6. Verhaltensempfehlungen an Verwalter
!
Weiterführende Informationen:
Bauabweichung
636249
Stellplatz
1485827
Begründung des Wohnungseigentums
636274
WEG-Rechtsprechung
kompakt
Vor Hausmeisterbeauftragung müssen
mindestens 3 Vergleichsangebote
vorliegen
(LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 19.4.2017,
2-13 S 2/17)
Bedarf es vor einer Beschlussfassung über eine
Auftragserteilung durch die Wohnungseigen-
tümergemeinschaft der Einholung von Ver-
gleichsangeboten, ist es erforderlich, mindestens
3 Angebote einzuholen. Geschieht dies nicht,
wird die Auswahlentscheidung auf einer unzurei-
chenden Tatsachengrundlage getroffen, so dass
der gefasste Beschluss für ungültig zu erklären
ist. Einer Beweisaufnahme über die Frage, ob
sich die eingeholten Angebote im Rahmen des
Ortsüblichen bewegen, bedarf es nicht.
!
Weiterführende Informationen:
Ordnungsgemäße Verwaltung
HI636944
Hausmeister
HI636660
a) Jedem Verwalter sollte klar sein, welche
öffentlich-rechtlichen
Anforderungen
an die vom ihm verwaltete Wohnungs-
eigentumsanlage gerichtet sind. Es ist
ständig zu kontrollieren, ob es neue An-
forderungen gibt und ob die alten ver-
ändert oder aufgehoben wurden. Dies
zwingt zu ständiger Weiterbildung.
b) Jeder Verwalter sollte bei seinen Bege-
hungen der Wohnungseigentumsanlage
– mindestens einmal jährlich; besser sind
kürzere Begehungsperioden – am besten
in Begleitung der Verwaltungsbeiräte
stets sichten, ob die öffentlich-rechtli-
chen Anforderungen (noch) erfüllt sind.
c) Bestehen Mängel, hat der Verwalter die
Wohnungseigentümer hierüber auf der
Versammlung zu informieren. Bei Ge-
fahr in Verzug ist eine außerordentliche
Versammlung einzuberufen.
d) Stets ist zu klären, ob wirklich alle
Wohnungseigentümer gemeinsam die
öffentlich-rechtlichen
Anforderungen
erfüllen müssen oder ob (noch) der
Bauträger oder ein einzelner Wohnungs-
eigentümer in der Pflicht steht.
11
Deckert/Elzer kompakt
c) Beschluss
Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG mit dem
Inhalt, dass nur der Wohnungseigentümer die
Kosten zu tragen hat, der von der Erfüllung ei-
ner öffentlich-rechtlichen Anforderung profitiert,
wäre nicht ordnungsmäßig. Es liegt im Interesse
aller Wohnungseigentümer, dass diese Anfor-
derungen eingehalten werden. Die entspre-
chenden Baumaßnahmen dienen daher dem
Gebrauch aller Wohnungseigentümer und nicht,
wie in § 16 Abs. 4 WEG vorausgesetzt, dem Ge-
brauch einzelner Wohnungseigentümer.
5. Gebrauch eines Teileigentums
Im Fall war das Landgericht über die Frage
„gestolpert“, was man in einem Teileigentum
so tun und lassen darf. Einem Verwalter soll-
te das besser nicht passieren. Basiswissen ist
hier, dass das „echte“ Teileigentum gewerbli-
chen Zwecken dient. Zulässig ist grundsätzlich
jegliches nicht anstößige Gewerbe zu üblichen
Öffnungszeiten, soweit nichts anderes nach
§ 15 Abs. 1, Abs. 2 WEG bestimmt wird. Unzu-
lässig ist hingegen stets das Wohnen.
Verwalterhaftung bei verjährten
Hausgeldforderungen
(AG Köln, Urteil v. 8.3.2016, 215 C 146/15)
Nach der Bestimmung des § 23 Abs. 4 WEG
ist ein Beschluss so lange gültig, wie er nicht
vom Gericht für unwirksam erklärt wird. Dem
Verwalter einer Wohnungseigentümergemein-
schaft muss bekannt sein, dass ein laufendes
Anfechtungsverfahren gegen den Beschluss
über die Genehmigung einer Jahresabrech-
nung nicht zu einem Suspensiveffekt führt,
der die Fälligkeit der Nachzahlbeträge entfal-
len ließe. Verjähren Nachzahlungsansprüche
gegen einen Wohnungseigentümer, weil der
Verwalter von der ihm übertragenen Einzie-
hungsermächtigung keinen Gebrauch gemacht
hat, haftet er entsprechend der Eigentümerge-
meinschaft auf Schadensersatz.
!
Weiterführende Informationen:
Haftung (WEG): Verwalter
HI636625
Hausgeldrückstand
HI636656
Verjährung (WEG)
HI637335
Befugnis über das Öffnen eines
Flurfensters kann nicht ausschließlich auf
Hausmeister übertragen werden
(LG Koblenz, Urteil v. 22.08.2016, 2 S 15/16)
Ein Beschluss, wonach allein der Hausmeis-
ter zum Öffnen von Flur- bzw. Treppenhaus-
fenstern berechtigt sein soll, ist mangels
Beschlusskompetenz nichtig. Eine derartige
Regelung stellt keine Regelung des Gebrauchs,
sondern einen vollständigen Gebrauchsentzug
dar, der einer Mehrheitsentscheidung nicht zu-
gänglich ist.
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Weiterführende Informationen:
Beschluss
HI636307
Kostenverteilung einer Sachverständigen-
begutachtung nach dem
Verursacherprinzip
(AG Walsrode, Urteil v. 5.12.2016, 7 C 384/16)
Beschließen die Wohnungseigentümer, die
Kosten eines einzuholenden Sachverständi-
gengutachtens zur Klärung der Ursachen von
Feuchtigkeitsschäden in der Jahresabrechnung
auf etwa verantwortliche Wohnungseigentü-
mer umzulegen, widerspricht dies nicht ord-
nungsmäßiger Verwaltung.
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Weiterführende Informationen:
Ordnungsmäßige Verwaltung
HI636944
Wird ein ungeeigneter, nicht am Gebrauch
oder einer Gebrauchsmöglichkeit orientier-
ter Umlageschlüssel gewählt, ist der Be-
schluss nur anfechtbar, aber nicht nichtig.
Ferner kann sich der Wohnungseigentümer,
der die öffentlich-rechtliche Anforderung
erfüllt sehen will, bereit erklären, in einem
Kostenvertrag die Kosten zu übernehmen,
um den Prozess zu beschleunigen.
HINWEIS: UMLAGESCHLÜSSEL
Wird der Nebenraum eines Wohnungsei-
gentums als Teileigentum angesprochen,
vor allem als Abstell-, Boden-, Hobby-, Kel-
ler- oder Lagerraum, Speicher oder Wein-
keller, dürfen dort Dinge abgestellt oder
Hobbies betrieben werden. Ferner darf ein
Nebenraum als Party- oder Werkraum, als
Waschküche oder als Keller gebraucht wer-
den. Zu „Kellerräumen“ bestimmte Räume
eines Wohnungseigentums dürfen nur als
Keller oder in einer Weise genutzt werden,
die nicht mehr stört oder beeinträchtigt
als ein Gebrauch als Keller. Kellerräume
dürfen daher vor allem als Lager- oder
Abstellraum gebraucht werden. Zu Hob-
byzwecken dürfen Kellerräume gebraucht
werden, wenn dies – was in der Regel
anzunehmen ist – nicht mehr stört als der
bestimmungsgemäße Gebrauch. Auch der
Gebrauch als Partyraum, Werkraum, Ab-
stellraum oder Waschküche ist zulässig.
Der Gebrauch als gewerbliches Büro ist
hingegen unzulässig.
HINWEIS: ERLAUBTE NUTZUNGEN
