In einer Eigentumswohnung entstand ein Leitungswasserscha-
den in Höhe von 2.500 Euro. Die WEG hatte seinerzeit eine Ge-
bäudeversicherung abgeschlossen, die für Leitungswasserschä-
den einen Selbstbehalt von 1.000 Euro vorsieht. Jetzt stellt sich
uns die Frage, wer diesen Selbstbehalt im Schadensfall trägt?
Der Selbstbehalt ist von dem Versicherungsnehmer, also der Wohnungs-
eigentümergemeinschaft zu tragen. Infolgedessen sind die von der
Gebäudeversicherung nicht erstatteten 1.000 Euro grundsätzlich nach
Miteigentumsanteilen auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Soll-
te jedoch der Sondereigentümer der betreffenden Eigentumswohnung
für den Leitungswasserschaden ursächlich sein, kann die Wohnungs-
eigentümerversammlung beschließen, dass der betreffende Wohnungs-
eigentümer den Selbstbehalt trägt.
Ein Wohnungs- und Alleineigentümer ist verstorben. Erben sind
die Ehefrau zu 50 % und die erwachsenen Kinder zu je 25 %. Wer
von diesen Personen ist in der Eigentümerversammlung anwe-
senheits- und abstimmungsberechtigt?
Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so kön-
nen sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben, § 25 Abs. 2 S. 2 WEG.
Dies ist vorliegend bei einer Erbengemeinschaft der Fall. Alle Mitbe-
rechtigten als gemeinsame Träger des Stimmrechts sind zur gemein-
schaftlichen Mitwirkung bei der Ausübung des Stimmrechts und insbe-
sondere auch zur Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen
berechtigt. Die Miteigentümer können aber auch einen gemeinsamen
Vertreter benennen, der für sie die Stimme abgibt.
Eine WEG hat Teile der Instandhaltungsrücklage als Termingeld
angelegt. Hierzu erhält der Verwalter jährlich eine Steuerbe-
scheinigung für die Eigentümergemeinschaft. Inwieweit können
oder müssen die einzelnen Eigentümer die Kapitalerträge in der
eigenen Steuererklärung angeben bzw. wer macht die zu viel
erhobene Kapitalertragssteuer geltend?
In dem konkreten Fall erzielen die zu der Wohnungseigentümerge-
meinschaft gehörenden Personen gemeinschaftlich Einnahmen aus Ka-
pitalvermögen. Bei dem einzelnen Wohnungseigentümer gehören die
anteilig auf ihn entfallenden Zinsen zu den Einkünften aus Kapitalver-
mögen, die einbehaltene Abgeltungsteuer kann auf Antrag auf seine
Steuerschuld angerechnet werden.
An sich müssten die Einkünfte aus Kapitalvermögen und die Abgeltung-
steuer der Eigentümergemeinschaft von dem Finanzamt in einem eige-
nen Verfahren nach § 180 Abs. 1 Nr. 2a AO einheitlich und gesondert fest-
gestellt werden. Da der WEG-Verwalter jedoch als Vermögensverwalter
i. S. des § 34 AO anzusehen ist, hält es die Finanzverwaltung in der Regel
für vertretbar, dass der Verwalter die anteiligen Einnahmen aus Kapital-
vermögen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile aufteilt und dem
einzelnen Wohnungseigentümer mitteilt. Die Anrechnung der Abgeltung-
steuer bei dem einzelnen Beteiligten im Rahmen seiner Einkommensteu-
erveranlagung ist nur möglich, wenn neben der Mitteilung des Verwalters
über die Aufteilung der Einnahmen und der Abgeltungsteuer eine Ablich-
tung der Steuerbescheinigung des Kreditinstituts vorgelegt wird.
Auf einer neuen Wohnanlage ist eine Solaranlage installiert.
Muss die durch diese Solaranlage erzeugte Energie zwingend
in der Heizkostenabrechnung berücksichtigt werden? Teilweise
wird die Meinung vertreten, dass die gewonnene Solarenergie
durch entsprechende Berechnung bei der Aufteilung der Kosten
für Raumwärme und Warmwasser berücksichtigt werden muss.
Ist die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen
Warmwasserversorgungsanlage verbunden, so sind die einheitlich ent-
standenen Kosten des Betriebs gemäß § 9 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV auf-
zuteilen. Die von der Solaranlage erzeugte Energie ist, je nachdem, ob
die Solaranlage die Versorgung mit Wärme oder die Trinkwassererwär-
mung unterstützt, dem entsprechenden Bereich zuzuordnen.
Eine WEG hatte eine Dachhauterneuerung beschlossen und auch
durchgeführt, weil die vorhandenen Schäden auf Dauer nicht
sinnvoll repariert werden konnten. Trotz Fristsetzung und Mah-
nung hat ein Eigentümer bisher nur einen kleinen Teil seines An-
teils an der Sonderumlage bezahlt. Deshalb hat die Verwaltung
den Vorgang einem Rechtsanwalt übertragen. Dieser fordert für
die Wahrnehmung dieses Mandats einen zusätzlichen Beschluss
der Eigentümer. Ist die Beauftragung des Rechtsanwalts nicht
schon durch den Erneuerungsbeschluss hinsichtlich der neuen
Dacheindeckung legitimiert?
Der Verwalter ist nicht kraft Gesetzes berechtigt, Ansprüche der Woh-
nungseigentümergemeinschaft gerichtlich geltend zu machen. Gemäß
§ 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG ist hierfür eine gesonderte Ermächtigung
erforderlich. Die Ermächtigung kann sich aus einer Vereinbarung, einem
Beschluss oder dem Verwaltervertrag ergeben.
Ein Beschluss über eine Sonderumlage enthält nicht automatisch eine
Ermächtigung des Verwalters zu einer gerichtlichen Geltendmachung
der Forderungen. Infolgedessen ist ein gesonderter Beschluss erforder-
lich, wonach der Verwalter entsprechend ermächtigt wird.
Nach § 16 Abs. 3 WEG können die Eigentümer mit Stimmenmehr-
heit einen vom Gesetz abweichenden Kostenverteilungsschlüssel
beschließen. In unserer Teilungserklärung ist eine Öffnungsklausel
enthalten, die besagt, dass für diesen Änderungsbeschluss eine
Dreiviertelmehrheit notwendig ist. Welche Mehrheit ist jetzt erfor-
derlich, wenn der Verteilungsschlüssel geändert werden soll?
Die Regelung in der Vereinbarung ist wegen § 16 Abs. 5 WEG nur gültig,
wenn sie die gesetzlichen Veränderungsmöglichkeiten nach § 16 Abs. 3
und 4 WEG nicht einschränkt oder ausschließt.
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