1. Die Wohnungseigentümer weisen den
Anspruch, von Wohnungseigentümer … Un-
terlassung wegen … [genaue Beschreibung]
zu verlangen, der Gemeinschaft der Woh-
nungseigentümer zu. Betroffen sind nur die
Ansprüche, die aus einer Störung des ge-
meinschaftlichen Eigentums herrühren.
2. Der Verwalter ist ermächtigt, die Ge-
meinschaft der Wohnungseigentümer in-
soweit außergerichtlich und gerichtlich in
erster und zweiter Instanz zu vertreten und
zur Anspruchsdurchsetzung Rechtsanwalt
… [Name, Adresse] zu beauftragen.
3. Wohnungseigentümer … soll zunächst
nochmals außergerichtlich zur Unterlas-
sung aufgefordert werden. Bleibt dies er-
folglos, soll Klage auf Unterlassung erho-
ben werden.
MUSTER: VERGEMEINSCHAFTUNG
UNTERLASSUNGSANSPRUCH
werden zurzeit – auch diese Sichtweise
kann sich ändern und muss vom Verwalter
stets auf seine Gültigkeit hin abgeklopft
werden – u. a. folgende Rechte als „verge-
meinschaftbar“ angesehen:
Rechte gegen den Grundstücksnachbarn.
Der Einbau von Rauchwarnmeldern im
Sondereigentum (wenn es in der WEG-
Anlage kein Teileigentum gibt).
Die Abnahme des gemeinschaftlichen
Eigentums (hoch streitig).
Kaufvertragliche Nacherfüllungsansprü-
che gegen den Bauträger, wenn diese
Ansprüche jeweils in vollem Umfang
auf Beseitigung der Mängel am gemein-
schaftlichen Eigentum und damit auf das
gleiche Ziel gerichtet sind.
Bestimmte Mängelrechte gegen den
Bauträger wegen des gemeinschaftli-
chen Eigentums.
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Nach einer Vergemeinschaftung kann der ein-
zelne Wohnungseigentümer nicht mehr auf
Beseitigung und/oder Unterlassung klagen.
Hat er das getan, bevor es zu einer Verge-
meinschaftung gekommen ist, wird seine Kla-
ge nachträglich unzulässig.
An der Möglichkeit der Vergemeinschaftung
und deren Wirkungen rührt die vorliegende
Grundsatzentscheidung nicht. Die Wohnungs-
eigentümer haben also weiterhin die Mög-
lichkeit, ihre Rechte wegen der Störung des
gemeinschaftlichen Eigentums zu einer Sache
der Gemeinschaft zu machen.
Der BGH streicht mit der aktuellen Entschei-
dung heraus, dass eine Vergemeinschaftung,
wie im vorstehenden Muster, zwar zulässig ist,
im Ergebnis aber nicht dazu dienen darf, einen
Wohnungseigentümer gleichsam zu entrech-
ten. So soll es liegen können, wenn
ein einzelner Wohnungseigentümer seinen
Anspruch auf Beseitigung und/oder Unter-
lassung vor der Vergemeinschaftung ge-
richtlich geltend gemacht hat,
eine Rechtsverfolgung durch die Gemein-
schaft nicht beabsichtigt ist und
die Beschlussfassung allein dazu dienen
soll, das bereits laufende Gerichtsverfahren
des einzelnen Wohnungseigentümers zu
beenden.
3. Verhaltensempfehlungen an Verwalter
!
Weiterführende Informationen:
Bauliche Veränderung: Beseitigung
2711858
Unterlassungsansprüche
637307
WEG-Rechtsprechung
kompakt
Fortsetzungsversammlung grund-
sätzlich möglich; Beschluss über
Haftungsbeschränkung des Beirats ist
ordnungsmäßig
(AG Friedberg, Urteil v. 31.5.2017, 2 C 1076/16)
Liegt es angesichts des Umfangs der Tages-
ordnung nahe, dass ggf. eine Fortsetzungs-
versammlung erforderlich ist und lädt der
Verwalter bereits im Ladungsschreiben der
Eigentümerversammlung zu dieser Fortset-
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11
Deckert/Elzer kompakt
zungsversammlung unter Angabe von Zeit-
punkt und Ort ein, leiden die in dieser Fortset-
zungsversammlung gefassten Beschlüsse nicht
an einem formellen Mangel. Die Haftung des
Verwaltungsbeirats kann durch Beschluss auf
Fälle der groben Fahrlässigkeit und des Vorsat-
zes mit Ausnahme der Fälle von Schäden an
Leib und Leben anderer beschränkt werden.
!
Weiterführende Informationen:
Eigentümerversammlung: Vorbereitung und
Einberufung
636406
Beirat
636277
Es stellt i. d. R. keine Pflichtverletzung
des Verwalters dar, wenn dieser anfecht-
bare oder nichtige Beschlüsse durchführt
(LG Dortmund, Beschluss v. 24.4.2017,
1 S 53/17)
Die Anfechtungsklage hat nach § 23 Abs. 4
WEG keine aufschiebende Wirkung. § 27 Abs. 1
Nr. 1 WEG verpflichtet den Verwalter auch zur
Durchführung anfechtbarer oder nichtiger Be-
schlüsse. Eine Differenzierung ist insoweit nicht
statthaft, da die Ungültigerklärung durch das
Gericht oder seine Feststellung, der durch-
geführte Beschluss sei nichtig, auf dieselbe
Rechtsfolge gerichtet sind. Etwas anderes gilt
lediglich dann, wenn der Verwalter die Be-
schlussnichtigkeit in vorwerfbarer Weise zu
verantworten hat.
!
Weiterführende Informationen:
Anfechtungsklage: Grundsätze
1717915
Nichtiger Beschluss
2342136
Haftung (WEG): Verwalter
636625
Rücklagenzuführung nicht als Kosten
ausweisen; ggf. Erläuterungen zu den
Heizkosten erforderlich
(AG Ratzeburg, Urteil v. 12.4.2017, 11 C 6/16)
Die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage
sind in der Jahresabrechnung nicht als Aus-
gaben darzustellen. Lässt sich aus der Jahres-
abrechnung selbst nicht verständlich erken-
nen, worauf die unterschiedlichen Beträge
in Jahresgesamt- und Jahreseinzelabrechnung
bezüglich der Heizkosten beruhen, ist in die
Jahresabrechnung eine entsprechende Erläu-
terung aufzunehmen.
!
Weiterführende Informationen:
Jahresabrechnung
636759
Instandhaltungsrücklage:
Angemessenheit der Ansparung
2594873
Der Verwalter muss die Rechtsprechung
verfolgen und darauf achten, welche
Rechte als gemeinschaftsbezogen oder
als nicht mehr gemeinschaftsbezogen
angesehen werden. Für die hier nicht
behandelten gemeinschaftsbezogenen
Pflichten gilt nichts anderes.
Wird ein Recht als gemeinschaftsbezo-
gen angesehen, muss der Verwalter den
Wohnungseigentümern bei der Willens-
bildung für die Gemeinschaft helfen. Er
muss das Recht in der Versammlung als
einen TOP aufnehmen und den Woh-
nungseigentümern vorschlagen, wie das
Recht von der Gemeinschaft der Woh-
nungseigentümer auszuüben ist. Für die
hier nicht behandelten gemeinschafts-
bezogenen Pflichten gilt nichts anderes.
Der Verwalter muss die Rechtsprechung
verfolgen und darauf achten, welche
Rechte die Wohnungseigentümer verge-
meinschaften können. Liegt es so, muss
er wissen, dass eine Vergemeinschaf-
tung nicht allein dem Zweck dienen darf,
einen Wohnungseigentümer zu entrech-
ten. Denn dann ist ein Beschluss nichtig.
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