Eine WEG hat eine Kellerdeckendämmung beschlossen. Der Auf-
trag wurde im Namen und auf Rechnung der WEG erteilt. Der
Vorschlag des Verwalters, einen Bautechniker oder Architekten
mit der Abnahme zu beauftragen wurde in der Eigentümerver-
sammlung mehrheitlich abgelehnt. Der Verwaltungsbeirat ist
der Meinung, der Verwalter sei immer zur Abnahme aller aus-
geführten Handwerkerleistungen verpflichtet. In der Teilungs-
erklärung oder im Verwaltervertrag ist hierzu nichts geregelt.
Der Verwalter hält diese Ansicht für unzutreffend, zumal ihm für
eine umfassende Prüfung unter Einbeziehung aller Vorschriften
häufig die hierfür notwendige fachliche Kompetenz fehlt. Seiner
Meinung nach kann er zwar die Handwerkerleistung nach bes-
tem Wissen und Gewissen kontrollieren und die Rechnung kauf-
männisch prüfen. Für eine förmliche Abnahme im eigentlichen
Sinne hält er das aber nicht.
Soweit die Hinzuziehung eines Bauleiters nicht gesetzlich vorgeschrie-
ben ist, gehört auch die Abnahme von Werkleistungen gemäß § 640
BGB zur Entgegenahme vom Leistungen im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 5
WEG. Hierzu ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet.
In einer Eigentümergemeinschaft möchte ein Eigentümer an der
im Gemeinschaftseigentum stehenden Wohnungstür von innen
einen massiven Schlossriegel anbringen. Bedarf es hierzu eines
entsprechenden Genehmigungsbeschlusses zu dieser Maßnah-
me? Wenn ja, mit welcher Mehrheit?
Wohnungsabschlusstüren stehen vollständig im Gemeinschafseigentum.
Infolgedessen stellt die Anbringung eines massiven Schlossriegels an der
Innenseite eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG
dar. Hierfür wäre grundsätzlich die Zustimmung aller beeinträchtigten Ei-
gentümer erforderlich. Inwieweit andere Eigentümer beeinträchtigt wer-
den, kann anhand der knappen Sachverhaltsschilderung nicht abschlie-
ßend beurteilt werden. Es ist aber zu beachten, dass die Schwelle der
Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer sehr niedrig anzusetzen ist.
In einer WEG mit 32 Eigentümern möchten alle Wohnungseigen-
tümer - bis auf einen - ein neues Betonhäuschen um die Müllton-
nen beschließen. Der Verwalter hält Einstimmigkeit für notwen-
dig, da das Häuschen ja nicht repariert, sondern ausgetauscht
werden soll. Reparieren lohnt sich nicht mehr. Es stellt sich die
Frage, ob bei den starken Schäden am vorhandenen Betonhäus-
chen ein Mehrheitsbeschluss nicht ausreichend ist.
Lohnt sich die Reparatur des alten Betonhäuschens wirtschaftlich nicht
mehr, stellt der Austausch des alten gegen ein neues Betonhäuschen je
nach Ausführungsvariante eine Instandsetzungsmaßnahme nach § 21
Abs. 5 Nr. 2 WEG oder eine modernisierende Instandsetzung nach § 22
Abs. 3 WEG dar. Diese Maßnahmen können mit einfacher Mehrheit be-
schlossen werden.
Ein Großteil der Bestandsgebäude hat einen verbrauchsabhängi-
gen Energieausweis. Muss nach Ablauf der 10 Jahre die Neuaus-
stellung und die Variante beschlossen werden? Oder kann man
auf Basis des bisherigen Energieausweises einfach einen neu-
en beantragen? Was gilt bei Neubauten, bei denen ein bedarfs-
orientierter Energieausweis ausgestellt wurde und jetzt die 10
Jahre abgelaufen sind? Wie ist hier die Vorgehensweise?
In beiden Fällen sollte jeweils ein Beschluss über die Neuausstellung
und die Variante des Energieausweises gefasst werden.
Bei einer zu einer Wohnungsanlage gehörenden Tiefgarage
wurde bei Erstellung auf dem Boden keine Beschichtung aufge-
bracht. Heute ist dies allerdings Stand der Technik. Wäre die Be-
schichtung eine modernisierende Instandsetzung?
Voraussetzung einer modernisierenden Instandsetzung im Sinne von
§ 22 Abs. 3 WEG ist, dass der Tiefgaragenboden aufgrund eines vor-
handenen oder zumindest absehbaren Instandsetzungsbedarfs ohnehin
saniert werden müsste. Andernfalls läge eine Modernisierung im Sinne
des § 22 Abs. 2 WEG vor. Bei einem Beschluss einer Maßnahme nach §
22 Abs. 2 WEG ist auf das qualifizierte Mehrheitserfordernis zu achten.
Der Mieter einer EG-Wohnung hat sein Quad auf der Grünfläche
des Grundstücks abgestellt, das zur Sondernutzungsfläche der
Wohnung gehört. Ein weiterer Mieter hat sein Motorrad nahe der
Hauswand auf der Kiesfläche abgestellt. Auch dieser Bereich ist
der Wohnung als Sondernutzungsfläche zugewiesen.
Kann die Eigentümergemeinschaft das Abstellen auf diesen Flä-
che untersagen und, wenn ja, mit welcher Begründung?
Die Nutzung der Sondernutzungsflächen darf nicht im Widerspruch zu
der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung geregelten Zweck-
bestimmung stehen. Ist in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung
z. B. eine Nutzung als Ziergarten bestimmt, dürfen auf dieser Fläche nicht
dauerhaft beziehungsweise regelmäßig Motorräder abgestellt werden.
Die Dachabdichtung in einer Wohnungseigentumsanlage ist de-
fekt. Auf dem Dach ist als Sondereigentum des Eigentümers des
Penthouses rechtmäßig ein Garten angelegt. Die komplette Aus-
stattung einschließlich Holzterrassen und – stege muss entfernt
und neu aufgebaut werden. Eine Wiederverwendung der Teile
scheidet aus. Nach Abschluss der Arbeiten hat der Penthouseei-
gentümer natürlich einen „neuen“ Garten. Muss er sich deshalb
einen Abzug „neu für alt“ gefallen lassen? Falls ja, wie wird das
dann abgerechnet?
Der betroffene Sondereigentümer kann im Rahmen des Anspruchs aus
§ 14 Nr. 4 HS. 2 WEG die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
verlangen. Der Sondereigentümer muss sich dabei einen Abzug „neu
für alt“ nicht anrechnen lassen.
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