Berufszulassung für Verwalter
endgültig beschlossen
Das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbli-
che Immobilienverwalter und Makler hat zwei Tage vor der Bundestags-
wahl die allerletzte Hürde genommen: Der Bundesrat ließ das Gesetz
passieren. Die Neuregelungen treten voraussichtlich im August 2018
in Kraft. Gewerbliche Verwalter von Wohnimmobilien brauchen künftig
eine Erlaubnis und müssen zudem eine Berufshaftpflichtversicherung
sowie Fortbildungen von mindestens 20 Stunden innerhalb von drei
Jahren nachweisen. Der ursprünglich geplante Sachkundenachweis hat
keinen Eingang ins Gesetz gefunden.
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Weiterführende Informationen:
Werdegang und Inhalt des Gesetzes sind ausführlich dargestellt im Verwal-
terthema des Monats, Der Verwalter-Brief September 2017, Seite 4 bis 7.
Freigabe des Mietverhältnisses aus
der Insolvenz gilt auch für Kaution
Die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens hat zur Folge, dass der Schuld-
ner die Befugnis verliert, sein Vermögen zu verwalten und hierüber zu
verfügen. Mietverhältnisse des Schuldners bestehen mit Wirkung für die
Insolvenzmasse fort.
Für gewerbliche Mietverhältnisse steht dem Insolvenzverwalter allerdings
ein Sonderkündigungsrecht zu. Hinsichtlich der Wohnung des Schuldners
besteht ein solches nicht, allerdings kann der Insolvenzverwalter eine
Enthaftungserklärung/Freigabeerklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO
abgeben. Mit Wirksamwerden der Freigabe geht die Verwaltungs- und
Verfügungsbefugnis über das Mietverhältnis vollständig auf den Schuld-
ner über. Das hat der BGH bereits 2014 entschieden. Ansprüche aus dem
Wohnungsmietverhältnis können dann nicht mehr im Insolvenzverfah-
ren, sondern nur gegen den Schuldner selbst geltend gemacht werden.
Der Übergang der Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis auf den Mieter
umfasst auch den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkau-
tion nach Ende des Mietverhältnisses, so der BGH in zwei aktuellen
Entscheidungen. Mit der Freigabe scheidet der Anspruch des Mieters
auf Rückzahlung der Kaution aus der Insolvenzmasse aus, soweit es sich
um eine Kaution im gesetzlich zulässigen Rahmen von drei Monatskalt-
mieten handelt.
Weist die Kautionsabrechnung nach Ende des Mietverhältnisses ein Gut-
haben für den Mieter aus, ist dieses allein an diesen auszuzahlen. Der
Insolvenzverwalter kann ein etwaiges Kautionsguthaben nicht für die
Insolvenzmasse beanspruchen, wenn er eine Enthaftungserklärung ab-
gegeben hat. (BGH, Beschluss v. 16.3.2017, IX ZB 45/15 und Beschluss
v. 13.7.2017, IX ZB 33/16)
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Weiterführende Informationen:
Insolvenz des Mieters: Wirkung der Freigabeerklärung
3200716
Kinderlärm ist normalerweise zulässig
– aber nicht grenzenlos
Gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen durch Kinderlärm müssen
die anderen Hausbewohner grundsätzlich hinnehmen. Allerdings hat
die insoweit zu fordernde erhöhte Toleranz auch Grenzen, so der BGH
in einer aktuellen Entscheidung. Wo diese liegen, hänge von den Um-
ständen des Einzelfalls ab.
Dabei komme es auf Art, Qualität, Dauer und Zeit der Geräusche sowie
das Alter und den Gesundheitszustand des Kindes an. Ferner sei zu
berücksichtigen, inwieweit sich die Geräuschimmissionen vermeiden
lassen, etwa durch erzieherische Einwirkung auf das Kind oder durch
bauliche Maßnahmen.
Im entschiedenen Fall hatte eine Mieterin bemängelt, dass es aus der
darüberliegenden Wohnung, in der eine Familie mit zwei kleinen Kin-
dern wohnt, fast täglich zu massiven Lärmstörungen durch Stampfen,
Springen und Poltern sowie Schreie und sonstige lautstarke Auseinander-
setzungen komme. Amts- und Landgericht hielten dies für normal und
lehnten eine Minderung ab. Der BGH gab der Vorinstanz angesichts der
Massivität der geschilderten Vorkommnisse auf, näher hinzuschauen.
Zugleich bestätigte der BGH seine Rechtsprechung zur Darlegung von
Lärmbelästigungen. Demnach muss derjenige, der Beeinträchtigun-
gen beanstandet, kein detailliertes „Lärmprotokoll“ vorlegen. Es reicht,
wenn er beschreibt, um welche Beeinträchtigungen es sich handelt und
zu welchen Tageszeiten, außerdem wie lange und wie oft diese unge-
fähr auftreten. (BGH, Beschluss v. 22.8.2017, VIII ZR 226/16)
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Weiterführende Informationen:
Lärmbelästigung des Mieters
1241342
Ist die Mietpreisbremse
verfassungswidrig?
Zahlreiche Bundesländer haben seit Mitte 2015 Verordnungen zur Um-
setzung der Mietpreisbremse erlassen. Berlin war hierbei der Vorreiter.
Nun hat die 67. Zivilkammer des LG Berlin in einem Hinweisbeschluss
die Auffassung geäußert, dass die Mietpreisbremse gegen das Grund-
gesetz verstoße. Da die Mietpreisbremse an die Höhe der ortsüblichen
Vergleichsmiete anknüpfe und die Mietpreise innerhalb Deutschlands
sehr unterschiedlich seien, würden Vermieter in unterschiedlichen Städ-
ten wesentlich ungleich getroffen. Hierdurch sei der Gleichheitsgrund-
satz verletzt. Außerdem würden Vermieter, die schon in der Vergangen-
heit eine nach dem Maßstab der Mietpreisbremse zu hohe Miete (mehr
als 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete) vereinbart
hatten, ungerechtfertigt begünstigt, weil sie diese Miete auch in einem
neuen Mietverhältnis verlangen dürften.
Ob die Erwägungen des LG Berlin zutreffen, kann abschließend nur das
Bundesverfassungsgericht entscheiden. Zu der vom LG Berlin zunächst
geplanten Vorlage kam es allerdings nicht, weil die aufgeworfenen Fra-
gen im konkreten Fall doch nicht entscheidungserheblich waren. Den-
noch sorgten die Ausführungen des LG Berlin für großes Medien- und
Verbändeecho und es ist damit zu rechnen, dass die Berliner Richter die
Frage bei nächster Gelegenheit dem Bundesverfassungsgericht vorle-
gen werden. (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 14.9.2017, 67 S 149/17)
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Weiterführende Informationen:
Derzeit geltende Mietpreisbremse in den Bundesländern (Übersicht)
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