Haftung für Schäden im
Sondereigentum
Rufen Schäden am Gemeinschaftseigentum (z. B. schadhafte Abdichtun-
gen, die zum Eintritt von Feuchtigkeit führen) Schäden im Sondereigen-
tum hervor, stellt sich die Frage, ob und ggf. von wem (Gemeinschaft,
andere Wohnungseigentümer, Verwalter) betroffene Sondereigentümer
Schadensersatz beanspruchen können. Hierzu hatte der BGH vergange-
nes Jahr eine Grundsatzentscheidung getroffen (Urteil v. 8.6.2018, V ZR
125/17, „Entscheidung des Monats“ in Der Verwalter-Brief September
2018, Seite 9), deren Kernaussagen er in einer aktuellen Entscheidung
nochmals zusammengefasst und bekräftigt hat:
Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer Schäden an seinem Son-
dereigentum, weil eine gebotene Beschlussfassung über eine Sanie-
rung des Gemeinschaftseigentums unterblieben ist, können nur die üb-
rigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein, nicht
aber die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Wurde zwar ein Sanierungsbeschluss gefasst, dieser aber nicht oder
nur unvollständig durchgeführt, sind weder die Gemeinschaft noch die
einzelnen Eigentümer zum Schadensersatz verpflichtet; allein gegen
den Verwalter kann ein Ersatzanspruch bestehen, denn (nur) dieser ist
gegenüber der Gemeinschaft und den Eigentümern verpflichtet, Be-
schlüsse durchzuführen. Eine „Durchführungspflicht“ der Gemeinschaft
besteht nicht, sodass diese selbst dann nicht haftet, wenn der Verwalter
einen Sanierungsbeschluss nicht oder nur mangelhaft umgesetzt hat.
Muss für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums Sondereigentum in
Anspruch genommen werden, kann ein Ersatzanspruch des Sondereigen-
tümers gegen die Gemeinschaft aus § 14 Nr. 4 WEG bestehen. Hiervon
sind aber nur Schäden durch die Maßnahme selbst umfasst, nicht aber sol-
che, die schon durch den ursprünglichen Mangel entstanden sind, der die
Maßnahme erst ausgelöst hat. (BGH, Urteil v. 16.11.2018, V ZR 171/17)
!
Weiterführende Informationen:
Beschluss
636307
Hohes Alter reicht laut LG Berlin als
Kündigungsschutz
Hat der Vermieter ein Mietverhältnis gekündigt, kann der Mieter der Kün-
digung widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlan-
gen, wenn dessen Ende für ihn eine besondere Härte darstellen würde.
Hierbei sind die Belange beider Mietvertragsparteien zu berücksichtigen.
Die 67. Zivilkammer des LG Berlin vertritt in einem neuen Urteil die Auf-
fassung, dass bei Mietern mit hohem Lebensalter allein schon der Ver-
lust der Wohnung einen solchen Härtegrund darstellt. Bei einer nicht auf
eine Pflichtverletzung des Mieters gestützten Kündigung gebiete das als
Härtegrund eingewandte hohe Alter des Mieters in der Regel eine Fort-
setzung des Mietverhältnisses, ohne dass es auf weitere Umstände wie
den Gesundheitszustand des Mieters, eine besondere Verwurzelung im
Viertel oder finanzielle Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer neu-
en Wohnung ankomme. Nur wenn der Vermieter seinerseits ganz ge-
wichtige Interessen vorbringen kann, die die Beendigung des Mietver-
hältnisses aus seiner Sicht als geradezu notwendig erscheinen lassen,
soll er im Einzelfall am Alter des Mieters „vorbeikommen“ können.
Ab welchem Lebensalter sich Mieter auf diesen Härtegrund „hohes Al-
ter“ berufen können, ließ das Gericht offen. Im konkreten Fall waren
beide Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung über 80 Jahre alt, sodass ein
hohes Alter hier jedenfalls gegeben sei. (LG Berlin, Urteil v. 12.3.2019,
67 S 345/18)
!
Weiterführende Informationen:
Kündigungswiderspruch
638905
Kündigungsschutz – Sozialklausel (§ 574 BGB)
2749797
Rein verbrauchsabhängige Heizkosten-
verteilung kann vereinbart werden
Die Heizkostenverordnung sieht vor, dass Heizkosten teilweise nach
dem erfassten Wärmeverbrauch und teilweise verbrauchsunabhängig
(z. B. nach Wohn- bzw. Nutzfläche oder umbautem Raum) verteilt wer-
den. Der verbrauchsabhängige Anteil kann im Normalfall zwischen 50
und 70 Prozent betragen, wie sich aus § 7 Abs. 1 HeizKV ergibt.
§ 10 HeizKV eröffnet allerdings die Möglichkeit, im Mietvertrag einen hö-
heren verbrauchsabhängigen Anteil zu vereinbaren. Zumindest in gewerb-
lichen Mietverhältnissen kann nach dieser Vorschrift auch eine vollständig
verbrauchsabhängige Heizkostenverteilung vereinbart werden, wie der
BGH unlängst bestätigt hat. (BGH, Urteil v. 30.1.2019, XII ZR 46/18)
!
Weiterführende Informationen:
Heizkostenabrechnung
636688
Heizkosten – Umlage auf den Mieter
2731344
Einfacher Mietspiegel kann vor Gericht
ausreichen
Das Gericht kann seine Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete al-
lein auf einen einfachen Mietspiegel stützen, wenn dieser eine gewisse
Qualität aufweist und die Parteien keine stichhaltigen Einwendungen
gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben erheben.
Die Vermieter einer Wohnung in Dresden verlangen von den Mietern
die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 515 auf 540 EUR monatlich.
Bei einer Wohnungsgröße von 82 Quadratmetern entspricht dies einer
Erhöhung von 6,25 EUR auf 6,55 EUR pro Quadratmeter. Zur Begrün-
dung des Mieterhöhungsverlangens beriefen sich die Vermieter auf den
Dresdner Mietspiegel 2015. An dessen Erstellung waren Interessenver-
treter von Vermieter- und Mieterseite beteiligt, die auch das Resultat
anerkannt haben. In den Mietspiegel sind knapp 4.000 Datensätze aus
einer Datenbereitstellung durch Vermieter und aus einer mündlichen
Mieterbefragung eingeflossen.
Die Mieter stimmten einer Mieterhöhung nicht zu. Nachdem die Klage
auf Zustimmung zur Mieterhöhung vor dem Amtsgericht erfolglos ge-
blieben war, hat das Landgericht die Mieter verurteilt, einer Mieterhö-
2
Meldungen
Ob sich die Auffassung der Berliner Richter, dass neben dem Alter
keine weiteren Umstände hinzutreten müssen, durchsetzt, bleibt
abzuwarten. Eine Revision gegen das Urteil hat das LG allerdings
nicht zugelassen.
PRAXIS-TIPP:
