.
Für die selbstnutzenden Eigentümer beginnt dann eine sehr schwieri-
ge Phase. Professionelle Planung und gute Bauqualität sind daher eine
rentable Investition und bieten Sicherheit für viele kommende Jahre.
4.2. Überblick und langfristige Führung
Beiräte, die schon lange der WEG angehören, haben meistens eine
langfristigere Perspektive als kurzzeitige Eigentümer, die ihre Wohnung
möglicherweise nur als Kapitalanlage vermieten und daher oft weni-
ger Interesse an Wohnqualität und Werterhaltung haben. Der Beirat hat
eine wichtige Funktion, da er ganz wesentlich mitgestalten kann, wie
die Zukunft der Immobilie aussehen soll. Sehr kostengünstig oder doch
eher wertsteigernd sind die beiden extremen Pole, zwischen denen
meist viele Zwischenlösungen möglich sind.
5. Baumaßnahme
5.1. Planung und Ausschreibung: Was ist in der WEG-Baustelle
zu beachten?
Eine Baumaßnahme zur Instandhaltung muss so geplant sein, dass sie
in der WEG möglichst reibungslos abläuft. Professionelle Kommunikati-
on ist gefragt. Rechtzeitige und verständliche Information der Bewoh-
ner ist wichtig. Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum sind zu
berücksichtigen. Der Planer muss dies bereits in der Ausschreibung der
Bauleistungen mit berücksichtigen. Der Beirat kann durch Beratung bei
Bauabschnitten und Besonderheiten hilfreich sein.
5.2. Durchführung von Baumaßnahmen in der WEG
Das Besondere an Baumaßnahmen in einer WEG ist, dass die Baustelle
bewohnt ist und trotzdem kostenbewusst und zügig betrieben werden
muss – etwas anders also, als beim Neubau. Je besser diese Besonder-
heiten geplant und kommuniziert sind, desto reibungsloser der Bau-
ablauf. Bei komplexen Baumaßnahmen müssen für die ausführenden
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Firmen die Terminabläufe und Besonderheiten der WEG vor Vertragsab-
schluss und Baubeginn bekannt sein.
5.3. Kommunikation in Planung und Bauablauf
Bewohner, Hausverwaltung, Planer, Handwerker und Beiräte wollen
gemeinsam ein erfolgreiches Projekt abschließen. Anregungen der Be-
wohner, besondere Umstände, Beeinträchtigungen, Beruhigung, Ideen
und vieles mehr können mit den Beteiligten auf kurzem Wege bespro-
chen und gestaltet werden mit einer koordinierten Beteiligung der Bei-
räte als Vertreter der WEG an Planungsphase, Bauablauf, Abnahme und
Rechnungskontrolle.
6. Dritte WEG-Versammlung: Vorsorgebeschlüsse machen mehr
aus Ihrem Geld
Wenn die Baumaßnahme abgeschlossen, ist empfiehlt sich in der nächs-
ten WEG-Versammlung ein Bericht über den Ablauf der Baumaßnahme.
Vorsorgebeschlüsse nach der Baumaßnahme erhalten Bauqualität mit
planbarer Instandhaltung und erniedrigen so die Folgekosten. Der fach-
gerechte Umgang mit Saniertem schafft mehr Wohnqualität, höheren
Kapitalwert, bessere optische Erscheinung, geringere Nebenkosten und
erzielt so auch höhere Mieten.
7. Bausubstanz richtig pflegen: Werte erhalten
Zum Schluss bleibt „nur“ noch: die neuen Bauteile nutzen, genießen
und durch entsprechende Pflege die geschaffenen Werte zu erhalten.
Pflege und Wartung sind zu organisieren und regelmäßig durchzuführen.
Auf diese Weise hat die WEG durch lange Nutzung, Wertverbesserung
und Lebensfreude aus ihrem Geld das Beste gemacht. Eigentümern wie
Mietern sollte ein pfleglicher Umgang mit ihrem Lebensraum und damit
mit der Gebäudesubstanz daher auch ein persönliches Bedürfnis sein.
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Weiterführende
Informationen:
Modernisierung (WEG)
1717904
Andrea
Huss
ist Architektin
und Sachver-
ständige
ZV
EnEV sowie Ge-
schäftsführerin
des Archi.Net Ingenieur-Service.
Das Team von Archi.Net aus Archi-
tekten, Gebäudetechnikern HLS,
Brandschutz und Energie-Beratung
mit Thermografie Cert II betreut
seit vielen Jahren Sanierung und
Modernisierung für Wohnbau und
Gewerbe.
DIE AUTORIN
Fördergelder werden immer nur als angenehme Verbesserung und
nie als konkrete Finanzierung eingeplant. Der kurzfristig mögliche
Wegfall von Förderprogrammen darf den WEG-Beschluss und die
Maßnahme nicht vereiteln.
WICHTIG: FÖRDERGELDER SIND „NICE TO HAVE“
Handwerker
Planer
Beirat
Verwalter
Hausmeister
Eigentümer
