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3.2019
rung.Sowohl eine Bereitstellung von ver
billigten Grundstücken durch die BImA
als auch eine preisreduzierte Weitergabe
von Flächen nach deren Entwicklung
durch Kommunen an private Investoren
erscheint zwar charmant; in der Praxis
kommen jedoch Verträge mit Investoren
oft nicht zustande, weil die eingeschränk
te Ertragserzielungsmöglichkeit bei der
Wertfeststellung nicht ausreichend be
rücksichtigt wird. Die Methodik zur Fest
stellung von Grundstückswerten ist somit
kritisch zu hinterfragen.
Zu wünschen wäre, dass Kommunen
ihre Gestaltungsspielräume so nutzen,
dass die mit der Verbilligung angestrebte
Schaffung von bezahlbarem Wohnraum
bereits rechtlich fixiert und ohne den An
schein einer Rabattierung erfolgt. Dafür
ist eine konsequente Berücksichtigung der
durch die Bebauung zu erzielenden Erträ
gemit den Besonderheiten der Belegungs
mieten im sozialen Wohnungsbau bei der
Wertermittlung notwendig.
I
m Koalitionsvertrag ist eine „Wohn
raumoffensive“ festgelegt, mit demZiel,
1,5 Millionen Wohnungen und Eigen
heime zu bauen. So soll unter anderem
die Bundesanstalt für Immobilienaufga
ben (BImA) bundeseigene Grundstücke
zu vergünstigten Konditionen an Länder
und Kommunen verkaufen können, um
dort sozialen Wohnraum zu schaffen.
Wie viel ein Grundstück wert ist,
hängt außer von der Lage vor allemdavon
ab, wie die Fläche genutzt werden kann.
Dass die Planungshoheit der Kommunen
die Renditeerwartung eines Käufers und
somit auch den Wert eines Grundstücks
beeinflusst, ist unstrittig. Doch ist eine
„Rabattierung“ überhaupt erforderlich?
Die Frage, welcher Anteil von Wohnge
bäuden für den sozialen Wohnungsbau
vorzusehen ist, muss bei der Ermittlung
des Kaufpreises ebenso berücksichtigt
werden.
Die Bewertung von Grundstücken
darf sich nicht auf die bauliche Ausnutz
barkeit beschränken, sondern hat die
Renditeerwartung bei den konkreten in
der sozialen Wohnraumförderung gel
tenden Mieten für die Liegenschaft zu
berücksichtigen. Wenn dies konsequent
umgesetzt wird, ist eine zusätzliche Verbil
ligung nicht erforderlich. Auch in einem
Sanierungsgebiet, für das die Kommune
bestimmte Ziele festlegt, muss der Ein
fluss auf die zu erwartende Rendite eines
Grundstückskäufers bei der Ermittlung
des Grundstückswerts berücksichtigt wer
den. Einer zusätzlichen Subventionierung
des Grundstückspreises bedarf es nicht.
Die Richtlinie der BImA geht bei der
Wertermittlung von Flächen, die sie ver
marktet, allerdings anders vor: „Auf Ba
sis der bestehenden Bauleitplanung oder
eines Nachnutzungskonzeptes, aus dem
sich alle wesentlichen und für die Wer
termittlung erforderlichen Daten der ge
planten zivilenNutzung ergeben, erstellen
die Sachverständigen der BImA die Wert
ermittlung.“
Eine Rabattierung ist
nicht notwendig – wenn
die mit Sozialwohnungen
zu erwartende Rendite
berücksichtigt wird
Welchen Planungsstand dieses Nach
nutzungskonzept hat, ob dieses bereits in
verbindliches Planungsrecht überführt
wurde und inwieweit Konsens über die
Nachnutzung mit der Kommune beste
hen muss, bleibt weitgehend unberück
sichtigt. In vielen Fällen bildet eine solche
Wertermittlung einen Zielwert ab, nicht
jedoch einen realen Verkehrswert der
Liegenschaft zumZeitpunkt der Veräuße
Foto: Unkas Photo/shutterstock.com
Kein Rabatt auf Grundstücke!
Um sozialen Wohnraum zu schaffen, wird in vielen Städten die Möglichkeit einer verbilligten
Abgabe von Grundstücken diskutiert. Auch der Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD enthält
derartige Festsetzungen. Doch wie sinnvoll sind diese Überlegungen?
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Axel Vogt, Investitionsbank Schleswig-Holstein, Kiel
Die Bundesanstalt für Immo-
bilienaufgaben soll Grund-
stücke verbilligt abgeben.
