MARKT UND MANAGEMENT
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12|2015
Beispiele für Synergien, die ausschließlich dem
Grund und Boden zuzurechnen sind:
• Erwerb eines Grundstücks, um logistisch ein an-
deres Grundstück besser erreichen zu können.
• Erwerb einesweiterenGrundstücks, umaufmeh-
reren Grundstücken eine grundstücksübergrei-
fende Maßnahme verwirklichen zu können.
Beispiel für Synergien, die dem Gebäude zuzu-
rechnen sind:
• Lagerhalle, deren Fundament eine völlig an-
dere, höherwertige Nutzung ermöglicht.
Die Abbildung 2 auf S. 73 zeigt das Prüfschema.
Auch im Herstellungsfall ist es möglich, dass
Synergien geschaffenwerden. Diese werden dann
aber nur dem Gebäude zuzurechnen sein.
Beispiele für Synergien imBereich der Bebauung:
• Einbau eines Servicebereichs in ein neuesWohn-
gebäude, der eine Versorgung durch ambulante
Pflege nicht nur der Bewohner des Gebäudes
selbst, sondern auch der umliegenden Gebäude
im Quartier ermöglicht.
• Miterrichtung einer Tiefgarage bei einemGebäu-
de, deren Kapazität die Parkplatzsituation auch
im umliegenden Quartier positiv beeinflusst.
Folgebewertung
Die Konkretisierungen und Grundsätze in Bezug
auf den subjektiven Immobilienwert wirken sich
nicht nur auf die Zugangsbewertung aus, sondern
vor allem auf die Folgebewertung. Die Zugangs-
bewertung von Vermögensgegenständen erfolgt
mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
ImRahmen der Folgebewertung ist u. a. zu prüfen,
ob sich auch ein Bedarf für eine außerplanmäßige
Abschreibung auf den niedrigeren beizulegenden
Wert ergibt. IDW RS IFA 2 unterscheidet nunmehr
je nachNutzungsabsicht, welcherWertmaßstab bei
der Ermittlung des beizulegendenWerts zugrunde
zu legen ist:
• bei dauerhafter Nutzungsabsicht bebauter Im-
mobilien ist dies der subjektive Immobilienwert;
• soweit keine dauerhafte Nutzungsabsicht be-
steht, ist auf den intersubjektiv nachprüfbaren
Immobilienwert abzustellen.
Im Fall des Verkaufs einer bebauten Immobilie
des Anlagevermögens sind darüber hinaus der
Grund und Boden sowie das Gebäude wie ein ein-
heitlicher Vermögensgegenstand zu behandeln.
Bei der Bewertung zum Abschlussstichtag sind
die Grundsätze entsprechend anzuwenden, d. h.,
der beizulegende Wert ist aus dem Preis auf dem
Absatzmarkt abzuleiten. Einen Überblick über die
jeweils heranzuziehendenWertmaßstäbe gibt Ab-
bildung 3 auf dieser Seite.
Da bei Annahme einer dauerhaften Nutzungsab-
sicht der subjektive Immobilienwert maßgeblich
ist und wenn bei der Zugangsbewertung ggf. be-
stehende Synergien in den Anschaffungskosten
erfasst wurden, ist zum Abschlussstichtag im
Rahmen der Folgebewertung zu überprüfen, ob
diese Synergien noch werthaltig sind.
Bei unbebauten Grundstücken kann direkt auf
den subjektiven Immobilienwert abgestellt wer-
den. Bei bebauten Immobilien sind der Grund
und Boden sowie das aufstehende Gebäude die
Bewertungsobjekte. Daher ist auch für jeden
einzelnen Vermögensgegenstand der beizule-
gende Wert zu bestimmen. Dabei ist die bei der
Zugangsbewertung gewählte Aufteilungsmetho-
de in Bezug auf den Teil der Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten, der auf die Synergien ent-
fällt, beizubehalten.
Umeine Überprüfung der Werthaltigkeit der akti-
vierten Synergien zu ermöglichen, bedarf es einer
entsprechenden Dokumentation beim Bilanzie-
renden. Vorstellbar ist, dass der Ertragswert der
Immobilie im Zeitablauf steigt, so dass bereits
der intersubjektiv nachprüfbare Immobilienwert
am Bilanzstichtag irgendwann dem bilanzierten
Buchwert von Grund und Boden bzw. Gebäu-
de entspricht und insoweit eine Vorhaltung der
im Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Herstellung
berücksichtigten Synergien entfällt. Allerdings
könnte die Notwendigkeit der Vorhaltung der
Informationen zu Synergien später – bei einem
Absinken des intersubjektiven nachprüfbaren
Werts – wieder Bedeutung erlangen.
Neben der Ermittlung des beizulegendenWerts am
Abschlussstichtag kommt auch der Frage Bedeu-
tung zu, ob es sich um eine dauernde Wertminde-
rung handelt. Für die Beurteilung, wann bei Grund
und Boden oder Gebäuden eine dauernde Wert-
minderung vorliegt, gelten folgende Kriterien:
• der beizulegende Wert liegt am Stichtag unter
dem Buchwert und
• die diesem Wert zugrundeliegende Wertmin-
derung ist voraussichtlich nicht nur vorüber-
gehend.
Eine vorübergehende Wertminderung kann nur
dann angenommen werden, soweit aufgrund
nachweisbarer Umstände erwartet werden kann,
dass zumindest mittelfristig, d. h. innerhalb ei-
nes Zeitraums von i. d. R. drei bis fünf Jahren, die
Gründe für eine außerplanmäßige Abschreibung
nicht mehr bestehen werden. Allerdings ermög-
licht es IDW RS IFA 2 bei einer besonders langen
Restnutzungsdauer des Gebäudes, diesen Beurtei-
lungszeitraumauf bis zu zehn Jahre zu verlängern.
Von einer besonders langen Restnutzungsdauer
kann ab 40 Jahren ausgegangen werden. Die Ver-
längerung des Betrachtungszeitraums auf bis zu
zehn Jahre wird für die Praxis zu erheblichen Er-
leichterungen führen. Vor allembei Neubauimmo-
bilien kann eine außerplanmäßige Abschreibung
direkt nach der Anschaffung bzw. Herstellung
häufig unterbleiben.
Fazit
IDW RS IFA 2 gibt eine wichtige Hilfestellung bei
der Zugangs- und Folgebewertung von Immobilien
des Anlagevermögens in der Handelsbilanz. Eine
Änderung gegenüber der bisherigen Bewertungs-
praxis ergibt sich vor allemaus der Differenzierung
der Wertmaßstäbe in Abhängigkeit von der Nut-
zungsabsicht zwischen dem intersubjektiv nach-
prüfbaren und dem subjektiven Immobilienwert.
Vor allemdas Abstellen zumAbschlussstichtag auf
den subjektiven Immobilienwert bei der Ermitt-
lung des beizulegendenWerts von Immobilien bei
dauerhafter Nutzungsabsicht ist eine Weiterent-
wicklung der GoB in Richtung einer realitätsnä-
heren Abbildung der Vermögenslage, zudem eine
erhebliche Änderung der bisherigen Praxis. Auch
die in bestimmten Fällen gewährteMöglichkeit der
Verlängerung des Betrachtungszeitraums auf bis
zu zehn Jahre bei der Frage der Dauerhaftigkeit
einer Wertminderung bei Gebäuden wird für die
Praxis eine wichtige Neuerung sein.
Die genossenschaftlichen Prüfungsverbände der
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft und ihre
nahestehenden Wirtschaftsprüfungsgesellschaf-
ten unterstützen Sie gern bei Fragen rund um die
Zugangs- und Folgebewertung von Immobilien
des Anlagevermögens.
Dauerhafte Nutzungsabsicht Keine dauerhafte Nutzungsabsicht
Abriss
Verkauf
Subjektiver Immobilienwert
Intersubjektiv nachprüfbarer Immobilienwert
Grund und Boden sowie
Gebäude sind zwei
Vermögensgegenstände
Grund und Boden sowie
Gebäude sind zwei
Vermögensgegenstände
Grund und Boden sowie
Gebäude sind wie ein
Vermögensgegenstand
zu behandeln
ABB.3: ERMITTLUNG DES BEIZULEGENDEN WERTS
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