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3.2015
Fakten:
Nach demMietvertrag hat der Mieter einer Ladenfläche in einemEinkaufscen-
ter auch die Verwaltungskosten zu tragen. In der Betriebskostenabrechnung werden
diese Kosten in Form einer Pauschale erhoben. Der Mieter macht geltend, dass die Pau-
schale überhöht sei. Hinsichtlich der Höhe der umlagefähigen Kosten hat der Vermieter
denWirtschaftlichkeitsgrundsatz zu beachten. Der Vermieter ist hier nicht verpflichtet,
die Kalkulationsgrundlage der Pauschale zu erläutern. Vielmehr muss der Mieter spezi-
fiziert aufzeigen, „dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu
einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären“. In der Regel muss der
Mieter Angebote von Konkurrenzunternehmen vorlegen, aus denen sich ergibt, dass
die Verwaltung der Immobilie zu geringeren Kosten möglich wäre.
Fazit:
Bei der Gewerbemiete kann der Vermieter auch für die Eigenverwaltung an-
gemessene Kosten ansetzen. Insoweit gilt, dass sich die Kosten an den Kosten einer
ortsüblichen vergleichbaren Fremdverwaltung orientieren müssen.
«
Gewerbemiete
Beweislast bei Umlage von
Verwaltungskosten
Der Mieter muss im Streitfall darlegen,
dass dem Vermieter ein Verstoß gegen
den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zur
Last fällt. Erforderlich ist ein spezi-
fizierter Vortrag, dass gleichwertige
Leistungen nach örtlichen Gegeben-
heiten zu einem deutlich geringeren
Preis zu beschaffen gewesen wären.
BGH, Urteil v. 17.12.2014, XII ZR 170/13
Fakten:
Die Entscheidung betrifft eine in Berlin gelegene Wohnung, deren Mieterin im
Januar 2012 verstarb. Die Mieterin wurde von ihren Töchtern Carolin und Sophie be-
erbt. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis. Das Kündigungsschreiben ist an die
Anschrift von Sophie adressiert. In der Folgezeit erhob die Vermieterin Räumungsklage
gegen Sophie. Das Berufungsgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass das
Kündigungsschreiben formell unwirksam sei, weil es nur an Sophie S. und nicht auch
an Carolin S. adressiert wurde. Der BGH hob das Urteil auf. Der Umstand, dass die
Vermieterin lediglich Sophie S. auf Räumung in Anspruch genommen hat, spielt keine
Rolle. Sind auf der Mieterseite mehrere Personen Partei des Mietvertrags, so muss die
Kündigung gegenüber allen Mietern erklärt werden. Es ist allerdings nicht zwingend
erforderlich, dass die mehreren Mieter namentlich genannt werden.
Fazit:
Vielmehr genügt es, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben hinreichend klar
ergibt, dass sich die Erklärung an alle Mieter richtet. Hiervon ist der BGH ausgegangen.
Anforderungen
Kündigung bei mehreren
Mietern
Sind mehrere Mieter Vertragspartei,
muss die Kündigung grundsätzlich ge-
genüber allen Mietern erklärt werden.
Es ist aber nicht zwingend erforder-
lich, dass die Mieter namentlich ge-
nannt werden. Es genügt, wenn sich
aus der Kündigung ergibt, dass sich
die Erklärung an alle Mieter richtet.
BGH, Urteil v. 10.12.2014, VIII ZR 25/14
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
Fakten:
Die Parteien schlossen eine als „Anlagen-Mietvertrag (Leasingvertrag)“ be-
zeichnete Vereinbarung, die folgende Klausel enthält: „Alle Instandhaltungsarbeiten…
übernimmt dieMieterin auf eigene Kosten, auchwenn die Schäden durch höhere Gewalt
verursacht wurden.“ Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Mieterin aufgrund dieser
Klausel zur Renovierung der Fassade verpflichtet ist. Beim Immobilienleasing finanziert
der Leasinggeber eine Immobilie. Dabei ist typisch, dass der Leasingnehmer die Instand-
haltungslast trägt und dass mit dem Entgelt die Herstellungs- und Finanzierungskosten
abgedeckt werden. Das Risiko der Abnutzung und Beschädigung der Immobilie liegt
beim Leasingnehmer. Gleiches gilt für eine eventuell erforderliche Reparatur.
Fazit:
Die Bezeichnung des Vertragswerks als „Leasingvertrag“ kann als Indiz für diesen
Vertragstyp gewertet werden. Maßgeblich für die Einordnung ist aber nicht die von den
Parteien gewählte Bezeichnung, sondern der Inhalt des Vertrags. Im Entscheidungsfall
hat der Senat das Vertragswerk als Leasingvertrag gewertet und die fragliche Klausel
als wirksam angesehen.
Immobilienleasing
Instandhaltungs- und
Instandsetzungsklauseln
Anders als beim gewöhnlichen Gewer-
bemietvertrag kann beim Immobilien-
leasing die gesamte Instandhaltungs-
last durch Formularklausel auf den
Leasingnehmer abgewälzt werden.
BGH, Urteil v. 26.11.2014, XII ZR 120/13
