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11|2015
großen deutschen Städten, kaum noch leerste-
hende Wohnungen.
Spielräume für niedrige Neubaumieten
schaffen
Die wachsende Stadt erhöht den Handlungsdruck.
Nicht nur die Politik, sondern auch dieWohnungs-
wirtschaft ist herausgefordert, auf diese neue Si-
tuation zu reagieren. Finanziell ist degewo gut
aufgestellt und somit in der Lage, die Investitio-
nen in Neubaumaßnahmen bei gleichbleibenden
Modernisierungsaktivitäten deutlich zu erhöhen.
In den kommenden Jahren sind Investitionen von
mehr als 1 Mrd. € eingeplant, etwa die Hälfte da-
von fließt in den Neubau. Doch dass eine Erhöhung
der Investitionen keine alleinige Lösung sein kann,
war bei der Entwicklung einer Neubaustrategie
schnell klar. Die Frage lautete daher: Wie kann es
gelingen, mit den vorhandenen finanziellen Mit-
teln mehr und nachhaltiger zu bauen?
Es musste einWeg gefundenwerden, die Gesamt-
kosten für die Errichtung der Gebäude zu redu-
zieren. So entstand die Idee, mehr Leistungen
im Planungsprozess selbst zu erbringen. Ziel ist
es, auf diese Weise künftig bis zu 20% der Bau-
nebenkosten einzusparen, die vorhandene Fach-
kompetenz in den Planungsprozess einzubringen
und mit den Erfahrungen weiter zu lernen. Kom-
pakte Grundrisse, optimale Flächenausnutzung
und funktionale Fassaden sollen außerdem dabei
helfen, die Kosten gering zu halten.
Planungsparameter optimieren Baukosten
Im Mittelpunkt des Planungsprozesses von bau-
Werk steht die kostenorientierte Steuerung der
Baukosten. Durch Teileigenleistungen in der Pla-
nung sind Reduzierungen externer Baunebenkos-
ten sowie eine Beschleunigung der Planungspro-
zesse möglich. Dazu gehört auch der bewusste
Dialog mit Baufirmen, denn Planen und Bauen
gehören zusammen. Wenn früher und enger zu-
sammengearbeitet wird, spart das Zeit, Kosten
und vermeidet Risiken. Gelingt es, die Bauinves-
titionskosten um 250 €/m
2
zu senken, ist eine
Mietersparnis von 1 €/m
2
möglich.
Aber auch bei den ökologischen und sozialen Rah-
menbedingungen soll verstärkt eigenes Know-how
eingesetzt werden. Der konkrete Bedarf an Woh-
nungsgrößen und Grundrissenwird aus der Kennt-
nis der Gegebenheiten vor Ort und bestehenden
Mieterstrukturen ermittelt. Ziel ist es, zu 100%
marktgerechte Neubauten zu entwickeln. Außer-
dem sollen die Neubauprojekte architektonisch
nachhaltig sein, damit die Mieter auch in 30 Jah-
ren noch gerne in den Gebäuden wohnen. Clever
bauen bedeutet auch, unnötige oder überdimen-
sionierte Flächen einzusparen. Aus diesemGrund
wurden eigene Planungsparameter entwickelt und
verbindliche Zielwerte für den Neubau gesetzt. So
soll als Erstes das Verhältnis zwischen bebauter
und unbebauter Fläche so gestaltet werden, dass
das Grundstück möglichst gut ausgenutzt wird.
Der zweite Aspekt ist, den Anteil der vermietbaren
Fläche an der Geschossfläche möglichst hoch zu
halten. Drittens prüfen die bauWerk-Experten das
Verhältnis zwischen Fenster- und Außenflächen
in der Fassade, die selbstverständlich alle DIN-
Vorgaben der natürlichen Belichtung einhalten,
und streben eine Optimierung der Fenstergrößen
an. Und schließlich kennzeichnet eine klare Fassa-
denstruktur mit weitgehendem Verzicht auf Vor-
und Rücksprünge die neue Strategie.
Zur Strategie des Planungs-
büros gehört auch die enge und
frühzeitige Zusammenarbeit mit
den Baufirmen
