bilanzierende Unternehmen selbst oder durch ein
Tochterunternehmen realisierbar sind. Ferner sind
die der Bewertung zugrundeliegenden Prämissen
angemessen zu dokumentieren und realistische
Werterwartungen zugrunde zu legen. Die Planung
sowie die zugrundeliegenden Annahmen müssen
bei Berücksichtigung der individuellen Nutzungs-
möglichkeiten des bilanzierenden Unternehmens
von einem sachverständigen Dritten in vergleich-
barer Weise angestellt werden. Sie dürfen nicht
im Widerspruch zur Gesamtplanung des Unter-
nehmens stehen.
Die wesentlichen Änderungen im IDW RS IFA 2
gegenüber den bisherigen Verlautbarungen des
IDW zeigt Abbildung 1.
Zugangsbewertung
Bei der Zugangsbewertung stellt sich imAnschaf-
fungsfall die Frage, wie die über den intersubjektiv
nachprüfbaren Immobilienwert hinausgehenden
Anschaffungskosten für ein bebautes Grundstück
(Kaufpreis) auf die erworbenen Vermögensge-
genstände – i. d. R. Grund und Boden sowie das
aufstehende Gebäude – aufzuteilen sind. Hier ist
der Gesamtkaufpreis i. d. R. imVerhältnis der Ver-
kehrswerte für Grund und Boden sowie das Gebäu-
de aufzuteilen, und zwar wenn:
• im Kaufvertrag nur ein Gesamtkaufpreis ohne
Aufteilung auf einzelne Vermögensgegenstän-
de vereinbart wurde oder
• die Aufteilung des Kaufpreises offensichtlich
willkürlich ist.
Bei der Aufteilung des Gesamtkaufpreises ist
zunächst zu untersuchen, ob weitere bilanzie-
rungspflichtige Vermögensgegenstände erworben
wurden oder ob mit dem Kaufpreis auch Syner-
gieeffekte abgegolten werden. Es ist durchaus
denkbar, dass mit dem Gesamtkaufpreis z. B.
auch immaterielle Vermögensgegenstände oder
Betriebsvorrichtungen, die weder dem Grund
und Boden noch dem Gebäude zuzurechnen sind,
erworben werden. Wird der „Mehrkaufpreis“ zur
Abgeltung von Synergien aufgewandt, so ist im
nächsten Schritt zu untersuchen, ob dieser Mehr-
kaufpreis unmittelbar demGrund und Boden oder
dem Gebäude zugeordnet werden kann. Ist dies
nicht der Fall, ist der Mehrkaufpreis ebenfalls im
Verhältnis der Verkehrswerte auf die Vermögens-
gegenstände aufzuteilen.
Erwerb einer bebauten
Immobilie zu einem
Gesamtkaufpreis
Aufteilung des Gesamtkaufpreises
Fall 1: Gesamtkaufpreis
= intersubjektiv nach-
prüfbarer Immobilien-
wert
Aufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude im
Verhältnis der Verkehrswerte
Entweder im Verhältnis
- Verkehrswert Grund und Boden zu vorläufigem Sach-
wert des Gebäudes (gem. SW-Richtlinie vor Markt-
anpassung) oder
- Ertragswert Grund und Boden zu Ertragswert Gebäude
Fall 2: Gesamtkaufpreis
< intersubjektiv nach-
prüfbarer Immobilien-
wert (sog. Lucky-Buy)
wie Fall 1
Fall 3: Gesamtkaufpreis
> intersubjektiv nach-
prüfbarer Immobilien-
wert
a) Aufteilung des Teils des Gesamtkaufpreises, der
dem intersubjektiv nachprüfbaren Immobilienwert
entspricht, wie im Fall 1.
b) Übersteigender Gesamtkaufpreisanteil (Mehrkauf-
preis)
Prüfschritt 1: Wurden zusätzlich zur bebauten
Immobilie weitere Vermögensgegenstände
erworben?
Wenn ja: Entfällt der gesamte oder ein Teil des Mehr-
kaufpreises auf diese Vermögensgegenstände?
Wenn ja: Bilanzierung der erworbenen Vermögensgegen-
stände mit den jeweiligen Anschaffungskosten
Prüfschritt 2: Wurden (auch) Synergien erworben?
Wenn ja: Aufteilung des Mehrkaufpreises oder des Teils
des Mehrkaufpreises, der auf Synergien entfällt, in
folgender Rangfolge:
1. Direkte Zurechnung auf Grund und Boden oder
Gebäude (einschließlich Dokumentation für Zwecke
der Folgebewertung)
2. Verteilung im Verhältnis der intersubjektiv nach-
prüfbaren Immobilienwerte, wie Fall 1
Sollten sowohl Prüfschritt 1 als auch Prüfschritt 2 mit
"nein" beantwortet werden, also der Mehrkaufpreis
weder auf weitere erworbene Vermögensgegenstände
noch auf Synergien entfallen, wird es im Schriftum für
zulässig angesehen, direkt im Zugangszeitpunkt eine au-
ßerplanmäßige Abschreibung vorzunehmen. Spätestens
bei der ersten Folgebewertung muss diese erfolgen.
ABB. 2: PRÜFSCHEMA
